Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 марта 2008 г. N А56-568/2007 Дело по иску КУГИ к ООО о взыскании арендной платы, пеней, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, в данном случае не применяется порядок извещения арендатора, так как, изменений размера арендной платы в связи с применением новой стоимости условной единицы не происходит

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 марта 2008 г. N А56-568/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 января 2008 г.

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 мая 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Барсуковой О.И. (доверенность от 29.12.2007); от ООО "Хиванг" Стрижиус Т.С. (доверенность от 22.02.2007),

рассмотрев 04.03.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хиванг" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2007 по делу N А56-568/2007 (судьи Горшелев В.В., Кашина Т.Д., Горбик В.М),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Хиванг" (далее - Общество) о взыскании 346 911 руб. 37 коп. арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 и 56 946 руб. 10 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды от 28.11.2000 N 11-А236859 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением от 24.05.2007 Общество выселено из занимаемого нежилого помещения; в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2007 решение от 24.05.2007 изменено: с Общества в пользу КУГИ взыскано 346 911 руб. 37 коп. задолженности и 56 946 руб. 10 коп. пеней, Общество выселено из нежилого помещения; в части расторжения договора в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество просит постановление от 29.10.2007 отменить, а решение от 24.05.2007 оставить в силе.

По мнению подателя жалобы, постановление апелляционной инстанции незаконно и необоснованно, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Общество считает, что на момент расторжения договора задолженность по арендным платежам отсутствовала, а следовательно, нет оснований для начисления штрафных санкций; у истца отсутствовали основания для изменения размера арендной платы в связи с принятием правительством Санкт-Петербурга постановления от 21.12.2005 N 1958 "О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Постановление), поскольку арендованное помещение подвала не имеет отдельного входа с улицы; вывод сотрудника проектно-инвентаризационного бюро Адмиралтейского района о производстве несанкционированной перепланировки и объединении помещения подвала с помещениями квартир ошибочен и не соответствует действительности.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель КУГИ возразил против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 28.11.2000 КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды N 11-А236859 нежилого помещения общей площадью 233,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Глинки, д. 3-5-7, лит. А, пом. 2-Н, сроком на 5 лет с момента регистрации для использования под склад.

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах и на момент заключения договора ее размер за 1 кв. м в год составляет без учета налога на добавленную стоимость 19.053 у.е.; плата за аренду объекта в квартал 1 110.319 у.e.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом.

Уведомлением от 21.12.2005 N 11499/73 КУГИ сообщил Обществу об изменении арендной платы за объект нежилого фонда.

Задолженность Общества по арендным платежам за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 рассчитана исходя из ставки арендной платы, установленной в соответствии с Постановлением и указанной в уведомлении от 21.12.2005 N 11499/73.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части выселения, а в остальной части иска отказал, ссылаясь на то, что отсутствуют основания для изменения ставок арендной платы, что на дату подачи искового заявления задолженность по арендной плате за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 отсутствовала, а имелась переплата в размере 5 000 руб.

Суд апелляционной инстанции изменил решение, поскольку пришел к выводу, что к спорному периоду относится только платежное поручение от 28.03.2006 N 53, в графе "назначение платежа" которого указано: "арендная плата за январь 2006 года". Остальные платежные поручения подтверждают внесение арендных платежей за период до 01.01.2006. Кроме того, апелляционная инстанция пришла к выводу о правомерности изменения КУГИ в одностороннем порядке размера арендной платы.

Всесторонне и полно исследовав материалы дела и надлежащим образом оценив их, суд первой инстанции установил факт отсутствия у арендуемых помещениях отдельного входа с улицы, в связи с чем применение при расчете размера арендной платы пункта 2 Постановления, неправомерно.

В соответствии с пунктом 3.2 договора условная единица . принимается равной стоимости в рублях 1 доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода.

Арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно пункту 3.1.

При обосновании размера задолженности по арендной плате, которую ответчик должен был вносить за арендуемое помещение в период с 01.01.2006 по 31.12.2006, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы за названный период определена с применением условной единицы, равной 35 руб.

Суд первой инстанции с расчетом истца не согласился, указав, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная рублевому эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.

При принятии решения суд не учел следующее.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно статье 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Таким образом, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.

Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год", согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.

Таким образом, величина арендной платы правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом величины условной единицы.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. В этом случае новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

В данном случае порядок извещения арендатора, установленный пунктом 3.3 договора, не применяется, поскольку изменений размера арендной платы в связи с применением новой стоимости условной единицы не происходит.

При таких обстоятельствах решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, проверить правильность расчета задолженности и распределить расходы за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.05.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2007 по делу N А56-568/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина