Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 сентября 2007 г. N А56-28240/2005 Иск Учреждения к ЗАО об изменении договора аренды частично удовлетворен, так как, в частности, значительный рост ставок арендной платы является существенным изменением обстоятельств, о которых говорится в ГК РФ, существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами, увеличение ставок арендной платы произошло вследствие изменения экономической ситуации, вызванного объективными причинами, при заключении спорного договора стороны не могли предвидеть резкого изменения экономической ситуации, а истец не мог повлиять на эти обстоятельства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 сентября 2007 г. N А56-28240/2005

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2006 г.  

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Матлиной Е.О., Рудницкого Г.М.,

при участии от государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Евсегнеева В.А. (доверенность от 19.02.2007 N 46), Крестовникова А.А. (доверенность от 19.02.2007 N 45), от закрытого акционерного общества "Балтийская инвестиционная корпорация" Давыдова В.В. (доверенность от 04.12.2006),

рассмотрев 13.09.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" и Федерального агентства по образованию Министерства образования и науки Российской Федерации на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2007 по делу N А56-28240/2005 (судьи Мельникова Н.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.),

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - СПб ГАСУ) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Балтийская инвестиционная корпорация" (далее - ЗАО "БИК") об изменении договора аренды от 01.12.1994, а именно:

- исключении пункта 4.4 названного договора;

- изложении пункта 4.5 договора в следующей редакции:

пункт 4.5.1: арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах (далее - у.е.) и на момент заключения настоящего соглашения ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 323,08 у.е.; плата за аренду объекта с учетом НДС составляет в квартал 229 320 у.е. Ставка НДС равна 18%, что составляет 165 110 у.е. в год (в квартал 41 277,6 у.е.).

пункт 4.5.2: условная единица принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода. Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно пункту 4.5, а также сумму штрафных санкций, установленных договором в у.е.

пункт 4.5.3: в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное учреждение юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге" (далее - ГУЮ "ГБР").

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2005 в порядке процессуального правопреемства произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ГУЮ "ГБР" - на Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС по СПб и ЛО).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2005 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по образованию Министерства образования и науки Российской Федерации (далее - Федеральное агентство по образованию).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2005 заявленные требования удовлетворены частично: в договор аренды от 01.12.1994 внесены изменения на следующих условиях:

пункт 4.4 договора исключен;

пункт 4.5 изложен в следующей редакции:

пункт 4.5.1: арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах (далее - у.е.) и на момент заключения настоящего соглашения ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 323,00 у.е. Плата за аренду объекта с учетом НДС составляет в квартал 229 265,4 у.е. Ставка НДС равна 18%, что составляет 165 071,08 у.е. в год (в квартал 41 267,77 у.е.).

В остальной части требования по изменению условий пункта 4.5.1 договора по размеру арендной платы оставлены без рассмотрения.

Пункт 4.5.2 договора изложен в следующей редакции: условная единица принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода. Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно пункту 4.5.4 договора.

Требования по изменению пункта 4.5.2 в части "а также сумму штрафных санкций, установленных договором в у.е." оставлены без рассмотрения. Пункт 4.5.3 договора изложен в следующей редакции: в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Постановлением апелляционного суда от 21.06.2007 решение от 12.10.2005 изменено, в договор внесены изменения на следующих условиях:

пункт 4.4 из договора аренды исключен;

пункт 4.5 изложен в следующей редакции: арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца отчетного периода; пункт 4.5.1 изложен в следующей редакции: арендная плата за пользование арендуемым зданием с 01.05.2007 до окончания срока действия договора устанавливается в условных единицах (далее - у.е.) и будет составлять за 1 кв.м арендной площади 120 у.е., включая налог на добавленную стоимость (далее - НДС), в год. Арендная плата за аренду здания площадью 2 839,2 кв.м в квартал составляет 85 176 у.е., включая НДС. Арендная плата за аренду здания площадью 2 839,2 кв.м в год составляет 340 704 у.е., включая НДС. Пункт 4.5.2 изложен в следующей редакции: размер 1 у.е. принимается равным рублевому эквиваленту одного доллара США по курсу доллара США к рублю, установленному Центральным банком Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала. Арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы, подлежащей выплате арендодателю. Пункт 4.5.3 исключен. В применении данного пункта отказано.

В кассационных жалобах СПб ГАСУ и Федеральное агентство по образованию, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просят отменить постановление апелляционного суда от 21.06.2007 и оставить в силе решение от 12.10.2005.

В отзывах на кассационные жалобы ГАСУ и Федеральное агентство по образованию просят удовлетворить кассационные жалобы.

В судебном заседании представители СПб ГАСУ поддержали доводы своей кассационной жалобы и кассационной жалобы Федерального агентства по образованию, а представитель ЗАО "БИК", считая их несостоятельными, возражал против удовлетворения жалоб.

Федеральное агентство по образованию и ГУ ФРС по СПб и ЛО, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, СПб ГАСУ на праве оперативного управления принадлежит здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Серпуховская, дом 10, литера А.

СПб ГАСУ и акционерное общество закрытого типа "ИГБ Консалтинг СПб" (далее - АОЗТ "ИГБ Консалтинг СПб") заключили договор аренды от 01.12.1994, согласно которому последнему в аренду на 47 лет передано здание общей площадью 2 839,2 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Серпуховская, дом 10, литера А.

Пунктом 4.4 названного договора установлено, что сумма годовой арендной платы за все здание в период с 31.12.2004 до окончания срока действия договора составляет 250 000 долларов США в год.

Пунктом 4.5 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10-го числа первого месяца отчетного квартала.

В дальнейшем СПб ГАСУ и правопреемник АОЗТ "ИГБ Консалтинг СПб" - закрытое акционерное общество "ИГБ Консалтинг СПб" (далее - ЗАО "ИГБ Консалтинг СПб") заключили дополнительное соглашение от 31.05.1999 N 1, которым изменили пункт 4.5 договора аренды от 01.12.1994, указав, что при уплате арендатором арендной платы с 1-го по 15-е число месяца, за который производится платеж, арендная плата пересчитывается в рубли по льготному курсу, установленному губернатором Санкт-Петербурга, а в случае ее уплаты позднее 15-го числа - по курсу Центрального банка Российской Федерации, установленному на день платежа.

Дополнительным соглашением от 29.12.2000 N 2 стороны сократили период применения льготного курса при расчете арендной платы, указав, что он действует в случае внесения арендной платы с 1-го по 5-е число месяца, за который производится платеж.

Как видно из материалов дела, дополнительным соглашением от 29.06.2001 N 3 стороны изменили пункт 4.4 договора аренды от 01.12.1994, уменьшив размер годовой арендной платы до 150 000 долларов США в год.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2005 по делу N А56-15895/04 дополнительное соглашение от 29.06.2001 N 3 в части установления размера арендной платы в сумме, эквивалентной 150 000 долларов США в год, признано недействительным.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.09.2005 постановление апелляционного суда от 24.05.2005 оставлено без изменения.

Трехсторонним соглашением от 29.04.2002 с согласия СПб ГАСУ ЗАО "ИГБ Консалтинг СПб" уступило свои права арендатора по договору аренды от 01.12.1994 ЗАО "БИК".

В ходе рассмотрения дела N А56-15895/04 была проведена экспертиза на предмет определения рыночного размера арендной платы по спорному зданию, которая установила, что размер арендной платы по договору аренды от 01.12.1994 по сравнению с рыночными ценами занижен в несколько раз.

Письмами от 20.01.2005 N 68-43-08 и от 01.06.2005 N 68-01-131 СПб ГАСУ, указывая на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды от 01.12.1994, потребовал внести в него изменения в части установления размера арендной платы, а также порядка ее уплаты.

Полагая, что размер арендной платы должен быть повышен до среднерыночной величины, СПб ГАСУ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условие спорного договора, закрепившее фиксированный размер арендной платы на 47 лет, фактически лишило истца на длительное время возможности получать от сдачи в аренду закрепленного за ним здания доходы, которые он мог бы получать, исходя из рыночной стоимости. Оставляя без рассмотрения требования по изменению пункта 4.5.1 в части размера арендной платы и пункта 4.5.2 в части "а также сумму штрафных санкций, установленных договором в у.е.", суд первой инстанции указал на то, что они не были заявлены в письме истца от 20.01.2005.

Изменяя решение от 12.10.2005 в части размера арендной платы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что из общей площади здания должны быть исключены арендонепригодные площади, поскольку их содержание уже заложено в ставку арендонепригодных площадей: 2 839,2 кв.м - 953,2 кв.м = = 1 886 кв.м, а пункт 4.5.3 договора в редакции истца не подлежит применению как не обоснованный по праву. Апелляционный суд указал на то, что арендная плата устанавливается с 01.05.2007 до окончания срока действия договора.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения апелляционным судом норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что письмом от 20.01.2005 N 68-43-08 истец предложил ответчику изменить условия спорного договора в части размера арендной платы. В указанном письме сформулированы конкретные предложения по внесению изменений в соответствующие пункты договора. ЗАО "БИК" от ответа уклонилось. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций правомерно указали на соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что значительный рост ставок арендной платы в Санкт-Петербурге является существенным изменением обстоятельств, о которых говорится в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу данной статьи существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами. Увеличение ставок арендной платы произошло вследствие изменения экономической ситуации, вызванного объективными причинами. При заключении спорного договора стороны не могли предвидеть резкого изменения экономической ситуации, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

Таким образом, суды обеих инстанций правомерно указали на обоснованность заявленных СПб ГАСУ требований об изменении спорного договора в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Материалами дела подтверждается, что согласно пункту 8.1 спорного договора изменение его условий допускается только по соглашению сторон. Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что апелляционный суд правомерно отказал в применении пункта 4.5.3 договора в редакции истца и исключил его.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей СПб ГАСУ и ЗАО "БИК" и обсудив доводы жалоб, кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с установленным апелляционным судом размером арендной платы. Данное обстоятельство было предметом тщательного рассмотрения апелляционного суда и не подлежит переоценке судом кассационной инстанции.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из приведенной нормы следует, что в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда, поэтому кассационная инстанция находит неправомерным установление апелляционным судом конкретной даты - 01.05.2007, с которой устанавливается размер арендной платы, в связи с чем постановление апелляционного суда от 21.06.2007 подлежит изменению в этой части.

Таким образом, обжалуемый судебный акт подлежит изменению путем исключения из шестого абзаца резолютивной части слов "с 01.05.2007 до окончания срока действия договора", а в остальной части - оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2007 по делу N А56-28240/2005 изменить, исключив из шестого абзаца резолютивной части слова "с 01.05.2007 до окончания срока действия договора".

В остальной части постановление оставить без изменения.

Кассационные жалобы государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" и Федерального агентства по образованию Министерства образования и науки Российской Федерации оставить без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова Е.О. Матлина

Г.М. Рудницкий