Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 декабря 2007 г. N А13-2042/2007 Дело по иску Предпринимателя к ООО об обязании ответчика подписать акт приема-передачи секций этажа в жилом доме, взыскании задолженности, а также об обязании ответчика исполнить обязательства по двум инвестиционным договорам в виде передачи по акту приема-передачи объектов строительства направлено на новое рассмотрение, так как суд не дал оценки доводам ООО о том, что договор уступки прав по договору аренды земельного участка, заключенный между сторонами, прошел государственную регистрацию, в то время как соглашения между истцом и Организацией, а затем между Организацией и ООО такую регистрацию не прошли

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 декабря 2007 г. N А13-2042/2007

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Салоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

участии от предпринимателя Кривошеина П.В. - Романычева Е.А. (доверенность от 07.12.2007), от ООО "СК "Века" Кекина А.А. (доверенность от 13.10.2007) и Шкакина М.Л. (доверенность от 31.10.2007),

рассмотрев 10.12.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Века" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 27.06.2007 (судья Сахарова Е.Г.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2007 (судьи Зайцева А.Я., Журавлев А.В., Митрофанов О.В.) по делу N А13-2042/2007,

установил:

Предприниматель Кривошеин Павел Владимирович обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Века" (далее - ООО "СК "Века", Общество) об обязании ответчика подписать акт приема-передачи секций А, Б, В цокольного этажа в жилом доме N 50 (дом N 5 по генплану) по улице Любецкой города Череповца Вологодской области, а также о взыскании 937 684 руб. 64 коп. задолженности, из них: 2 064 руб. пеней, 15 620 руб. 64 коп. госпошлины, 210 000 руб. убытков, 700 000 руб. упущенной выгоды, 10 000 руб. на оплату услуг адвоката.

До принятия решения истец уточнил исковые требования в части взыскания, увеличив их размер до 285 950 руб., а также просил суд обязать ответчика исполнить обязательства по двум инвестиционным договорам от 22.03.2005 N 29/э в виде передачи по акту приема-передачи следующих объектов строительства, расположенных по адресу: Череповец, ул. Любецкая, д. 50; 1). с условным номером 35-35-12/014/2007-117, площадью 271. 3 кв. м: 2). с условным номером 35-35-12/014/2007-116, площадью 318, 8 кв. м, 3). с условным номером 35-35-12/014/2007-115. площадью 258. 9 кв. м.

В судебном заседании истец заявил отказ от иска а части взыскания 285 950 руб. пеней за несвоевременное завершение строительства, 210 000 руб. убытков, вызванных просрочкой сдачи объекта в эксплуатацию. 700 000 руб. упущенной выгоды.

Решением от 27.06.2007 суд обязал ответчика исполнить обязательства по двум инвестиционным договорам от 22.03.2005 N 29/э в виде передачи по акту приема-передачи следующих объектов строительства, расположенных по адресу: Череповец, ул. Любецкая, д. 50:

- объекта с уловным номером 35-35-12/014/2007-117, площадью 271, 3 кв. м;

- объекта с уловным номером 35-35-12/014/2007-116, площадью 318, 8 кв. м; - объекта с условным номером 35-35-12/014-2007-115, площадью 258,9 кв.м.

Суд прекратил производство по делу в части взыскания 285 950 руб. пеней за несвоевременное завершение строительства, 210 000 руб. убытков, вызванных просрочкой сдачи объекта в эксплуатацию, и 700 000 руб. упущенной выгоды.

Постановлением апелляционной инстанции от 04.10.2007 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "СК "Века" просит решение первой и постановление апелляционной инстанций отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, в иске отказать.

Податель жалобы ссылается на то, что договоры на долевое участие в строительстве от 22.03.2005 являются незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию, необходимую в соответствии с действующим законодательством.

По мнению подателя жалобы на указанные договоры распространяется пункт 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Податель жалобы, ссылаясь на пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статью 27 Закона об участии в долевом строительстве, указывает, что поскольку разрешение на строительство спорых объектов получено 14.06.2006, то есть после вступления в силу упомянутого загона, его действие распространяется на спорные правоотношения, следовательно, /для признания договоров заключенными необходимо осуществление их государственной регистрации в соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве.

Податель жалобы указывает, что не заключал спорные инвестиционные договоры, при этом податель жалобы ссылается на то, что у Калашникова Л.М. отсутствовали полномочия заключать от имени ООО "СК "Века" подобные сделки, доверенность от 01.09.2004, которая указана в спорных договорах, в материалах дела отсутствует, имеющаяся в деле доверенность от 01.01.2005 на имя Калашникова Л.М. не может быть признана надлежащим доказательством, поскольку из ее текста следует, что Калашникову Л.М. предоставляются полномочия на заключение договоров на строительство квартир (жилых помещений), однако спорные договоры касаются нежилых помещений.

По мнению подателя жалобы, вывод суда об одобрении ООО "СК "Века" упомянутых инвестиционных договоров является необоснованным, так как одобрение исходило от того же Калашникова Л.М.

Податель жалобы, кроме того, указывает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении его ходатайства о приобщении к делу копии искового заявления и определения суда по делу N А13-699941/2007 о признании недействительным соглашения от 17.03.2005 N 1.

Податель жалобы ссылается на то, что не соответствует фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам вывод суда о том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение двух соглашений об уступке прав пользования земельным участком.

По мнению подателя жалобы, существует лишь один договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.03.2005 - это договор между Калашниковым Л.М. и ООО "СК "Века", который зарегистрирован в органе юстиции 27.06.2005, в Комитете по земельным ресурсам г. Череповца также имеются сведения лишь об одном договоре, другие, якобы имеющие место соглашения, не зарегистрированы в установленном порядке и сделаны для прикрытия несуществующих сделок.

Податель жалобы ссылается на то, что уступка требований Березиной Ю.В. предпринимателю Кривошеину П.В. без согласия" всех участников совместной деятельности невозможно, поскольку противоречит части 2 статьи 388 ГК РФ статья 17 Закона о долевом участии в строительстве предусматривает государственную регистрацию договора и уступки прав требований по договору долевого участия в строительстве.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Кривошеин П.В. просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители ООО "СК "Века" подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель предпринимателя Кривошеина П.В. обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Ссылаясь на инвестиционные договоры от 22.03.2005 N 29/э на строительство секции А и В в цокольном этаже дома 5 по ул. Любецкой в г. Череповце и на строительство секции Б в цокольном этаже этого же дома, заключенные между ООО "СК "Века" (застройщик) и Березиной Ю.В. (инвестор), а также на то, что Березина Ю.В. выполнила обязательства по инвестированию строительства объектов недвижимости и уступила ему права по упомянутым инвестиционным договорам на получение объектов недвижимости на основании заключенных договоров об уступки права требования, предприниматель Кривошеин П. В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил, что между ООО "СК "Века" (застройщик) и Березиной Ю.В. (инвестор) заключены инвестиционные договоры от 22.03.2005 N 29/э: на строительство секции А и В в цокольном этаже дома 5 по ул. Любецкой в г. Череповце и на строительство секции Б в цокольном этаже этого же дома

В соответствии с условиями договоров общий размер финансирования составляет 9 500 000 руб., в том числе по строительству секций А и В - 6 000 000 руб., по строительству секции Б - 3 500 000 руб.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что инвестор полностью произвел оплату по договорам.

Суд апелляционной инстанции согласился с этим выводом суда первой инстанции.

В обоснование этого вывода суд первой инстанции сослался на то, что между Калашниковым Л.М. и обществом с ограниченной ответственностью "Череповецкий керамический завод" (далее - ООО "Череповецкий керамический завод") заключено соглашение от 17.03.2005 N 1 В соответствии с условиями этого соглашения Калашников за 9 500 000 руб. передал ООО "Череповецкий керамический завод" право пользования земельным участком по адресу: Вологодская область г. Череповец, ул. Любецкая, под строительство дома N 5.

В этот же день ООО "Череповецкий керамический завод" заключило соглашение с ООО "СК "Века" на передачу последнему права пользования упомянутым земельным участком за 9 500 000 руб.

22.03.2005 между ООО "СК "Века", ООО "Череповецкий керамический завод" и Березиной Ю.В. заключено соглашение, в соответствии с которым сторонами предусмотрено прекращение встречных денежных обязательств в сумме 9 500 000 руб. по соглашениям от 17.03.2005 и инвестиционным договорам от 22.03.2005 путем зачета встречных однородных требований.

Суд первой инстанции также указал в решении, что во исполнение условий инвестиционных договоров и соглашения от 22.03.2005 Березиной Ю.В. переданы денежные средства ООО "Череповецкий керамический завод" в сумме 9 500 000 руб., в том числе:

10.03.2006 - 3 000 000 руб. (мемориальный ордер от 10.03.2006 N 605),

17.03.2006 - 1 500 000 руб. (мемориальный ордер от 17.03.2006 N 604),

12.10.2006 - 497 500 руб. (мемориальный ордер от 12.10.2006 N 609),

15.11.2006 - 2 000 000 (извещение Сбербанка России от 15.11.2006 N 950/066),

11.10.2005 - 4 500 000 руб. (расписка директора ООО "Череповецкий керамический завод" Калашникова Л.М. от 11.10.2005).

Однако кроме приведенных судом первой инстанции доказательств в деле имеется копия договора (т. 1 л.д. 149) от 17.03.2005 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

В соответствии с условиями этого договора Калашников Л.М. передает, а ООО "СК "Века" принимает в полном объеме права и обязанности по договору от 05.08.2003 N 5727 аренды земельного участка с кадастровым номером 35:21:05 02001:0083, площадью 3 500 кв. м, расположенного по адресу: Вологодская область, г. Череповец, ул. Люберская, 6 зона.

На копии договора имеется отметка Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области о произведенной государственной регистрации договора 27.06.2005 за N 35.

В деле имеется также акт приема-передачи упомянутого земельного участка от 17.03.2005 (Приложение N 1 к договору от 17.03.2005), из которого следует, что Калашников Л.М. передал ООО "СК "Века" данный земельный участок.

Однако судом не дана оценка договора от 17.03.2005 и акта приема-передачи земельного участка от 17.03.2005 между Калашниковым Л.М. и ООО "СК "Века".

Отвергая довод ответчика о том, что договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 17.03.2005 был заключен непосредственно между Калашниковым Л.М. и ООО "СК "Века", суд, сославшись на анализ совокупности перечисленных им доказательств, сделал вывод о том, что волеизъявление сторон было направлено на заключение двух соглашений об уступки прав пользования земельным участком, заключенных между Калашниковым Л.М. и ООО "Череповецкий керамический завод", а затем между ООО "Череповецкий керамический завод" и ООО "СК "Века".

Однако суд первой инстанции не указал мотивы по которым он отверг представленные ответчиком доказательства, подтверждающие заключение договора от 17.03.2005 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка непосредственно между Калашниковым Л.М. и ООО "СК "Века".

Суд не дал оценки доводам ООО "СК "Веках о том, что договор уступки прав по договору аренды земельного участка, заключенный непосредственно между Калашниковым Л.М. и ООО "СК "Века", прошел государственную регистрацию, в то время как соглашения, на которые сослался суд в решении (между Калашниковым Л.М. и ООО "Череповецкий керамический завод", а затем между ООО "Череповецкий керамический завод" и ООО "СК "Века") такую регистрацию не прошли.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что оплата по инвестиционным договорам произведена полностью, является недостаточно обоснованным и сделан на основании неполного исследования обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Сославшись на волеизъявление сторон, суд между тем не решил вопрос о привлечении к участию в деле Березиной Ю.В., Калашников Л.М. и ООО "Череповецкий керамический завод", не установил волю указанных лиц на совершение упомянутых сделок, не исследовал обстоятельства связанные с государственной регистрацией этих сделок, не проверил, исполнялись ли сторонами обязательства по этим сделкам.

При наличии двух взаимоисключающих сделок, суд не исследовал обстоятельства их заключения, а также не проверил упомянутые сделки на соответствии закону.

Кроме того, суд не проверил доводы ответчика о том, что он обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения от 17.03.2005 N 1 (дело N А13-699941/2007).

Поскольку суд не исследовал все обстоятельства, связанные с выполнением сторонами обязательств по спорным инвестиционном договорам, которые имеют существенное значение для правильного разрешения спора, решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, проверив доводы как истца, так и ответчика. Суду следует при новом рассмотрении дела установить, являются ли инвестиционные договоры положенные в основание иска, заключенными суду необходимо проверить произведена ли инвестором оплата по инвестиционным договорам от 22.03.2005 Для этого суду необходимо исследовать обстоятельства заключения и исполнения как договора уступки прав по договору аренды земельного участка заключенного непосредственно между Калашниковым Л.М. и ООО "СК "Века", так и обстоятельства заключения и исполнения сделок по уступки права аренда земельного участка между Березиной Ю.В., Калашникове Л.М. и ООО "Череповецкий керамический завод". После чего суду необходимо дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос распределении между лицами, участвующими в деле, расходов по кассационной жалобе, а в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного зуда Вологодской области от 27.06.2007 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2007 по делу N А13-2042/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий