Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 января 2008 г. N А66-663/2007 Дело по иску Прокурора к Комитету и ЗАО о признании недействительными результатов открытого аукциона в части продажи здания муниципальной гостиницы и о применении последствий недействительности ничтожной сделки направлено на новое рассмотрение, так как существенное значение для правильного разрешения спора имеет вопрос о том, на приватизацию какого объекта была направлена воля представительного органа местного самоуправления, первичного, существовавшего как объект зарегистрированного права, или на его часть, сформированную в последствии как самостоятельный объект недвижимости

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 января 2008 г. N А66-663/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 февраля 2010 г. N Ф07-29502/2007 по делу N А66-663/2007

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2009 г.

См. также решение Арбитражного суда Тверской области от 30 июля 2008 г. N А66-663/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Сергеевой И.В.,

при участии прокурора Хорошевского И.А., от закрытого акционерного общества "Соната" Цветкова А.В. (доверенность от 09.07.2007), Яковлева Ю.Н. (доверенность от 09.07.2007), от администрации города Вышний Волочек Тверской области Громова P.M. (доверенность от 23.06.2006),

рассмотрев 24.01.2008 в открытом судебном заседании кассационные жалобы закрытого акционерного общества "Соната" и администрации города Вышний Волочек Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 18.07.2007 (судья Куров О.Е.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2007 (судьи Митрофанов О.В., Журавлев А.В., Романова А.В.) по делу N А66-663/2007,

установил:

Заместитель прокурора Тверской области обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Вышний Волочек Тверской области (далее - Комитет) и закрытому акционерному обществу "Соната" (далее - ЗАО "Соната") о признании недействительными результатов открытого аукциона, изложенных в протоколе от 01.02.2005 об итогах аукциона, договора купли-продажи от 10.02.2005 в части продажи здания муниципальной гостиницы общей площадью 2748,5 кв. м, расположенного по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, улица Большая Садовая, дом 61/95, и о применении последствий недействительности сделки в виде обязания ЗАО "Соната" возвратить Комитету здание гостиницы по акту приема-передачи, и обязания Комитета возвратить ЗАО "Соната" полученные денежные средства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Вышний Волочек Тверской области (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью "Вариант" (далее - ООО "Вариант").

Решением от 18.07.2007 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 22.10.2007 решение от 18.07.2007 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Соната" просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права, и направить дело на новое рассмотрение в ином судебном составе. Податель жалобы считает, что суды необоснованно признали несостоятельной ссылку ЗАО "Соната" на пропуск годичного срока исковой давности; вывод суда о том, что из правоустанавливающих документов следует, что помещения гостиницы площадью 2495,6 кв. м и 252,9 кв. м не являются единым целым, не основан на материалах дела; в данном случае не может быть применено положение, согласно которому являются ничтожными сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без соответствующего земельного участка, если земельный участок и здание принадлежат на праве собственности одному лицу; присуждая имущество ответчику, суд нарушил нормы части 2 статьи 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ); исполнение судебного решения по возврату здания при обстоятельствах, когда земельный участок, на котором оно расположено, остается в собственности ЗАО "Соната", будет являться нарушением требований пункта 7 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; в части обязания Комитета возвратить 3 465 000 руб. решение исполнено не может быть, поскольку Комитет указанных денежных средств не получал и самостоятельно возвратить их не сможет; решение о применении последствий недействительности сделки в месячный срок противоречит требованиям статей 171 и 182 АПК РФ; применяя последствия недействительности сделки, суд не дал оценки доводам ЗАО "Соната" о произведенных в здании неотделимых улучшениях; суд не исследовал вопрос о том, имеется ли у ответчика полученное по сделке имущество.

В своей кассационной жалобе Администрация просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы считает, что исковое заявление подано и подписано неуполномоченным лицом - прокуратурой Тверской области, а судом допущено нарушение требований пункта 7 статьи 148 АПК РФ; суд неправильно применил пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); оспаривание величины стоимости объекта оценки при рассмотрении судом данного дела осуществлено на основании ненадлежащего доказательства; вывод суда о том, что отсутствовал предмет аукциона, поскольку не существовало единого объекта, представляющего собой нежилые помещения площадью 2748,5 кв. м, не соответствует обстоятельствам дела; вывод суда о том, что при проведении аукциона приватизация здания не предусматривала отчуждения земельного участка, не соответствует материалам дела; ссылка ЗАО "Соната" на пропуск прокуратурой годичного срока исковой давности отклонена судом необоснованно; определяя последствия недействительности договора купли-продажи здания, суд не применил статью 36 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", а также неправильно применил пункт 2 статьи 167 ГК РФ; мотивировочная и резолютивная части решения суда противоречат друг другу.

В отзыве на кассационную жалобу прокуратура просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители ЗАО "Соната" и Администрации поддержали доводы своих кассационных жалоб, прокурор, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобы без удовлетворения.

Представители ООО "Вариант", надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, здание гостиницы общей площадью 2748,5 кв. м, расположенное по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, улица Большая Садовая, дом 61/95, кадастровый номер 69:39:12 04 01:0017:1/02761/06/АА1 являлось муниципальной собственностью муниципального образования "Города Вышний Волочек", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 69-АА N 466472 от 19.02.2004 (л.д. 66, т.1), выданный учреждением юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган).

Разделом 8 Положения о владении, пользовании и распоряжении муниципальным имуществом города Вышний Волочек, утверждённого решением Вышневолоцкой городской Думы от 24.11.1998 N 156, установлено, что порядок приватизации муниципального имущества определяется программой приватизации, которую разрабатывает Комитет и утверждает Вышневолоцкая городская Дума по представлению мэра города.

Решением Вышневолоцкой городской Думы от 24.02.2004 N 321 утверждён прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества города Вышний Волочек на 2004 - 2005 годы. В соответствии с пунктом 9 раздела 2 указанной программы нежилое здание гостиницы площадью 2408 кв. м, балансовой стоимостью 2 600 439 руб., остаточной стоимостью 1 534 025 руб., расположенное по улице Большая Садовая, дом 61/95, подлежало приватизации посредством проведения аукциона.

Регистрирующим органом 30.04.2004 произведена государственная регистрация права муниципальной собственности муниципального образования "Город Вышний Волочек" на помещение гостиницы площадью 2495,6 кв. м с кадастровым номером 69:39:12 04 01:0017:1/02761/06/1002/А, расположенное по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, улица Большая Садовая, дом 61/95, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 69-АА N 496526 (л.д. 211, т.1), и на нежилое помещение площадью 252,9 кв. м с кадастровым номером 69:39:12 04 01:0017:1 /02761 /06:1001 /А1, расположенное по тому же адресу - свидетельство о государственной регистрации права серии 69-АА N 496527 (л.д. 212, т.1).

Впоследствии Регистрирующим органом 22.11.2004 произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Вышневолоцкий комбинат коммунальных предприятий" на помещение гостиницы площадью 2495,6 кв. м с кадастровым номером 69:39:12 04 01:0017:1/02761/06/1002/А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 69-АА N 573536 (л.д. 213, т.1)

Распоряжением мэра города Вышний Волочек от 23.12.2004 N 1195-р в целях покрытия дефицита бюджета и реализации прогнозного плана приватизации муниципального имущества, Комитету предписано подготовить и провести аукцион по продаже здания гостиницы общей площадью 2748,5 кв. м, находящегося по улице Большая Садовая, дом 61/95.

Распоряжением мэра города от 23.12.2004 N 1196-р из хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия "Вышневолоцкий комбинат коммунальных предприятий" изъято здание гостиницы общей площадью 2495,6 кв. м, находящееся по улице Большая Садовая, дом 61/95, и передано балансодержателю муниципальной казны - муниципальному унитарному предприятию "Финансы, сбыт энергоресурсов и жилищно-коммунальных услуг".

Решением Комитета от 24.12.2004 N 114-1 утвержден план продажи и протокол заседания комиссии по определению начальной цены подлежащего приватизации муниципального имущества - здания гостиницы, состоящего из двух частей общей площадью 2748,5 кв. м, расположенного по улице Большой Садовой, 61/95. Названным решением утверждена начальная цена продажи здания на аукционе в размере 3 300 000 руб. Начальная цена продажи имущества была определена на основании его рыночной оценки, произведённой обществом с ограниченной ответственностью "Андреев Капиталь" (далее - ООО "Андреев Капиталь").

Согласно отчету ООО "Андреев Капиталь" от 03.03.2004 N 04-030н, здание гостиницы площадью 2495,6 кв. м по состоянию на 03.03.2004 имеет рыночную стоимость 2 943 000 рублей.

В соответствии с отчетом ООО "Андреев Капиталь" от 15.12.2004 N 04-172н нежилое помещение площадью 252,9 кв. м по состоянию на 15.12.2004 имеет рыночную стоимость 298 000 руб.

В газете "Вышневолоцкая правда" от 28.12.2004 N 155 опубликовано объявление о проведении 01.02.2005 аукциона по продаже объектов муниципальной собственности, в том числе, здания гостиницы по указанному адресу площадью 2748,5 кв. м с начальной ценой продажи 3 300 000 руб.

Согласно протоколу от 01.02.2005 об итогах аукциона по продаже здания гостиницы победителем было признано ЗАО "Соната", предложившее наивысшую цену - 3 465 000 руб.

, С победителем аукциона был заключён договор купли-продажи от 10.02.2005, согласно которому предметом договора явилось здание гостиницы общей площадью 2748,5 кв. м, состоящее из помещения гостиницы площадью 2495,6 кв. м и нежилого помещения площадью 252,9 кв. м. Указанные объекты переданы ЗАО "Соната" по акту приёма-передачи от 15.02.2005.

Переход права собственности на указанное имущество к ЗАО "Соната" зарегистрирован 24.03.2005.

ЗАО "Соната" и Администрация 21.10.2005 заключили договор N 48/2005 купли-продажи земельного участка площадью 2060 кв. м с кадастровым номером 69:39:12 04 01: 0017, по адресу: Тверская область, город Вышний Волочек, улица Большая Садовая, дом 61/95, на котором расположено здание гостиницы.

Полагая, что сделка по продаже на аукционе муниципального имущества не соответствует требованиям закона, заместитель прокурора Тверской области в порядке статьи 52 АПК РФ обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на положения статей 168, 447 - 449 ГК РФ, пункт 3 статьи 16 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон "О приватизации").

Суды пришли к выводу о том, что право на обращение заместителя прокурора субъекта Российской Федерации в арбитражный суд с иском по данной категории споров установлено статьей 52 АПК РФ. Тот факт, что в исковом заявлении в качестве заявителя указана прокуратура Тверской области, не имеет правового значения, поскольку заявление подписано заместителем прокурора области в пределах его полномочий.

Суды пришли к выводу о правомерности заявленных требований, исходя из следующего.

Предмет аукциона не соответствовал действительности, поскольку согласно правоустанавливающим документам ни на момент опубликования сообщения об аукционе, ни на момент его проведения и подведения итогов не существовало единого объекта, представляющего собой нежилые помещения общей площадью 2748,5 кв. м, по улице Большой Садовой, 61/95. Следовательно, на аукцион было выставлено и реализовано имущество, в отношении которого представительным органом самоуправления решение о приватизации не принималось.

Поскольку реализация вышеуказанных объектов на аукционе была произведена единым лотом и по единой цене, итоги аукциона по данному лоту в целом являются недействительными. Недействительным является также и договор купли-продажи от 10.02.2005, заключенный Комитетом и ЗАО "Соната".

Кроме того, суд указал, что рыночная оценка спорного имущества была произведена ненадлежащим образом, поскольку отчеты о его оценке содержат многочисленные погрешности. В подтверждение данного обстоятельства суд сослался на заключения комиссионной экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела N 104083. Суд также указал, что поскольку рыночная цена приватизируемого имущества определялась отдельно по зданию гостиницы площадью 2495,6 кв. м и по нежилому помещению площадью 252,9 кв. м, то рыночная цена здания площадью 2748,5 кв. м как единого объекта, не могла быть определена путем простого сложения стоимости его частей.

Суд также сослался на то, что в нарушение статьи 28 Закона "О приватизации" приватизация спорного объекта не предусматривала отчуждение занимаемого им земельного участка.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как отмечено в пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

Кассационная инстанция считает, что ненадлежащая оценка имущества, проведенная независимым оценщиком, имеет такие же юридические последствия.

Согласно пункту 2 статьи 12 Закона "О приватизации" начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, Закон "О приватизации" предусматривает лишь обязательное привлечение независимого оценщика при определении начальной цены приватизируемого имущества, но не устанавливает обязательность величины стоимости объекта приватизации, указанной независимым оценщиком. Следовательно, ненадлежащая оценка приватизируемого объекта, проведенная независимым оценщиком, сама по себе не может являться основанием для признания недействительной сделки приватизации.

Как отмечено в пункте 7 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 возможные нарушения, допущенные при оценке выставляемого на торги имущества, не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

Ввиду изложенного, указанные судом недостатки в оценке приватизированного имущества не могут служить основанием для признания оспариваемых торгов недействительными.

Кассационная инстанция также считает необоснованным вывод суда о недействительности спорного договора в связи с продажей приватизируемого недвижимого имущества без одновременной продажи соответствующего земельного участка.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ничтожными являются сделки, воля сторон по которым была направлена на отчуждение объектов недвижимости без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу.

Материалами дела подтверждается, что ЗАО "Соната", приобретя в собственность объекты недвижимости, выкупило земельный участок, на котором они расположены. Таким образом, воля сторон при совершении спорной сделки не была направлена на отчуждение недвижимости без земельного участка. Спорная сделка не может быть признана недействительной по данному основанию.

Вывод суда о том, что на аукционе было реализовано имущество, в отношении которого уполномоченным органом местного самоуправления решение не принималось, нельзя признать достаточно обоснованным.

Из материалов дела усматривается, что на момент принятия Вышневолоцкой городской Думой решения от 24.02.2004 N 321, предусматривающего приватизацию здания гостиницы площадью 2495,6 кв. м, право муниципальной собственности было зарегистрировано в отношении здания гостиницы площадью 2748,5 кв. м как первичного объекта недвижимости.

Из материалов дела также следует, что объект недвижимости, именуемый как "здание гостиницы площадью 2495,6 кв. м" появился значительно позже принятия Думой решения от 24.02.2004 N 321 о приватизации. При этом данный объект был сформирован как вторичный путем раздела первичного объекта недвижимости. С какой целью было произведено формирование данного объекта и государственная регистрация прав на него, суд не выяснил.

При таких обстоятельствах существенное значение для правильного разрешения спора имеет вопрос о том, на приватизацию какого объекта была направлена воля представительного органа местного самоуправления, - первичного площадью 2748,5 кв. м, существовавшего как объект зарегистрированного права, или на его часть - площадью 2495,6 кв. м, сформированную в последствии как самостоятельный объект недвижимости.

Учитывая изложенное, дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит установить, в отношении какого из указанных выше объектов Вышневолоцкой городской Думой было принято решение о приватизации и соответствуют ли последующие действия по продаже спорного имущества действительной воле уполномоченного представительного органа местного самоуправления, с учетом установленного разрешить спор и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 18.07.2007 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2007 по делу N А66-663/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева

И.В. Сергеева