Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2022 г. по делу N 8Г-19192/2022[88-19648/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К, Судей Коренева А.С, Храмцовой О.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N 2-667/2022 по иску Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области к Грицаю Станиславу Сергеевичу о взыскании неустойки за несвоевременную уплату арендной платы, неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, по кассационной жалобе Управления имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области на решение Озерского городского суда Челябинской области от 12 мая 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Родиной А.К. о вынесенных по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

У с т а н о в и л а:

Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее - Управление имущественных отношений Озерска, Управление) обратилось с иском к Грицаю С.С. о взыскании неустойки за несвоевременное внесение арендной платы по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 7 декабря 2015 года N 11061 за период с 16 сентября 2015 года по 13 июля 2018 года в размере 4738, 89 руб, неосновательного обогащения за период с 14 июля 2018 года по 31 декабря 2021 года - 23315, 82 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14 июля 2018 года по 20 января 2022 года - 1355, 65 руб. и далее по день фактического исполнения обязательств.

Исковые требования мотивированы несвоевременным внесением ответчиком арендных платежей по договору аренды, в связи с чем истцом в соответствии с п. 3.3 договора начислены пени в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Кроме того, после прекращения договора аренды ответчик продолжает использовать земельный участок, на котором находятся принадлежащие ему объекты.

Решением Озерского городского суда Челябинской области от 12 мая 2022 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 августа 2022 года, исковые требования удовлетворены частично. С Грицая С.С. в пользу Управления имущественных отношений Озерска взыскано неосновательное обогащение за период с 1 января 2019 года по 16 апреля 2019 года в размере 2339, 39 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 1 января 2019 года по 12 мая 2022 года в сумме 543, 51 руб, проценты за пользование денежными средствами на сумму задолженности 2339, 39 руб, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 13 мая 2022 года по день фактического исполнения обязательства. В остальной части отказано. С Грицая С.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 400 руб.

В кассационной жалобе Управление имущественных отношений Озерска просит отменить указанные судебные акты в части отклонения заявленных требований, ссылаясь на их незаконность и необоснованность.

Возражений на кассационную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, при надлежащем извещении в судебное заседание не явились. Информация о рассмотрении дела заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. В связи с чем, на основании ст.ст. 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности должно соответствовать также и апелляционное определение суда второй инстанции.

В соответствии со ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что такого характера нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 07 декабря 2015 года между Управлением имущественных отношений Озерска и Грицаем С.С. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12002 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, "адрес" для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

В силу п.п. 2.1, 2.2 указанного договора срок аренды определен по 13 июля 2018 года, по истечении срока договор прекращает свое действие.

Также установлено, что на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами "данные изъяты", принадлежащие на праве собственности Грицаю С.С.

Решением Озерского городского суда Челябинской области от 12 марта 2019 года, вступившим в законную силу 16 апреля 2019 года, данные объекты изъяты у ответчика путем продажи с публичных торгов.

В юридически значимый период указанные объекты незавершенного строительства не проданы, находились в собственности Грицая С.С.

Разрешая в соответствии с положениями ст.ст. 606, 1102, 1107, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации требования о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование ответчиком земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора аренды истек 13 июля 2018 года, объекты незавершенного строительства изъяты для продажи на торгах, доказательств фактического использования ответчиком земельного участка после изъятия объектов не имеется, в связи с чем с учетом применения срока исковой давности взыскал неосновательное обогащение за период с 1 января 2019 года по дату вступления в законную силу решения суда об изъятии объектов - 16 апреля 2019 года. Счел, что само по себе расположение на земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих ответчику и изъятых на основании судебного решения, основанием для взыскания платы за пользование участком не является.

Суд апелляционной инстанции поддержал принятое судом решение, дополнительно сославшись на положения ст.ст. 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что с момента вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии объектов незавершенного строительства Грицай С.С. фактически утратил право собственности на эти объекты. При этом принял во внимание, что, реализовав право на принудительную продажу объектов ответчика, истец тем самым лишил его права владеть, пользоваться и распоряжаться ими, с учетом чего с 16 апреля 2019 года Грицай С.С. уже не осуществлял землепользование под размещенными на участке объектами недвижимости. Суд апелляционной инстанции отметил, что на протяжении длительного времени (с апреля 2019 года) истец не предпринимал действий по реализации объектов ответчика, поскольку первое решение о проведении аукциона состоялось только в январе 2021 года, при этом истец отказался от предложения ответчика об освобождении земельного участка от размещенных на нем объектов. Счел указанное бездействие злоупотреблением правом со стороны истца.

Суд кассационной инстанции с такими выводами согласиться не может, поскольку они сделаны при неправильном применении норм права, без учета всех значимых для дела обстоятельств.

По смыслу ст.ст. 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Расположение объекта незавершенного строительства на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, предполагает использование соответствующего участка собственником такого объекта (п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельный участок, сформированный для строительства объекта недвижимости, используется собственником изъятого имущества как минимум для хранения строительных материалов, размещения техники, бытовок и т. п. При этом средства от реализации объекта незавершенного строительства (за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов) подлежат выплате указанному лицу (п. 5 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018) указано, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из положений п.п. 1, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации о переходе прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости и пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации о платности использования земли, переход права пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество, и соответствующих ему обязанностей по внесению за это платы неразрывно связан и является следствием перехода права собственности на объект недвижимости. То есть покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным земельным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты, соответственно, до этого момента такая обязанность сохраняется за прежним собственником.

Пп. 3.1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено в качестве допустимой разновидности изъятия имущества у собственника, но не в виде самостоятельного основания для прекращения права собственности.

Согласно п.п. 1, 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пп. 1 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации право собственности на объект незавершенного строительства при его изъятии у прежнего собственника может перейти к приобретателю на публичных торгах либо, если торги признаны несостоявшимися, к собственнику земельного участка. При этом право собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи или иной сделке, переходит к приобретателю с момента внесения в государственный реестр записи о регистрации за ним данного права (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). То есть в подобном случае основанием для перехода права собственности на объект незавершенного строительства послужит лишь договор, заключенный по результатам торгов, а до этого момента ответчик сохранит право собственности на незавершенный строительством объект, а с ним и имущественное бремя оплаты землепользования.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в п. 38 информационного письма информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

По смыслу указанных норм и разъяснений закона у собственника объекта незавершенного строительства со вступлением в законную силу решения суда о продаже этого объекта с публичных торгов по основаниям ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняется обязанность по внесению платы за пользование земельным участком до момента регистрации права собственности на указанные объекты за новым собственником.

Между тем, указанные нормы закона при разрешении спора судами не были учтены, оставлено без внимания, что в юридически значимый период ответчик являлся собственником объектов незавершенного строительства, расположенных на сформированном земельном участке, ранее переданном Грицаю С.С. в аренду.

Более того, в рассматриваемом случае прекращение права собственности ответчика обусловлено не переходом права в результате совершения гражданско-правовой сделки, а по правилам гражданского и земельного законодательства об изъятии у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов объектов незавершенного строительства, расположенных на таком земельном участке в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Следовательно, обстоятельства землепользования и несения бремени содержания незавершенных строительством объектов и расположенного под ними земельного участка должны определяться с учетом правил и норм земельного законодательства, регламентирующего как порядок проведения торгов, так и процедуру предоставления земельных участков после прекращения срока действия договора аренды для завершения строительства данных объектов.

Так, в силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно п.п. 3-6 постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Организатор аукциона подготавливают извещение о проведении аукциона, устанавливает время, место проведения аукциона, срок подачи заявок на участие в аукционе, порядок и сроки внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства. Организатор аукциона не менее чем за 35 дней до дня проведения аукциона обеспечивает опубликование по месту нахождения земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального района, городского округа, а также обеспечивает размещение извещения о проведении аукциона на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах.

Таким образом, земельным законодательством регламентирован порядок действий органов государственной власти и местного самоуправления после окончании срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, и гарантировано право собственника объекта недвижимости на повторное получение данного участка без торгов в случае, если уполномоченный орган в течение установленного срока (шесть месяцев) данные действия не проводит либо их проведение не достигло ожидаемого эффекта (в удовлетворении иска об изъятии отказано, торги признаны несостоявшимися).

В результате применения данных норм права бремя содержания земельного участка под незавершенным строительством объектом лежит на собственнике данного объекта до определения нового собственника по результатам проведения торгов либо до возобновления его арендных отношений при наличии обстоятельств, указанных в пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В настоящем случае Управление имущественных отношений Озерска обратилось в суд с иском об изъятии незавершенных строительством объектов, данное требование судом было удовлетворено, однако в значимый период объекты незавершенного строительства проданы не были.

Как следует из п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в п. 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 года N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. С учетом чего, в случае, если Управлением не предприняты необходимые действия, направленные на исполнение предусмотренной законом обязанности провести торги по продаже объектов незавершенного строительства, ответчик вправе приводить возражения об отсутствии у него обязанности вносить плату за пользование земельным участком.

Таким образом, в предмет доказывания по спорам о взыскании с лица, у которого изъят объект незавершенного строительства, платы за пользование земельным участком и последующей судебной оценки должно входить поведение органа власти, обратившегося в суд с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства на публичных торгах, на стадии исполнения судебного акта на предмет соответствия стандарту разумного и добросовестного поведения, включая законность и полноту реализации возложенных на него обязанностей по определению судьбы изъятого объекта (и земельного участка под ним) путем своевременного проведения открытого аукциона.

Неисполнение публично-правовым образованием такой обязанности, выразившееся в необоснованном уклонении от организации торгов или иной необоснованной просрочке, повлекшей формальное сохранение за ответчиком права собственности на изъятый по решению суда объект незавершенного строительства, в силу ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", может служить основанием для отказа во взыскании платы за пользование земельным участком в период этого неправомерного бездействия.

Указанные вопросы имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, поскольку непроведение торгов порождает у ответчика неограниченное по времени бремя содержания незавершенных строительством объектов и расположенного под ними земельного участка при отсутствии легальной возможности завершить строительство либо иным способом прекратить свое зарегистрированное право собственности на данные объекты.

Между тем, при разрешении настоящего спора суды оставили без внимания вопрос о законности и полноте реализации возложенных на Управление обязанностей по определению судьбы изъятого объекта и земельного участка под ним. В предмет исследования судов не был включен вопрос о причинах столь длительного (с апреля 2019 года до января 2021 года) непроведения торгов по продаже незавершенных строительством объектов (наличие либо отсутствие в действиях истца неправомерного бездействия), оценка имеющихся причин бездействия (при его наличии) судами не дана.

Судом апелляционной инстанции при отклонении требований Управления со ссылкой на злоупотребление правом не учтено, что в пределах значимого периода (с января 2021 года по ноябрь 2021 года) Управлением трижды проводились аукционы по продаже объектов незавершенного строительства, в нарушение ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не указано, в связи с чем истцу отказано во взыскании платы за пользование ответчиком земельным участком за этот период. При этом коллегия областного суда сослалась на отказ истца от предложения Грицая С.С. освободить земельный участок от расположенных на нем объектов, не учтя при этом, что соответствующее предложение было направлено ответчиком 20 декабря 2021 года, то есть за 10 дней до окончания периода, о взыскании платы за пользование землей за который просит истец.

Допущенные при рассмотрении дела нарушения, являясь существенными, повлияли на исход дела и без их устранения правильное разрешение спора невозможно, в связи с чем судебная коллегия Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает необходимым отменить апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует устранить допущенные нарушения, разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и положениями закона, регламентирующими спорные правоотношения.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

Определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15 августа 2022 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи