Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 декабря 2007 г. N А56-4038/2007 Иск КУГИ о взыскании с ЗАО задолженности по арендной плате и пеней, а также о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях не удовлетворен, так как, в частности, при расчете арендной платы по договору истец неправомерно применил код, установленный для строительства промышленных и нежилых объектов, в то время как инвестиционный проект был по проектированию и строительству жилого дома

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 декабря 2007 г. N А56-4038/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 22.12.2006); от ЗАО "Петербургстрой-Сканска" Рахматуллина А.Н. (доверенность от 17.01.2005),

рассмотрев 04.12.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2007 по делу N А56-4038/2007 (судьи Астрицкая С.Т.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Петербургстрой-Сканска" (далее - Общество) о взыскании 410 786 руб. 59 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2006 по 31.12.2006 и 39 724 руб. 19 коп. пеней за период с 11.07.2006 по 31.12.2006, а также о расторжении договора от 29.08.2005 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Решением от 06.08.2007 в иске отказано.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение от 06.08.2007 в части отказа во взыскании арендной платы и расторжении договора аренды и удовлетворить требования в этой части полностью.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о том, что действие договора аренды досрочно прекращено в одностороннем порядке с 22.08.2006, не соответствует действующему законодательству, условиям договора аренды и фактическим обстоятельствам дела; вывод суда о том, что обязанность по внесению арендной платы возникла у арендатора с момента заключения (государственной регистрации) договора, то есть с 24.04.2006, не соответствует пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 1 статьи 614 ГК РФ и условиям заключенного договора аренды, установленным в пунктах 4.6 и 5.1.

КУГИ также считает, что нарушение обязательства по внесению арендной платы в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ и пунктом 10.2.1 договора аренды является основанием для досрочного расторжения.

В отзыве на жалобу Общество просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Общества просил отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) во исполнение постановления правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2004 N 1522 заключили 29.08.2005 договор N 00/ЗК-03825(07) аренды земельного участка общей площадью 4 373 кв. м (кадастровый номер 78:6026:12), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Стахановцев, участок 1, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и встроенной подземной стоянкой на срок до 04.07.2007.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы определены в разделе 4 договора.

В соответствии с пунктом 4.6 договора квартальная арендная плата за спорный земельный участок с 05.10.2004 по 28.08.2006 составляет 791,513 у.е.; в случае, если арендатор не предоставляет разрешение на проведение строительных работ УГАСН, с 29.08.2006 по 29.08.2006 арендная плата составляет 7 909, 664 у.е.

Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 N 968 постановление правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2004 N 1522 признано утратившим силу, то есть принято решение об отмене ранее предоставленного ответчику права застройки земельного участка и досрочном прекращении арендных отношений в одностороннем порядке.

КУГИ обратился с настоящим иском в суд, ссылаясь на задолженность ответчика по арендным платежам за период с 01.07.2005 по 31.12.2006.

Кассационная инстанция считает, что суд правомерно отказал КУГИ в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Однако с момента издания постановления правительства Санкт-Петербурга от 22.08.2006 N 968 ответчик не мог пользоваться земельным участком. В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу с момента его заключения, право пользования земельным участком по договору и обязанность по внесению арендной платы возникает у Общества с момента заключения (государственной регистрации) договора, то есть с 24.04.2006.

Расчет размера исковых требований произведен КУГИ с применением повышенной суммы квартальной арендной платы, указанной в пункте 4.6 договора, в связи с непредставлением ответчиком разрешения на проведение строительных работ до 29.08.2006. Однако разрешение на строительство не получено Обществом в течение установленного договором срока по вине КУГИ.

В соответствии с пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство застройщик должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и проектную документацию. Согласно статье 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" подготовка проектной документации осуществляется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), выдаваемым уполномоченным государственным органом на основании правоустанавливающего документа на земельный участок. Однако договор был зарегистрирован лишь 24.04.2006, то есть спустя более 1,5 лет с момента вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга от 07.09.2004 N 1522.

Как следует из письма от 18.01.2006 N 54699-25, действия КУГИ по заключению договора приостановлены на неопределенный срок в связи с соответствующим обращением Комитета по строительству от 04.03.2005. Признание данного постановления утратившим силу привело к невозможности использования ответчиком земельного участка в целях реализации инвестиционного проекта и получения соответствующего разрешения на строительство. Таким образом, применение КУГИ повышенной ставки арендной платы при расчете платежей по договору неправомерно.

Расчет арендной платы производится в соответствии с методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561. При расчете арендной платы по договору истец неправомерно применил код 10.1 (строительство промышленных и нежилых объектов) со ставкой 0,724 у.е. за 1 кв. м в год (зона 7). В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен Обществу для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома. Таким образом, при расчете арендной платы по договору необходимо применение кода 10.2 (жилищное строительство) со ставкой 0,543 у.е. за 1 кв. м в год (зона 7).

Общество уплатило по договору в качестве арендной платы за пользование земельным участком 192 440 руб. 90 коп. (платежное поручение от 18.07.2006 N 92). Указанный платеж соответствует сумме арендной платы за 8,88 квартала из расчета квартальной арендной платы в размере 21 667 руб. 68 коп. при ставке 0,543 у.е. за 1 кв. м в год. Следовательно, Общество оплатило весь период пользования земельным участком по договору начиная с 24.04.2006.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности и пеней, а также расторгнуть договор аренды, а следовательно, жалобу надлежит оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2007 по делу N А56-4038/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина