Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 сентября 2007 г. N А56-49734/2005 Иск ООО к Комитету о признании недействительным отказа Комитета от договора аренды земельного участка, заключенного с Обществом, а также об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате за земельный участок в соответствии с занимаемой Обществом площадью нежилых помещений, не удовлетворен, поскольку отказ Комитета от договора аренды не нарушает права и законные интересы Общества и не лишает Общество права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена принадлежащая истцу недвижимость

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 сентября 2007 г. N А56-49734/2005

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 июля 2007 г.  

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.П., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 20.09.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания специальных проектов "Итон" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2006 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2007 (судьи Серикова И.А., Желтянников В.И., Барканова Я.В.) по делу N А56-49734/2005,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Компания специальных проектов "Итон" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании недействительным отказа Комитета в лице Управления (агентства) недвижимого имущества Калининского района, оформленного уведомлением от 22.07.2005 N 1800, от договора аренды земельного участка, заключенного с Обществом, а также об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате Обществом за земельный участок в соответствии с занимаемой им площадью нежилых помещений.

Решением от 12.12.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.04.2007, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, при рассмотрении настоящего спора суд не должен был применять пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку указанная норма права не носит безусловный характер и не распространяется на отношения, при которых арендатор в силу закона имеет право на пользование объектом аренды; отказ Комитета от договора нарушает права и законные интересы Общества; действия Комитета направлены на лишение Общества права выкупа земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества; вывод суда о нарушении Обществом условий пункта 7.3 договора аренды не соответствует материалам дела; суд неправомерно отказал Обществу в уточнении исковых требований, нарушив тем самым нормы статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Представители участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником объектом недвижимости - части здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Минеральная, дом 13, литера Ш, Объект в виде доли в общем имуществе приобретние Обществом в собственность на основании договора купли-продажи объектом недвижимости от 25.02.1999 N 9-99, согласно которому общая площадь здания составляет 4182,8 кв.м.

В последующем на основании соглашения от 12.05.2003 со вторым собственником здания - обществом с ограниченной ответственностью "Жел.Дор.Строй" (далее - ООО "Желдорстрой") о разделе общего имущество Обществу выделена доля в виде помещений 2Н, ЗН и 4Н общей площадью 2102,2 кв.м. кадастровый номер 78:5131:33:40:1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.09.2003 серии 78-ВЛ N 833247.

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 27.08.2002 N 04-ЗК01466. В соответствии с условиями договора арендатор принял в пользование на условиях аренды совместно с другими собственниками здания, земельный участок общей площадью 4990 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Минеральная, дом 13, кадастровый номер 78:5131:2004.

В соответствии с договором условия действия договора аренды распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.08.2001, срок действия договора - по 31.07.2002.

По истечении указанного срока договор был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Письмом от 22.07.2005 N 1800 Комитет уведомил Общество об отказе от договора аренды от 27.08.2001 N 04-ЗК01466 с 22.10.2005 в соответствии со статьей 610 ГК РФ.

Полагая, что отказ Комитета противоречит нормам действующего законодательства, поскольку собственник объекта недвижимости имеет безусловно право пользования земельным участок, расположенным под принадлежащим ему объектом недвижимости, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковь требований Общества, признав отказ Комитета от договора аренды от 27.08.2001 законным и обоснованным исходя из следующего.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 19.12.2002 N 130 сособственнику здания по улице Минеральной, 13, ООО "Желдорстрой" утверждены границы землепользования для заключения долгосрочного договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, от 19.04.2006 Комитет и ООО "Желдорстрой" заключили указанный договор аренды земельного участка площадью 4108 кв.м с кадастровым номером 78:5131:33.

Суды указали, что Комитет неоднократно направлял в адрес Общество предложения о присоединении к договору аренды, заключенному с ООО "Желдорстрой", от которых истец отказался. "

Кассационная инстанция считает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодекса другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Суд, надлежащим образом исследовав материалы дела, пришел к правильному выводу о том, что Комитет был вправе в соответствии со статьей 610 ГК РФ отказаться от договора аренды от 27.08.2001, возобновленного по окончании срока его действия на неопределенный срок. Отказ Комитета от данного договора не нарушает исключительных прав Общества как собственника недвижимого имущества, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей истцу недвижимости.

Довод подателя жалобы о нарушении Комитетом прав и законных интересов Общества, лишение последнего права на выкуп земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, является несостоятельным в связи со следующим.

Как следует из статьи 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Из материалов дела следует, что предмет договора аренды от 27.08.2001 N 04-ЗК01466 - земельный участок площадью 4990 кв.м с кадастровым номером 78:5131:2004 перестал существовать как объект земельных отношений в связи с изменением его границ, площади и аннулированием кадастрового номера. При проведении последующего кадастрового учета земельному участку площадью 4108 кв.м, занятому зданием по улице Минеральной, 13, присвоен кадастровый номер 78:5131:33.

В связи с необходимостью переоформления договора аренды в установленном порядке, в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:5131:33 19.04.2006 Комитет заключил долгосрочный договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с ООО "Желдорстрой".

Согласно пунктам 3 и 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Исходя из названных норм права, обязательным условием приобретения каждым из собственников помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, права собственности на данный земельный участок является их общее волеизъявление, выраженное в совместном обращении с соответствующим заявлением.

Осуществить право на выкуп земельного участка Общество может только лишь совместно со вторым собственником помещений в здании по улице Минеральной, 13. Между тем ООО "Желдорстрой" уже избрало способ реализации своих прав на земельный участок, расположенный под принадлежащим ему объектом недвижимости, заключив 19.04.2006 с Комитетом договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Следует также отметить, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ внесены изменения в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В частности, внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Пункт 2 статьи 3 указанного Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ дополнен пунктом 2.2 следующего содержания: "Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, отказ Комитета от договора аренды не нарушает права и законные интересы Общества и не лишает Общество права на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена принадлежащая истцу недвижимость.

Проверив правильность применения арбитражным судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в том числе и по доводам подателя кассационной жалобы. Всесторонне, полно и объективно исследовав все представленные сторонами доказательства, дав им надлежащую правовую оценку, арбитражные суды приняли правильное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2007 по делу N А56-49734/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания специальных проектов "Итон" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин И.Л. Грачева

И.В. Сергеева