Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 ноября 2007 г. N А56-37517/2006 Дело по иску КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, задолженности по увеличенному первому платежу и штрафа, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика с занимаемого земельного участка направлено на новое рассмотрение, поскольку для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, для какой цели предоставлен земельный участок по договору аренды - для установки (строительства) временных объектов торговли и оказания услуг или для реконструкции (строительства) объекта недвижимости

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 ноября 2007 г. N А56-37517/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Калининой Н.А. (доверенность от 28.12.2006); от ООО "Леонтина" генерального директора Леонтьевой В.М. (решение от 11.07.1999 N 4), Лановик Т.П. (доверенность от 20.10.2006),

рассмотрев 06.11.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2007 по делу N А56-37517/2006 (судьи Медведева И.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Леонтина" (далее - Общество) о взыскании 964 297 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате, 181 716 руб. 01 коп. пеней, 58 739 руб. 98 коп. задолженности по увеличенному первому платежу и 244 013 руб. 25 коп. штрафа, а также о расторжении договора аренды от 26.05.2005 N 04-ЗК02090 и выселении ответчика с занимаемого земельного участка.

Решением от 13.03.2007 с Общества в пользу КУГИ взыскано 964 297 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате, 181 171 руб. 01 коп. пеней, 58 739 руб. 98 коп. задолженности по увеличенному первому платежу и 48 000 руб. штрафа, спорный договор расторгнут, Общество выселено с занимаемого земельного участка.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.07.2007 решение от 13.03.2007 отменено. Принят новый судебный акт. В иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление от 27.07.2007, а решение от 13.03.2007 оставить в силе.

По мнению подателя жалобы, основания для применения при расчете арендной платы Кп, равного 0,175 за спорный период с 16.11.2005 по 30.09.2006 отсутствуют; при исчислении размера арендных платежей ставки условной единицы, подлежащие применению, составляют 35,0 руб. за 2005 год и 36,5 руб. за 2006 год.

КУГИ указывает, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть изменен только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Возможность изменения условий договора в одностороннем порядке по требованию арендатора договором не предусмотрена. Таким образом, изменение арендной платы с учетом применения Кп, равного 0,175 возможно исключительно по соглашению сторон путем внесения в договор соответствующих изменений.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.05.2005 заключили договор N 04-ЗК02090 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Непокоренных, участок 3, общей площадью 154 кв. м (кадастровый номер 78:5205:1030), для использования под магазин (код 3.10).

Согласно пункту 3.4 договора ежеквартальная арендная плата исчисляется исходя из 217,055 у.е. за один кв. м в год и составляет 8356,618 у.е. Пунктом 3.6 договора предусмотрено право арендодателя изменить величину арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Дополнительным соглашением от 26.05.2005 к договору стороны установили, что в период с 16.05.2005 по 15.11.2005 названный земельный участок предоставляется для строительства магазина (код 10.1). Величина ежеквартальной арендной платы составляет 34,804 у.е.

КУГИ, ссылаясь на наличие задолженности по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме, посчитав правомерным применение при расчете арендной платы кода 3.10.

Суд апелляционной инстанции отменил решение от 13.03.2007 и в иске отказал. Апелляционная инстанция согласилась с обоснованностью применения кодов 3.8 - 3.10, а также пришла к выводу о применении понижающего коэффициента 0,175. Кроме того, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы за названный период определена с применением условной единицы в размере 35 руб.

Суд апелляционной инстанции с расчетом истца не согласился, указав, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.

Кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно статье 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Таким образом, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.

Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год", согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.

Таким образом, величина арендной платы правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом стоимости условной единицы.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу приведенных положений размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам субъекта Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер и порядок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга, установлены постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561 "О методиках определения арендной платы за земельные участки" (далее - Методика).

Согласно пункту 2.5 Методики понижающий коэффициент Кс = 0,75 применяется к ставке арендной платы, рассчитанной по Методике (коды 10.1, 10.2, 10.3), для земельных участков, предоставленных в аренду под капитальное строительство или реконструкцию объектов на инвестиционных условиях (на период проектно-изыскательских работ (но не более двенадцати месяцев), а также на период капитального строительства или реконструкции в соответствии с утвержденным графиком строительных работ) и примыкающих к ним земельных участков, переданных в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для капитального строительства или реконструкции объектов на инвестиционных условиях. При этом коэффициент Кс применяется лишь при наличии разрешения на проведение строительно-монтажных работ, выданного Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Комитета по градостроительству и архитектуре в установленном порядке, до окончания срока его действия и при условии фактического осуществления капитального строительства или реконструкции.

Для установки (строительства) и реконструкции на земельном участке временных объектов торговли и оказания услуг код 10.1 применяется при наличии графика проектирования и строительства (реконструкции) на срок, утвержденный городской (районной) комиссией по распоряжению объектами недвижимости, но не более 6 месяцев. Ставка по коду 10.1 учитывается при расчете увеличенного первого платежа арендной платы.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, для какой цели предоставлен земельный участок по договору аренды от 26.05.2005 - для установки (строительства) временных объектов торговли и оказания услуг или для реконструкции (строительства) объекта недвижимости.

При таком положении кассационная инстанция считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции как принятые по неполно исследованным обстоятельствам и с неправильным применением норм материального права подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; определить подлежащую уплате в указанный в иске период сумму арендной платы за названный земельный участок; с учетом установленного разрешить спор и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2007 по делу N А56-37517/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина