Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 октября 2007 г. N А56-48146/2006 Иск ООО к Обществу о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на земельный участок и размещенное на нем двухэтажное нежилое здание с мезонином не удовлетворен, поскольку ответчик не совершил действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на отсутствие согласия Фонда имущества на отчуждение объекта, следовательно, действия Общества не являются необоснованным (противоправным) уклонением от государственной регистрации в смысле гражданского законодательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 4 октября 2007 г. N А56-48146/2006

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08 октября 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 августа 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 ноября 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.П., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "РусьТорг" Тришина П.В. (доверенность от 31.08.2007), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Желудковой О.Н. (доверенность от 28.12.2006), от общества с ограниченной ответственностью "Региональная энергетическая компания" Тура И.А. (доверенность от 22.02.2007), Королева С.А. (доверенность от 02.07.2007), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Черновой В.О. (доверенность от 09.01.2007),

рассмотрев 27.09.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РусьТорг" и открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2007 по делу N А56-48146/2006 (судьи Кашина Т.А., Горшелев В.В., Серикова И.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Региональная энергетическая компания" (далее - ООО "РЭК") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РусьТорг" (далее - ООО "РусьТорг") о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на земельный участок площадью 145 кв. м с кадастровым номером 78:7313:2 и размещенное на нем двухэтажное нежилое здание с мезонином площадью 296,4 кв. м с кадастровым номером 78:7313:0:1, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, улица Воронежская, дом 51, литера А, на основании договора купли-продажи от 03.07.2006.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС) и открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

Решением от 16.04.2007 (судья Агеева М.А.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.06.2007 решение отменено и принят новый судебный акт о регистрации перехода к ООО "РЭК" права собственности по договору купли-продажи от 03.07.2006 на земельный участок и здание.

В кассационной жалобе ООО "РусьТорг" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 29.06.2007 в связи с неправильным применением норм материального права и оставить в силе решение от 16.04.2007. По мнению подателя жалобы, не включение условия о сроках осуществления реконструкции в договор от 03.07.2006 между ООО "РусьТорг" и ООО "РЭК", нарушает права и интересы Санкт-Петербурга и влечет ничтожность договора; акт приема-передачи имущества составленный без даты и без подписи Фонда имущества является недействительным; суд не дал оценки условию договора купли-продажи о том, что до выполнения пункта 3.2.3 договора отчуждение имущества возможно только с согласия продавца; иск об, обязании провести государственную регистрацию не может быть удовлетворен, поскольку предъявлен иск о расторжении договора и имеются сведения о ничтожности сделки.

В кассационной жалобе Фонд имущества просит отменить постановление апелляционной инстанции от 29.06.2007 и оставить в силе решение от 16.04.2007. По мнению подателя жалобы, обжалуемый судебный акт является незаконным, необоснованным и принятым с нарушением норм материального права. Фонд имущества считает, что договор купли-продажи нельзя признать заключенным; условия пункта 3.2.3 договора о сносе здания и возведении нового объекта недвижимости являются существенными, но на момент подписания договора не были согласованы; не было согласовано существенное условие договора купли-продажи о цене объектов недвижимости; отчуждение здания и земельного участка без согласования с Фондом имущества не соответствует положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); распоряжение ООО "РусьТорг" объектами недвижимости до выполнения существенных условий договора о сносе или реконструкции здания нарушает права и интересы Санкт-Петербурга.

В отзыве на кассационные жалобы ООО "РЭК" просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения как законный и обоснованный.

До начала судебного разбирательства ООО "РЭК" заявило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) подана кассационная жалоба на постановление апелляционного суда от 29.06.2007 по настоящему делу. Учитывая, что КУГИ не является лицом участвующим в деле, кассационная жалоба подана им по истечении срока, установленного статьей 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), а также принимая во внимание то обстоятельство, что интересы Санкт-Петербурга в данном деле представляет Фонд имущества, кассационная инстанция отклонила заявленное ходатайство.

ООО "РЭК" заявило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что лицами, участвующими в деле ведутся переговоры о заключении мирового соглашения. Поскольку представитель ООО "РусьТорг" заявил об отсутствии каких-либо переговоров относительно внесудебного разрешения спора, кассационная инстанция оставила ходатайство без удовлетворения как необоснованное.

В судебном заседании представители ООО "РусьТорг" и Фонда имущества поддержали доводы своих кассационных жалоб, а представители ООО "РЭК", ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобы без удовлетворения.

Представитель ГУ ФРС оставил разрешение жалоб на усмотрение суда.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 25.10.2004 N 6608-А2 ООО "РусьТорг" приобрело у Фонда имущества нежилое двухэтажное здание с мезонином общей площадью 296,4 кв.м, кадастровый номер 78:7313:2:1 и земельный участок площадью 145 кв.м, кадастровый номер 78:7313:2, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Воронежская улица, дом 51, литера А.

Пунктом 3.2.3 договора установлено, что покупатель обязан осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения указанного договора, и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора, либо произвести реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 07.04.2005 серии 78-АА N 101453 и 101454 на основании договора от 25.10.2004 право собственности на здание и земельный участок перешло к ООО "РусьТорг".

В дальнейшем, 03.07.2006, ООО "РусьТорг" (продавец) и ООО "РЭК" (покупатель) заключили договор купли-продажи указанного нежилого здания с мезонином и земельного участка, на котором оно расположено. Стоимость имущества - 7 100 000 руб.

Платежным поручением от 05.07.2006 N 871 покупатель уплатил продавцу установленную договором цену.

Согласно условиям договора от 03.07.2006 ООО "РусьТорг" обязалось в течение 5 дней после получения оплаты по договору предоставить ООО "РЭК" документы для государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, а также направить своего представителя в регистрирующий орган для подачи документов на государственную регистрацию.

Ссылаясь на то, что по вине ответчика государственная регистрация перехода права собственности не производится, ООО "РЭК" обратилось в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи от 03.07.2006 является недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащий статье 454 ГК РФ. При этом суд указал, что в соответствии с договором купли-продажи от 25.10.2004 права ответчика по распоряжению объектами недвижимости ограничены условиями, указанными в пункте 3.2.3 договора, до выполнения которых ответчик был обязан согласовывать отчуждение объектов с Фондом имущества.

Апелляционный суд не согласился с мнением суда первой инстанции, указав, что на дату заключения договора от 03.07.2006 ООО "РусьТорг" являлось собственником объектов недвижимости и, следовательно, было вправе ими распоряжаться. Отсутствие согласия третьего лица на заключение договора от 03.07.2006 не означает недействительности данного договора, так как законом не установлено обязательное наличие такого согласия. Законом также не установлено, что сделка является недействительной, если она не соответствует другой сделке.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление апелляционного суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По смыслу указанной правовой нормы основанием для удовлетворения требования о государственной регистрации и взыскании убытков, вызванных задержкой регистрации, может служить только необоснованное уклонение стороны от государственной регистрации, то есть ее противоправное поведение.

В данном случае ООО "РусьТорг" в соответствии с пунктом 7.2 договора купли-продажи от 25.10.2004 N 6608-А2 было обязано согласовывать с Фондом имущества отчуждение объекта другому лицу с целью обеспечения надлежащего исполнения пункта 3.2.3 договора. ООО "РусьТорг" не совершило действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, ссылаясь на отсутствие согласия Фонда имущества на отчуждение объекта, и предложило ООО "РЭК" осуществить такое согласование. Таким образом, поведение ООО "РусьТорг" было обусловлено необходимостью исполнения обязательств, возложенных на него договором купли-продажи от 25.10.2004 N 6608-А2, и направлено на соблюдение законных интересов Фонда имущества.

При таких обстоятельствах действия ООО "РусьТорг" не являются необоснованным (противоправным) уклонением от государственной регистрации в смысле пункта 3 статьи 551 ГК РФ, которое может служить основанием для принятия судом решения о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объекты недвижимости.

При вынесении обжалуемого постановления апелляционный суд неправильно применил указанную норму материального права, вывод апелляционного суда о неправомерном уклонении ООО "РусьТорг" от государственной регистрации не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленного ООО "РЭК" требования о государственной регистрации является правильным.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2007 по делу N А56-48146/2006 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2007 по делу N А56-48146/2006 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Региональная энергетическая компания" в пользу общества с ограниченной ответственностью "РусьТорг" и открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" по 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе каждому.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин И.Л. Грачева

И.В. Сергеева