Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 января 2008 г. N А56-42307/2006 Иск Предпринимателя к ЗАО о признании права владения и пользования (права аренды) нежилым помещением по договору и об истребовании встроенного помещения не удовлетворен, поскольку обстоятельства, с которыми договором связывается возможность одностороннего отказа арендодателя от него, имели место, поэтому ЗАО правомерно сообщило истцу об отказе от договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 января 2008 г. N А56-42307/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 10 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 января 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего ХХХХХХХХХ Х.Х., судей ХХХХХХХХ Х.Х., ХХХХХХХХХХ Х.Х.,

при участии предпринимателя ХХХХХХХ Х.Х. (паспорт 41 02 837571) и его представителя ХХХХХХХХ Х.Х. (доверенность от 01.02.2007), от ЗАО "Комфорт" генерального директора ХХХХХХХХХХХ Х.Х. (протокол общего собрания акционеров от 22.01.2007 N 1/2007), ХХХХХХХХХХ Х.Х. (доверенность от 19.11.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Чаблина Романа Вячеславовича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2007 (судья ХХХХХХХХХ Х.Х.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 (судьи ХХХХХХХХ Х.Х., ХХХХХХХХХ Х.Х., ХХХХХХХХ Х.Х.) по делу N А56-42307/2006,

установил:

Предприниматель Чаблин Роман Вячеславович (свидетельство о государственной регистрации от 26.11.2004 серии 47 N 001743113) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Комфорт" (далее - ЗАО "Комфорт") о признании права владения и пользования (права аренды) нежилым помещением по договору от 26.04.2004 N 899/3 и об истребовании от ответчика встроенного нежилого помещения площадью 217,9 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Тихвин, 4 микрорайон, д. 32.

Решением от 07.06.2007 в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ХХХХХХ Х.Х. просит названные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неправильное толкование условий договора. По мнению подателя жалобы, в силу статей 431, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отчетный период, за который арендная плата подлежит уплате, должен исчисляться с 26-го числа соответствующего месяца, а не с 1-го числа; из одного только предупреждения ответчика без сверки расчетов невозможно было установить, за какой период возникла просрочка и в связи с чем образовалась задолженность; после получения предупреждения арендодателя нарушения были устранены, с ноября 2005 года арендная плата вносилась в срок; обязательство арендатора устранить нарушения договора в силу пункта 3 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращено новацией, то есть внесением последующих платежей в срок.

В отзыве на жалобу ЗАО "Комфорт" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывает на регистрацию прекращения права аренды и отсутствие между сторонами арендных отношений, а также на неправильное толкование истцом условий договора о сроках внесения платежей.

В судебном заседании предприниматель ХХХХХХ Х.Х. и его представитель поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ЗАО "Комфорт" против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Комфорт" (арендодатель) и предприниматель ХХХХХХ XX (арендатор) заключили договор от 26.04.2004 N 899/3 аренды встроенного нежилого помещения площадью 217,9 кв. м, расположенного на первом этаже жилого дома по указанному выше адресу, для использования под магазин промышленных товаров сроком действия по 30.04.2009. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 12.05.2004.

Согласно пункту 3,1 договора размер арендной платы составляет сумму, равную рублевому эквиваленту ХХХХ долларам США в месяц без учета НДС.

В соответствии с пунктом 3.2 названного договора арендатор обязуется уплачивать арендную плату ежемесячно, не позднее последнего числа месяца, предшествующего отчетному. Пунктом 3.3 установлено, что обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи помещений.

Подпунктом "а" пункта 5.3 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предупредив об этом арендатора за 15 дней, при просрочке исполнения арендатором денежных обязательств более чем на 10 календарных дней по отношению к установленному пунктом 3.2 договора сроку.

Спорное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 26.04.2004.

Письмом от 24.11.2005 N 15 арендодатель сообщил предпринимателю о систематическом нарушении сроков внесения платежей (до 50 дней), о наличии задолженности в размере XXX долларов США; предложил устранить допущенные нарушения, а также вне зависимости от устранения нарушений расторгнуть договор по соглашению сторон с 23.01.2006 в связи с проведением реконструкции здания.

Уведомлением от 23.08.2006 N 48 ответчик известил истца об отказе от заключенного договора на основании подпункта "а" пункта 5.3 в связи с нарушением сроков внесения арендной платы более чем на 10 дней, в частности в период с мая 2004 года по октябрь 2005 года, с наличием задолженности по арендной плате на 22.08.2006 в размере ХХХ,ХХ доллара США, предложил в соответствии с пунктом 5.5 договора в течение 15 дней освободить помещения.

Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 23.11.2006 зарегистрировано прекращение договора аренды от 26.04.2004 N 899/3.

Предприниматель, считая действия ответчика, направленные на прекращение договора аренды в одностороннем порядке и воспрепятствование истцу в доступе к помещениям, неправомерными, со ссылкой на статьи 301, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Указанными статьями предусмотрены специальные вещно-правовые способы защиты прав собственника и иных законных владельцев имущества, применяемые в случае нарушения их прав лицами, с которыми правообладатель не связан обязательственными правоотношениями.

В данном случае отношения между сторонами спора основаны на договоре аренды, а возможность удовлетворения заявленного требования зависит от разрешения вопроса о правомерности одностороннего отказа арендодателя от договора.

В силу статьи 310, пункта 3 статьи 450, статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором; в таком случае договор считается расторгнутым, обязательства сторон прекращаются.

Пунктом 5.3 договора от 26.04.2004 установлено право арендодателя отказаться от исполнения договора в случае исполнения арендатором денежного обязательства с просрочкой более чем на 10 дней.

Исследовав представленные сторонами доказательства и надлежащим образом оценив их, суд установил, что обстоятельства, с которыми договором связывается возможность одностороннего отказа арендодателя от него, имели место, поэтому ЗАО "Комфорт" правомерно сообщило истцу об отказе от договора, что в соответствии с пунктом 5.4 договора повлекло прекращение получения истцом уведомления ответчика.

Довод подателя жалобы о внесении арендной платы без нарушения сроков, исчисляемых не с 1-го числа месяца, а с 26-го числа, соответствующего дате фактической передачи помещений по акту от 26.04.2004, правомерно отклонен судом, поскольку из условий договора от 26.04.2004 такой порядок определения сроков не следует. По смыслу пунктов 3.1, 3.2 договора, арендная плата уплачивается ежемесячно. В договоре не указаны календарная дата или событие, которыми определяется начало течения месячного срока, поэтому суд обоснованно посчитал, что период, за который подлежит перечислению арендная плата, составляет календарный месяц. Указание в пункте 3.3 договора на то, что обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи помещения, также не свидетельствует об определении сторонами начала течения месячного срока названным событием и не исключает исчисление месячного срока с 1-го числа, а с момента фактической передачи имущества до 1-го числа - обязанность уплатить арендную плату в размере, пропорциональном времени пользования.

Ссылка предпринимателя на пункт 3 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации также не может быть принята во внимание как не относящийся к спорным правоотношениям, поскольку обязанность внесения платежей за каждый месяц представляет собой отдельное обязательство, которое прекращается надлежащим исполнением.

Таким образом, кассационная инстанция находит, что выводы суда об обстоятельствах, подлежащих установлению по данному делу, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, таких нарушений норм процессуального права, которые в силу частей третьей, четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могут повлечь отмену судебного акта, судом не допущено, в связи с чем установленных названной статьей оснований для отмены обжалуемых решения и постановления не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил;

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2007 по делу N А56-42307/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Чаблина Романа Вячеславовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Х.Х. ХХХХХХХХ

Судьи

Х.Х. ХХХХХХХ

Х.Х. ХХХХХХХХХ