Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 марта 2008 г. N А56-3642/2007 Иск ЗАО к Администрации МО и ООО о признании недействительными торгов по продаже земельного участка для жилищного строительства, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности договора купли-продажи, путем истребования из владения ООО спорного земельного участка, не удовлетворен, поскольку при проведении оспариваемых торгов не было допущено нарушения предусмотренных законом правил, а следовательно, прав и законных интересов ЗАО

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 марта 2008 г. N А56-3642/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 ноября 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области Гулевского Ю.А. (доверенность от 14.01.2008),

рассмотрев 05.03.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2007 по делу N А56-3642/2007 (судья Капелькина Л.М.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Балтийская корпорация" (далее - ЗАО "Балтийская корпорация") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к администрации муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее - администрация Всеволожского городского поселения) и обществу с ограниченной ответственностью "Полар Инвест" (далее - ООО "Полар Инвест") со следующими исковыми требованиями:

- признать недействительными торги от 25.12.2006 по продаже для жилищного строительства земельного участка площадью 22 200 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, микрорайон "Южный жилой район", ограниченный улицами Невская, Западная, Центральная и квартальным проездом (кадастровый номер 47:07:13-02-077:0032);

- признать недействительным договор купли-продажи названного земельного участка, заключенный организатором торгов - администрацией Всеволожского городского поселения с победителем торгов - ООО "Полар Инвест";

- применить последствия недействительности указанного договора купли-продажи путем истребования из владения ООО "Полар Инвест" спорного земельного участка.

Решением от 14.11.2007 суд признал недействительными оспариваемые торги и заключенный на их основании договор купли-продажи и отказал в остальной части иска.

В апелляционном порядке решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе администрация Всеволожского городского поселения просит отменить решение в части признания недействительными торгов и договора купли-продажи и отказать в этой части в иске. Податель жалобы считает не соответствующими материалам дела выводы суда о том, что на момент проведения оспариваемых торгов истец являлся арендатором земельного участка, выставленного на торги, и что администрацией Всеволожского городского поселения не было получено согласия земельной комиссии муниципального образования "Всеволожское городское поселение" (далее - МО "Всеволожское городское поселение") на продажу данного земельного участка.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель администрации Всеволожского городского поселения поддержал доводы жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Всеволожского городского поселения от 23.11.2006 N 571 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право выкупа предназначенного для жилищного строительства земельного участка площадью 22 200 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, микрорайон "Южный жилой район", ограниченный улицами Невская, Западная, Центральная и квартальным проездом (кадастровый номер 47:07:13-02-077:0032), администрация Всеволожского городского поселения провела открытые торги по продаже названного земельного участка.

Торги состоялись 25.12.2006. Сообщение о проведении открытого аукциона 25.12.2006 в 11 час. 00 мин. по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, актовый зал, и правила его проведения опубликованы в газете "Всеволожские вести" N 89 (1226) от 24.11.2006 (л.д. 31).

В сообщении указано, что прием заявок с прилагаемыми к ним документами осуществляется с даты опубликования объявления о проведении аукциона и заканчивается 22.12.2006 - за три дня до проведения аукциона.

В соответствии с протоколом N 1 о признании участников проводимого аукциона и протоколом N 2 о результатах торгов заявки на участие в аукционе подали закрытое акционерное общество "Допукс-О" и ООО "Полар Инвест".

Победителем состоявшихся 25.12.2006 торгов признано предложившее большую цену ООО "Полар Инвест", с которым администрация Всеволожского городского поселения 29.12.2006 заключила договор N 447/04-09 купли-продажи названного земельного участка.

ЗАО "Балтийская корпорация", которое участие в торгах не принимало, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на нарушение администрацией Всеволожского городского поселения условий проведения торгов, установленных пунктом 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, и нарушение его прав и законных интересов как арендатора по договору от 01.07.2005 N 1350 аренды части выставленного на торги земельного участка и как лица, намеревавшегося участвовать в торгах.

Принимая решение о признании торгов и договора купли-продажи недействительными, арбитражный суд исходил из следующего. На основании договора от 01.07.2005 N 1350, заключенного с администрацией МО "Всеволожский район", истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 20 000 кв. м, расположенный по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, IV микрорайон ("Южный"), квартал N 13, для проведения проектно-изыскательских работ по строительству жилых домов в границах, указанных в утвержденном проекте границ земельного участка, сроком действия по 30.03.2006. В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации названный договор по истечении срока действия продлен на неопределенный срок. Адрес арендуемого истцом участка совпадает с адресом участка, выставленного на торги, поэтому у заявителя имеется заинтересованность в оспаривании проведенных торгов. Суд также пришел к выводу, что организатор торгов нарушил процедуру их проведения, а именно: в нарушение пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающего обязанность организатора известить о поведении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения, извещение о проведении торгов было опубликовано в средствах массовой информации 29.11.2006, а торги проведены 25.12.2006; в нарушение требования подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации в извещении о торгах не было указано об обременении части земельного участка арендой по договору от 01.07.2005 N 1350, заключенного с истцом. Суд также посчитал, что торги проведены без согласия земельной комиссии МО "Всеволожское городское поселение" на проведение торгов по продаже участка. Суд указал, что в соответствии с протоколом заседания названной комиссии от 18.10.2006 N 18, утвержденным распоряжением главы администрации Всеволожского городского поселения от 23.10.2006 N 516, комиссией было принято решение выставить на аукцион право аренды на земельный участок. Решения о продаже участка названная комиссия не принимала. В удовлетворении требований в части применения последствий недействительности договора купли-продажи от 29.12.2006 N 447/04-09 суд отказал в связи с отсутствием доказательств исполнения сторонами этого договора.

Кассационная инстанция считает, что вывод суда об обоснованности заявленных требований не соответствует нормам права и имеющимся в деле доказательствам.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица только в том случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи неимущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентированы порядок и сроки извещения о торгах, порядок их проведения, оформления участия в торгах, определения лица, выигравшего торги.

Согласно пункту 5 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 того же Кодекса.

Кассационная инстанция считает, что указанные правила, порядок и организация торгов были соблюдены администрацией Всеволожского городского поселения как организатором торгов надлежащим образом.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. Такой же срок извещения о торгах установлен пунктом 9 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что извещение о проведение торгов было размещено продавцом земельного участка в газете "Всеволожские вести" N 89 (1226) от 24.11.2006 (л.д. 31). В газете "Всеволожские вести" от 29.11.2006 извещение о торгах опубликовано повторно. Срок подачи заявок установлен с даты опубликования извещения до 22.12.2006 - за три дня до проведения аукциона, что соответствует требованиям пункта 14 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, извещение о проведении оспариваемых торгов было сделано организатором в пределах необходимого срока до их проведения в соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федераций и пунктом 9 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Опубликованное в газете "Всеволожские вести" N 89 (1226) от 24.11.2006 извещение о торгах не противоречит требованиям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, предъявляемым к организации и порядку проведения торгов, так как содержит все необходимые сведения о предмете, его начальной цене и условиях проводимых торгов. Тираж печатного издания обеспечил доведение полной информации о торгах до заинтересованных лиц.

Арбитражный суд также сделал неправильный вывод о том, что истец является заинтересованным лицом как арендатор по возобновленному на неопределенный срок договору от 01.07.2005 N 1350 аренды части выставленного на торги земельного участка.

Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградского области от 07.09.2007 по делу N А56-2308/2007, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 12.02.2008, договор от 01.07.2005 аренды земельного участка для проведения изыскательских работ, заключенный на 1 год, не был и не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ввиду того, что договор аренды от 01.07.2005 N 1350 прекратил свое действие задолго до принятия администрацией Всеволожского городского поселения распоряжения от 23.11.2006 N 571 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право выкупа земельного участка с кадастровым номером 47:07:13-02-077:0032, неверен вывод арбитражного суда о нарушении оспариваемыми торгами прав и законных интересов истца.

Не может являться основанием для признания торгов недействительными довод истца о том, что торги по продаже спорного земельного участка проведены без согласия земельной комиссии МО "Всеволожское городское поселение" на проведение торгов по продаже участка. Названная комиссия 18.10.2006 (протокол N 18) решила выставить на аукцион право аренды на земельный участок. Однако распоряжением администрации Всеволожского городского поселения от 23.11.2006 N 571 принято решение провести торги по продаже этого участка. Данное распоряжение, не отмененное и не признанное недействительным в судебном порядке, принято лицом, наделенным правом распоряжения земельными участками в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент принятия этого распоряжения.

Судом не установлено, что неучастие истца в торгах обусловлено действиями организатора или участников торгов либо нарушением предусмотренных законом правил их проведения.

Поскольку при проведении оспариваемых торгов не было допущено нарушения предусмотренных законом правил и прав и законных интересов ЗАО "Балтийская корпорация", у суда отсутствовали установленные статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для признания недействительными как торгов, так и заключенного по их результатам договора купли-продажи.

В связи с изложенным обжалуемое решение подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права, а в удовлетворении заявленных требований следует отказать.

В связи с принятием настоящего постановления и по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с закрытого акционерного общества "Балтийская корпорация" в пользу администрации Всеволожского городского поселения надлежит взыскать 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.11.2007 по делу N А56-3642/2007 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Балтийская корпорация" в пользу администрации муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева