Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2022 г. по делу N 8Г-18807/2022[88-22370/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего судьи Медведкиной В.А., судей Бабеншевой Е.А., Курбатовой М.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3720/2021 по иску Пимоновой Ларисы Георгиевны к Орловой Марине Владимировне, Саидовой Шахнозе Косимовне о переводе прав и обязанностей покупателей, по кассационной жалобе Пимоновой Ларисы Георгиевны на решение Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга от 21 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Бабеншевой Е.А, пояснения истца Пимоновой Л.Г, представителя ответчика Орловой М.В. адвоката ФИО7, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Пимонова Л.Г. обратилась в суд с иском к Орловой М.В, Саидовой Ш.К. о возложении обязанности ответчика исполнить надлежащим образом обязанности продавца по заключению с ней договора купли-продажи недвижимости; переводе права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 21/70 долей в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: "адрес", "адрес" "адрес" на истца и замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав.

Решением Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга от 21 декабря 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09 августа 2022 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Пимонова Л.Г. просит отменить постановленные по делу судебные акты как незаконные и необоснованные.

В письменных возражениях третье лицо нотариус нотариального округа Санкт-Петербург ФИО8 и ВРИО нотариуса ФИО9 полагают кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, заслушав истца Пимонову Л.Г, поддержавшей доводы кассационной жалобы, представителя ответчика Орловой М.В. адвоката ФИО7, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность обжалуемых судебных постановлений, рассмотрев дело в отсутствие извещенных в порядке статьи 1651 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, но неявившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ в собственности Пимоновой Л.Г. находятся 14/70 долей в праве собственности на четырехкомнатную коммунальную квартиру, расположенную по адресу: "адрес", "адрес" "адрес".

В собственности Орловой М.В. с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора приватизации, договора дарения находилась доля в размере 21/70 в праве собственности на указанную квартиру, которая соответствует право пользования комнатой, площадью 21, 41 кв.м, коммунальной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ между Орловой М.В. (Продавец) и Саидовой Ш.К. (покупатель) заключен договор купли-продажи принадлежащей Орловой М.В. доли, право собственности Саидовой Ш.К. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

С ДД.ММ.ГГГГ в жилом помещении зарегистрированы Саидова Ш.К, ее сын ФИО10, 2016 года рождения. В период рассмотрения данного дела судом у Саидовой Ш.К. родился еще один ребенок.

В связи с намерением продать принадлежащие Орловой М.В. 21/70 доли в праве собственности на указанную квартиру последней в адрес Пимоновой Л.Г. направлено извещение от ДД.ММ.ГГГГ, которое содержит сведения об объекте продажи, а также о цене сделки - 1 790 000руб. сведений об иных условиях договора уведомление не содержит.

Извещение получено Пимоновой Л.Г. ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО8 выдано свидетельство о передаче документов, в котором подтвержден факт получения адресатом извещения ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов дела следует, что оформление сделки между Орловой М.В. и Пимоновой Л.Г. осуществлял нотариус ФИО8, а также ВРИО нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО8 - ФИО9

Денежные средства, указанные в извещении, в сумме 1 790 000 внесены Пимоновой Л.Г. на депозит нотариуса ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Пимоновой Л.Г. инициирован возврат депонированных нотариусом денежных средств в связи с истечением срока хранения. Денежные средства нотариусом возвращены.

В качестве препятствующего сделке обстоятельства Пимоновой Л.Г. определено наличие обременения комнаты наймом третьими лицами и освобождением ими комнаты не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель обращалась к нотариусу ФИО8 с заявлением об отложении подписания договора купли-продажи, назначении даты сделки на ДД.ММ.ГГГГ. На данном заявлении имеется отметка продавца о согласии на заключение сделки ДД.ММ.ГГГГ после освобождения в срок до ДД.ММ.ГГГГ комнаты.

Несогласие Пимоновой Л.Г. на заключение сделки на предложенных продавцом условиях состояло также в наличии в условии о передаче денежных средств после регистрации права собственности, без взаимосвязи с датой фактической передачи объекта недвижимости Покупателю. Данная позиция отражена в письменной форме в заявлении нотариусу ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Орловой М.В. нотариусу представлено письменное заявление о ее готовности заключить договор с ФИО1, в заявлении изложены условия договора.

Согласно заявлению основные условия сделки озвучены заранее и согласованы с Пимоновой Л.Г. (кроме формы акта приема-передачи и формы подтверждения оплаты коммунальных платежей). Так, цена сделки составила 1 790 000 руб, оплату услуг нотариуса (нотариальное заверение сделки и регистрация в ЕГРП) производит продавец. После получения нотариусом электронной выписки из ЕГРН о регистрации сделки, нотариус передает денежные средства покупателю. Передача ключей (3 экземпляра) и подписание акта приема-передачи комнаты происходит у нотариуса не позднее 4 (четырех) рабочих дней с момента получения выписки из ЕГРН, но не ранее чем на 10 (десятый) календарный день с момента заключения договора. Оплату коммунальных услуг за январь месяц производит Продавец. После подписания акта приема передачи Продавец готова обменяться с покупателем Пимоновой Л.Г. нотариальными копиями правоустанавливающих документов по сделке. Продавец готова оплатить стоимость нотариально заверенных копий.

В случае не подписания Пимоновой Л.Г. ДД.ММ.ГГГГ договора продавец оставляет за собой право перенести бремя оплаты нотариальных услуг по подготовке документов по сделке и нотариальному заверению сделки на Покупателя.

В заявлении также указано, что ДД.ММ.ГГГГ в спорной коммунальной квартире в присутствии трех свидетелей согласованы условия освобождения комнаты. Также ДД.ММ.ГГГГ, Пимоновой Л.Г. предоставлена в присутствии трех свидетелей возможность осмотреть продаваемую комнату. Пимонова Л.Г. пользуется правом преимущественной покупки доли в квартире, в которой сама проживает, осведомлена о техническом состоянии комнаты и мест общего пользования.

В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ (направленном по почте и зарегистрированным нотариусом ДД.ММ.ГГГГ) Пимонова Л.Г. указала, что не согласна с условием договора о передаче денежных средств до подписания акта приема-передачи, в связи с чем просила исключить данное условие из договора. Также просила обеспечить просмотр правоустанавливающих и технических документов на продаваемый объект до заключения сторонами договора купли-продажи.

Орловой М.В. представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ею и тремя лицами в качестве свидетелей (ФИО11, ФИО12, ФИО18), согласно которому ДД.ММ.ГГГГ Пимонова Л.Г. приглашена в принадлежащую Орловой М.В. комнату, Пимонова Л.Г. прошла в комнату и некоторое время там находилась.

Согласно ответу ВРИО нотариуса ФИО9 следует, что проект договора купли-продажи между Орловой М.В. и Лимоновой Л.Г. не сохранен.

Договор купли-продажи, заключенный между Орловой М.В. и Саидовой Ш.К. удостоверен нотариусом нотариального округа Санкт- Петербург ФИО14

По условиям договора купли-продажи цена договора составила 2 000 000 руб, из которых 1 500 000 руб. уплачено за счет кредитных средств, полученных Саидовой Ш.К. и ФИО15 на основании кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ПАО Росбанк. Денежные средства в размере 500 000 руб. уплачены Саидовой Ш.К. до подписания договора, в остальной части денежные средства в соответствии с условиями договора подлежали перечислению не позднее 10 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности по договору (п.п.2.2.1, 2.2.2 договора). В дело представлена копия расписки о получении Продавцом 500 000 руб. В отношении объекта представлена закладная.

Согласно представленным органом Пенсионного фонда РФ сведений следует, что по заявлению о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение 21/70 долей в данной квартире, поданному Саидовой Ш.К. ДД.ММ.ГГГГ, средства материнского (семейного) капитала в размере 639431, 83 руб. перечислены ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения задолженности по кредиту Саидовой Ш.К. и ФИО16 в ФИО19. Средства материнского (семейного) капитала использованы в полном объеме.

Согласно пункту 2.4 заключенного договора купли-продажи Продавец передает Покупателю недвижимое имущество по передаточному акту не позднее 5 дней с момента получения документов с государственной регистрации права собственности Покупателя на недвижимое имущество. Продавец обязуется передать недвижимое имущество Покупателю в пригодном для проживания состоянии, свободном от прав и претензий третьих лиц, укомплектованное исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, без задолженности по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, абонентской плате за телефон. Недвижимое имущество передается с мебелью, а также Продавец обязуется до передачи недвижимого имущества по передаточному акту провести в вышеуказанном недвижимом имуществе косметический ремонт.

В пункте 4.11 договора также отражено заверение Продавца в том, что недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, в том числе и не зарегистрированных в установленном порядке. На момент заключения договора в недвижимом имуществе никто не зарегистрирован и не проживает. Лиц, сохраняющих право пользования недвижимым имуществом после его приобретения Покупателем, не имеется.

Таким образом, в договоре с Саидовой Ш.К. сроки перечисления денежных средств по договору приведены в соответствие с кредитным договором, установлены безотносительно к дате передачи объекта. При этом значительная часть цены сделки (500 000руб.) уплачена до подписания договора и передачи объекта.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что действия Пимоновой Л.Г. до начала продажи Орловой М.В. доли, а также на стадии заключения договора свидетельствовали о непоследовательности поведения и отсутствии действительного намерения заключить договор, в связи с чем не нашел нарушения преимущественного права Пимоновой Л.Г. на покупку принадлежащей Орловой М.В. доли в праве собственности на квартиру.

При этом суд принял во внимание, что денежные средства, расположенные на депозите нотариуса, были возвращены по заявлению Пимоновой Л.Г. в феврале ДД.ММ.ГГГГ года, в суд по вопросу заключения договора до получения информации о состоявшейся сделке, а также момента снятия денежных средств с депозита нотариуса истец не обратилась.

Суд отклонил доводы истца о фактическом обременении спорного объекта в виде временного проживания лиц по договору найма на момент осуществления Орловой М.В. и Пимоновой Л.Г. действий по заключению сделки, как препятствующие заключению договора купли- продажи, поскольку истец была осведомлена о наличии арендаторов, проживая в квартире, с ними общалась, самостоятельно вела переговоры с нанимателем ФИО18 на предмет продления найма (аренды). При этом суд отметил, что продавец подтверждала готовность освободить комнату до ДД.ММ.ГГГГ в случае заключения сделки.

Также суд не нашел нарушения преимущественного права Пимоновой Л.Г. на покупку принадлежащей Орловой М.В. доли в праве собственности на квартиру.

Пимоновой Л.Г. после получения уведомления о продаже Орловой М.В. доли были совершены действия, направленные на реализацию своего права преимущественной покупки, а именно, выражено согласие на заключение договору купли-продажи за цену, указанную продавцом, денежные средства в размере цены договора перечислены на депозит нотариуса, между сторонами согласованы условия договора, осмотрено отчуждаемое помещение, согласована дата подписания договора у нотариуса.

При этом доказательств, свидетельствующих о создании Орловой М.В. препятствий к заключению договора купли-продажи, материалы дела не содержат. Напротив, ответчик предоставила Пимоновой Л.Г. отчуждаемое имущество на осмотр, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО18, а также актом от ДД.ММ.ГГГГ, согласовала с истицей условий договора и дату его подписания, неоднократно являлась к нотариусу для подписания договора, что явно свидетельствует о намерении ответчика к реальному заключению договора купли-продажи.

При этом договор между сторонами не заключен не по вине ответчика Орловой М.В. утратившей интерес в его заключении, а в связи с совершением Пимоновой Л.Г. действий по отложению даты его подписания по причине предъявления новых требований к содержанию договора.

Так, в согласованную сторонами первоначальную дату ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи не подписан в связи с предъявлением Пимоновой Л.Г. нового условия о составлении и подписании акта о состоянии продаваемого объекта, а также в связи с наличием, по мнению истицы, обременений третьих лиц на отчуждаемый объект недвижимости.

В связи с указанными обстоятельствами по заявлению Пимоновой Л.Г. подписание договора было отложено на ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи также подписан не был ввиду указания истицы на не предоставление ей для осмотра отчуждаемого помещения.

Суд апелляционной инстанции, оценивая характер и последовательность действий сторон, согласился с выводами районного суда о том, что, несмотря на совершение Пимоновой Л.Г. формальных действий, направленных на заключение с Орловой М.В. договора купли-продажи доли, последующее поведение истицы, сводящееся к затягиванию процесса продажи доли, свидетельствует об отсутствии у Пимоновой Л.Г. намерения реализовать свое право преимущественной покупки и заключить сделку в установленный законом срок.

Судебная коллегия признала, что такое поведение истицы не ставит под сомнение действия Орловой М.В. по соблюдению положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, напротив, свидетельствует о нарушении прав ответчика как продавца по отчуждению жилого помещения, в связи с чем судебная коллегия полагала подлежащими судебной защите интересы добросовестной стороны (ответчика) от недобросовестного поведения истицы, и не усмотрела оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций правильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела, и надлежащим образом применили нормы материального права, процессуальных нарушений при рассмотрении дела ими допущено не было.

Нижестоящие суды пришли к обоснованному выводу, что оснований считать нарушенными преимущественное право истицы на приобретение долей спорной квартиры не имеется, истец преимущественным правом не воспользовалась, в связи с чем, продавец имела право на отчуждение спорной доли квартиры.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы, были предметом исследования в суде апелляционной инстанции и им дана соответствующая оценка, аналогичны позиции заявителя в судах первой и апелляционной инстанций, не подтверждают нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, направлены на неправильное толкование норм гражданского законодательства и фактически сводятся к несогласию с оценкой доказательств и выводами судов первой и апелляционной инстанций по обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 199, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Василеостровского районного суда города Санкт-Петербурга от 21 декабря 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 9 августа 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Пимоновой Ларисы Георгиевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи