Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2022 г. по делу N 8Г-21772/2022[88-21525/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Петровой Ю.Ю, судей Швецовой М.В, Широкова А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор купли-продажи и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 8 сентября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Швецовой М.В, пояснения представителя ФИО1 адвоката ФИО7, поддержавшего доводы жалобы, представителя ФИО2 адвоката ФИО8, полагавшего судебные акты законными и обоснованными, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просит обязать ФИО2 заключить с ФИО1 договор купли- продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 163, 1 кв.м, кадастровый N на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи имущества от 29.01.2020, а также включить в договор купли-продажи недвижимого имущества дополнительные условия.

Иск был мотивирован тем, что по условиям указанного предварительного договора стороны приняли обязательство заключить в срок до 30.11.2020 договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, Однако, в указанные сроки по вине ответчика основной договор заключен не был.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020, ссылаясь на то, что ФИО1 на основании решения суда должен был привести нежилое помещение в первоначальное состояние в результате перепланировки (реконструкции), о наличии указанного обременения ФИО2 при заключении предварительного договора не было известно.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 24 мая 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 8 сентября 2022 г. в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО1 отказано, встречные исковые требования ФИО2 удовлетворены.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционное определение как незаконное.

Стороны в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были заблаговременно извещены надлежащим образом. Руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и из материалов дела усматривается, что ФИО1 является собственником помещения по адресу: "адрес" Право собственности зарегистрировано 21.10.2019.

29.01.2020 между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 30.11.2020 заключить договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1.2 договора, недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 07.10.2019, удостоверенного нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО9 Продавец сообщил покупателю, что в отношении недвижимого имущества имел место судебный спор, по результатам рассмотрения которого Дзержинским районным судом Санкт-Петербурга 18.12.2017 по делу N 2-309/17 вынесено решение, оставленное в силе Санкт-Петербургским городским судом.

Покупная цена недвижимого имущества составила 7 450 000 руб. (п.2.2 предварительного договора).

Ответчиком не исполнено письменное требование истца от 10.10.2020 о заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения в соответствии с предварительным договором от 29.01.2020.

Из материалов дела также усматривается, что решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 18.12.2017 по гражданскому делу N 2- 309/2017 по иску ООО "Жилкомсервис N 1 Центрального района" к ФИО10 об обязании восстановить кирпичную кладку между нежилыми помещениями, привести нежилое помещение в состояние, существовавшее до перепланировки, и по встречному иску ФИО10 к ООО "Жилкомсервис N 1 Центрального района", администрации Центрального района города Санкт-Петербурга о сохранении нежилых помещений в перепланированном состоянии суд обязал ФИО10 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу: восстановить кирпичную кладку между помещениями N в доме, расположенном по адресу: "адрес"

в течение 6 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу привести нежилые помещения N в первоначальный вид согласно плану ПИБ на 1991 год, а именно:

- демонтировать возведенные перегородки, заложить оконные проемы в помещениях N с демонтажем окон;

- демонтировать инженерные системы, за исключением радиатора отопления, подключенные к общедомовой системе отопления;

- демонтировать порог пола с системой "теплый пол";

- демонтировать системы вентиляции и кондиционирования с вычинкой отверстий;

- демонтировать выполненную систему электроснабжения и выполнить электроосвещение;

- привести отметки пола в помещениях в соответствие с отметками, указанными в плане подвала, уменьшить глубину входного приямка с проведением работ по проектной (рабочей) документации, разработанной на основании предварительно выполненного предпроектного обследования, включающего необходимый комплекс инженерных изысканий.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО10 - без удовлетворения.

Определением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02.07.2020 в рамках гражданского дела N 2-309/2017 произведена замена должника ФИО10 на ФИО1

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 03.12.2020 определение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 02.07.2020 отменено с принятием нового определения, которым произведена замена должника ФИО10 на ФИО1 на стадии исполнения решения Дзержинского районного суда города Санкт- Петербурга от 18 декабря 2017 г. по гражданскому делу N 2-309/2017.

Таким образом, на момент заключения предварительного договора купли-продажи в отношении спорного нежилого помещения имелись обременения в виде установленной судебным решением обязанности по приведению помещения в надлежащее состояние.

В обоснование встречного иска ФИО2 ссылался на то, что ФИО1 при заключении предварительного договора копию решения суда, которым установлена обязанность собственника по приведению нежилого помещения в надлежащее состояние, ФИО2 не передавал, в связи с чем ФИО2 не было известно о существе решения и об объеме необходимых работ.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 162, 429, 445, 475, 450, 451, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что в данном случае покупателю продавцом не были сообщены конкретные сведения об обременениях, установленных в отношении спорного помещения, и о нахождении помещения в ненадлежащем состоянии, что является существенным нарушением и основанием для расторжения предварительного договора, в связи с чем требования ФИО1 о понуждении ФИО2 заключить основной договор удовлетворению не подлежат, тогда как встречные требования ФИО2 о расторжении предварительного договора являются обоснованными.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что ФИО2 был осведомлен о существе состоявшегося решения по гражданскому делу N 2-309/2017 и о наличии обременения спорного помещения в виде возложенной обязанности по приведению его в надлежащее состояние.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, тогда как с вынесенным апелляционным определением согласиться нельзя в связи с допущенными нарушениями по следующим основаниям.

Согласно пунктам 1-5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В силу пунктом 4 статьи 445 цитируемого кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу абзаца 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано выше, согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества 29.01.2020, заключенного между ФИО1 и ФИО2, продавец сообщил покупателю, что в отношении недвижимого имущества имел место судебный спор, по результатам рассмотрения которого Дзержинским районным судом города Санкт-Петербурга 18.12.2017 по делу N 2-309/17 вынесено решение, оставленное в силе Санкт-Петербургским городским судом.

Данный пункт с очевидностью свидетельствует о том ФИО2 был проинформирован истцом об имевшемся судебном споре в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора, действуя добросовестно, разумно и проявляя должную степень осмотрительности, имел реальную возможность ознакомиться с содержанием решения Дзержинским районным судом Санкт-Петербурга 18.12.2017 по делу N 2-309/17, чего судами учтено не было.

Таким образом, выводы судов о существенных нарушениях условий договора истцом и, соответственно, расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020, противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Вышеназванные нормы материально права хотя и были процитированы в судебных актах, однако применены неправильно.

С учетом изложенного, кассационный суд общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение и направить дело в суд апелляционной инстанции для нового апелляционного рассмотрения.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и принять решение в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 8 сентября 2022 г. отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи