Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 октября 2007 г. N А21-2591/2006 Иск Агентства к Учреждению о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и государственной регистрации указанного договора, возврате нежилых помещений ГУ, переданных по указанному договору аренды, удовлетворен в части выселения ответчика из занимаемых помещений, поскольку размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, таким образом, сделки, связанные использованием организациями, не связанным с проживанием граждан жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 октября 2007 г. N А21-2591/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии от негосударственного частного общеобразовательного учреждения "Балтийский лицей менеджмента и права" Мишина Е.В. (доверенность от 14.05.2007), от Агентства по имуществу Калининградской области Колесниковой Н.Ю. (доверенность от 09.01.2007),

рассмотрев 27.09.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу негосударственного частного общеобразовательного учреждения "Балтийский лицей менеджмента и права" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.01.2007 (судья Лобанова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2007 (судьи Кашина Т.А., Горшелев В.В., Серикова И.А.) по делу N А21-2591/2006,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее - Агентство, до переименования - Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области, далее - КУГИ) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к некоммерческому образовательному учреждению "Балтийский лицей менеджмента и права" (в настоящее время - негосударственное частное общеобразовательное учреждение "Балтийский лицей менеджмента и права", далее - Лицей) о признании недействительным заключенного КУГИ и Лицеем договора аренды от 01.06.2000 N 1285 нежилых помещений, расположенных по адресу: Калининград, улица Коммунистическая, 6, и государственной регистрации указанного договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возврате государственному образовательному учреждению начального профессионального образования "Профессиональное училище N 5" (далее - Училище) нежилых помещений общей площадью 388,9 кв.м (на 1-ом этаже N 9 - 14, 24; на 2-ом этаже N 6; на 3-ем этаже N 23, 24, 25, 28, коридор), переданных по указанному договору аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Училище, Министерство образования Калининградской области (далее - Министерство) и Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - Управление).

Решением от 18.01.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2007, исковые требования удовлетворены в части выселения Лицея из занимаемых помещений, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Лицей просит отменить вынесенные по делу судебные акты в части выселения ответчика из занимаемых им нежилых помещений, в этой части в удовлетворении исковых требований Агентства отказать, в остальной части решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения. По мнению подателя жалобы, обжалуемые судебные акты вынесены с нарушением норм материального и процессуального права. Лицей ссылается на то, что в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) после заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, последний изменил предмет и основание иска, что является недопустимым; имущество, истребуемое у ответчика, истцом четко не идентифицировано; при вынесении решения от 18.01.2007, суд вышел за рамки заявленных истцом требований.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель Лицея поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Агентства, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения

Представители Училища, Министерства и Управления, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.06.2000 КУГИ (арендодатель) и Лицей (арендатор) при участии Училища (балансодержатель) заключили договор аренды недвижимого имущества N 1285, в соответствии с которым арендатору во временное пользование передаются нежилые помещения общей площадью 292,06 кв.м, расположенные по адресу: Калининград, улица Коммунистическая, 6, 2-й и 3-й этажи, для использования под образовательную деятельность.

Пунктом 4.1 договора установлен срок его действия: с 01.04.2000 по 01.04.2010.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи от 01.04.2000 помещения переданы Лицею.

Дополнительным соглашением от 04.02.2005 изменена площадь арендуемых Лицеем по договору помещений - 388,9 кв.м.

Ссылаясь на то, что помещения, переданные по договору аренды от 01.06.2000 N 1285, расположены в здании, принадлежащем Училищу на праве оперативного управления и по данным учетно-технической документации расположены в жилом здании общежития, в связи с чем не могли быть переданы в аренду Лицею под образовательную деятельность, Агентство обратилось в суд с настоящим иском.

Суды признали обоснованным заявление Лицея о пропуске Агентством срока исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды и его регистрации, в связи с чем в удовлетворении этой части иска Агентству было отказано.

Вместе с тем, суд признал правомерными требования о выселении ответчика из занимаемых помещений исходя из того, что перевод расположенных в общежитии жилых помещений в нежилые произведен в порядке, противоречащем жилищному законодательству.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, определяемом жилищным законодательством.

В силу статьи 9 Жилищного кодекса РСФСР перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях такой перевод может осуществляться по решению органов, указанных в статье 8 Кодекса.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Кодекса (статья 266 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В результате надлежащей оценки имеющихся в материалах дела доказательств суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор является ничтожным в связи с его несоответствием требованиям законодательства, регулирующего гражданский оборот жилых помещений. Отказ в иске о признании спорного договора недействительным по мотиву истечения срока исковой давности по данному требованию не препятствует разрешению иных требований с учетом оценки спорного договора как недействительной сделки.

Поскольку договор аренды от 01.06.2000 N 1285, на основании которого Лицей занимает спорные помещениями, является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий, в том числе, в виде возникновения у Лицея права пользования помещениями, иск о выселении удовлетворен правомерно.

Доводы Лицея относительно неопределенности предмета исковых требований о выселении кассационная инстанция считает необоснованными. Из материалов дела усматривается, что все находящиеся в пользовании Лицея помещения на втором и третьем этажах дома 6 по улице Коммунистическая в городе Калининграде, ответчик занимает на основании спорного договора. Иных правовых оснований для использования Лицеем помещений из материалов дела не усматривается. Таким образом, в связи с отсутствием правовых оснований для владения и пользования ответчик подлежит выселению из всех помещений, расположенных по указанному адресу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.01.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2007 по делу N А21-2591/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу негосударственного частного общеобразовательного учреждения "Балтийский лицей менеджмента и права" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин И.Л. Грачева И.В. Сергеева