Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 октября 2007 г. N А21-4848/2006 Иск Комитета о взыскании с ООО задолженности по договору аренды, расторжении договора и выселении из нежилых помещений оставлен без рассмотрения в части расторжения договора, так как Комитет не направлял в адрес Общества предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 октября 2007 г. N А21-4848/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 16.10.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета муниципального имущества города Калининграда на решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.03,2007 (судья Конева В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007 по делу N А21-4848/2006 (судьи Жиляева Е.В., Зайцева Е.К., Слобожанина В.Б.),

установил:

Комитет муниципального имущества города Калининграда (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФНТ "Гравитон-плюс" (далее - Общество) о взыскании 835 697 руб. 40 коп. задолженности по договору аренды от 28.09.1993 N 1218 и выселении из нежилых помещений, общей площадью 373,9 кв. м, расположенных по адресу: Калининград, ул. Космонавта Пацаева, д. 8 (с учетом уточнения исковых требований).

В качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечено Жилищное эксплуатационное управление N 1.

Решением от 13.03.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.07.2007, с Общества в пользу Комитета взыскано 368 390 руб. задолженности, в остальной части иска отказано. В части требования о расторжении спорного договора иск оставлен без рассмотрения.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить решение от 13.03.2007 и постановление от 16.07.2007 и удовлетворить исковые требования.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "пункт 2 статьи 148 Гражданского Кодекса" следует читать "пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса"

По мнению подателя жалобы, индексация остатка предоплаты должна производиться после списания очередного платежа. Комитет также считает, что суд необоснованно применил пункт 2 статьи 148 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку в адрес ответчика направлялись претензия о погашении задолженности и уведомление о расторжении договора.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание на направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 28.09.1993 заключили договор N 1218 аренды нежилых помещений общей площадью 373,9 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. Космонавта Пацаева, д. 8. Срок действия договора с 01.01.1993 по 31.12.2007.

Дополнительным соглашением от 26.01.1999 к договору от 28.09.1993 стороны установили, что денежные средства в размере 500 000 руб. (рублевый эквивалент 60 010 долларов США), перечисленные Обществом Комитету, засчитываются арендатору в счет арендной платы по договору от 28.09.1993. Кроме того, стороны предусмотрели, что "проведенная предоплата соизмеряется с ростом стоимости арендной платы по курсу доллара США на ММВБ ежеквартально согласно приложения, Ежегодно оставшаяся сумма предоплаты индексируется с учетом 50% средней кредитной ставки на валютный кредит. Начало индексации с 01.01.1999" (пункт 7.3 дополнительного соглашения).

Комитет, ссылаясь на задолженность Общества по внесению арендной платы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Дав толкование условиям пункта 7.3 дополнительного соглашения от 26.01.1999, суды правомерно пришли к выводу об обоснованности котррасчета Общества, поскольку Комитет производил вычитание долга без учета индексации оставшейся суммы предоплаты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных упомянутым Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 того же Кодекса требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, иск о расторжении договора может быть предъявлен в суд только после направления арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства и предложения расторгнуть договор. При этом необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Подобного предупреждения Комитет в адрес Общества не направлял.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно, руководствуясь пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил требование истца о расторжении договора без рассмотрения.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, решение и постановление подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 13.03.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007 по делу N А21-4848/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета муниципального имущества города Калининграда - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина