Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 21 декабря 2022 г. по делу N 8Г-19819/2022[88-19943/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Чаус И.А.

судей

Бурматовой Г.Г, Вдовиченко И.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бикметова Дамира Ильдаровича, Бикметовой Аллы Викторовны к ООО "Брусника. Специализированный застройщик" о соразмерном уменьшении цены объекта долевого строительства, по кассационной жалобе Бикметова Дамира Ильдаровича, Бикметовой Аллы Викторовны на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14 июня 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Бурматовой Г.Г, объяснения представителя ответчика Андреева И.А. по доверенности от 10 января 2022 г, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Бикметов Д.И. и Бикметова А.В. обратились в суд с иском к ООО "Брусника", с учетом уточнений, об уменьшении цены договора за счет уменьшения высоты объекта долевого строительства на сумму 192 116 руб, уменьшении цены договора за счет уменьшения эксплуатируемой площади объекта долевого строительства в связи с необходимостью возведения лестничного марша на сумму 237 410 руб, компенсации морального вреда каждому истцу в размере 5000 руб, признании недействительным п. 6.2 договора участия в долевом строительстве от 13 мая 2019 г, как ущемляющий право потребителя на подачу искового заявления по месту нахождения ответчика.

Указав в обоснование требований, что между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве от 13 мая 2019 г. N ЮК2-2-А9.1-1.8, согласно которому ответчик обязуется построить и передать, а истцы - принять и оплатить объект долевого строительства - нежилое помещение общей площадью 69, 5 кв.м. стоимостью 6 600 000 руб. 19 июня 2021 г. при приемке объекта истцами были выявлены существенные строительные недостатки, зафиксированные в акте осмотра, стоимость которых составила 266 334 руб. Кроме того, при осмотре нежилого помещения было зафиксировано, что зона санузла поднята от общего пола на высоту 700 мм, а высота потолков составляет 4 530 мм, что не соответствует приложению N 1, являющемуся неотъемлемой частью договора, в котором отсутствует приподнятая зона санузла, а высота потолков составляет 4 680 мм. При выборе объекта и заключении договора габариты, в том числе высота потолка нежилого помещения, имели существенное значение, так как при ремонте и для последующей эксплуатации предполагалось возведение второго - антресольного этажа. Изменения в проекте ответчик с истцами не согласовывал. Для эксплуатации санузла с учетом получившегося выступа от уровня пола необходимо возвести лестничный марш со ступенями, цена которого с монтажом составляет 26 000 руб. В результате несоответствия высоты потолков условиям договора объем объекта долевого строительства уменьшился на 13, 65 кв.м, стоимость объекта долевого участия уменьшилась на 192 116 руб. В результате необходимости возведения лестничного марша в зоне санузла, полезная площадь уменьшится на 2 кв.м, в связи с чем цена договора должна быть уменьшена на 237 410 руб.

В ходе рассмотрения дела истцы отказались от требований в части взыскания расходов на устранение недостатков, расходов на возведение лестничного марша, расходов на проведение и составление строительного расчета в связи с утверждением мирового соглашения.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14 июня 2022 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 октября 2022 г, отказано в удовлетворении исковых требований о соразмерном уменьшении цены в связи с отступлением от согласованных параметров.

В кассационной жалобе заявители просят судебные постановления отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Заслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Бикметовым Д.И, Бикметовой А.В. и ООО "Брусника" заключен договор участия в долевом строительстве от 13 мая 2019 г. N ЮК2-2-А9.1-1.8, в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство двухсекционного многоэтажного жилого дома с стилобатной частью со встроенными нежилыми помещениями офисов на первых этажах и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой (NN 1, 2 по ПЗУ) в границах "Жилой застройки по улицам Шаумяна-Чкалова-Переулок Воронежский-Громова в Ленинском районе г. Екатеринбурга. 3 очередь строительства. Жилой блок А9", расположенного по адресу (адрес строительный): "данные изъяты", и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства следующий объект: нежилое помещение N "данные изъяты" площадью 69, 5 кв.м, расположенное на 2 этаже секции А9.1, а участник долевого строительства обязуется своевременно уплатить обусловленную договором цену и принять объект в общую совместную собственность в соответствии с условиями договора (п. 1.1 договора).

Указанная проектная площадь объекта может отличаться от окончательной (фактической) площади. В случае отличия фактической площади объекта от проектной в меньшую сторону не более чем на 5% стороны взаимных претензий не имеют, а цена договора перерасчету не подлежит. Фактическая площадь объекта указывается в акте приема-передачи. В случае, если фактическая площадь объекта будет отличаться от проектной более чем на 5%, то цена договора подлежит перерасчету в размере разницы между фактической площадью и проектной площадью объекта с учетом 5% в большую или меньшую сторону (п. 1.3 договора).

Принимая объект долевого участия 19 июня 2021 г, истцы указали на наличие в квартире недостатков, в том числе на то, что зона санузла поднята от общего пола на высоту 700 мм, высота потолков составляет 4 530 мм, что не соответствует приложению N 1, являющимся неотъемлемой частью договора, в котором отсутствует приподнятая зона санузла, а высота потолков составляет 4 680 мм.

15 февраля 2022 г. истцы направили ответчику претензию, в которой потребовали выплатить в счет соразмерного уменьшения стоимости цены договора 466 906 руб, ввиду несоответствия высоты потолков в помещении (уменьшение объема объекта) - 276 978 руб. и уменьшения полезной площади из-за установки лестничного марша - 189 928 руб, ссылаясь на отчет N 61/221122021 об обследовании объекта и стоимости устранения дефектов (отклонений), допущенных при строительстве объекта недвижимости. В удовлетворении претензии ответчиком отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о соразмерном уменьшении цены договора, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 5, 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что договором предусмотрен порядок изменения цены договора в зависимости от изменения площади объекта долевого строительства (проектной и фактической), однако ни положения действующего законодательства, ни заключенный договор не предусматривают порядок изменения цены договора исходя из изменения объема помещения. Высота потолка в приобретенном объекте долевого строительства соответствует требованиям технических регламентов, а доказательств того, что указанные отступления привели к ухудшению качества объекта или возникновению недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, истцами не представлено.

Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, мотивированы, нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда и судебной коллегии по доводам кассационной жалобы не усматривается.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В рамках настоящего спора условиями договора долевого участия при определении параметров помещения была определена площадь помещения, его расположение на 2 этаже секции А9.1 (пункт 1.1 договора), размер допустимых отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади определен не более 5% (пункт 1.3).

Пункт 1.4 договора содержит указание на то, что планировка объекта и его расположение на этаже приведены в приложении N 1 к договору и не содержит указания на то, что в этом же приложении N 1 также определена проектная высота потолков объекта.

В связи с этим суд верно пришел к выводу о том, что буквальное толкование условий договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствует о том, что условие о высоте потолков объекта долевого строительства согласовывалось сторонами.

Отсутствуют в материалах дела и доказательства отступления от проектной высоты потолков, принимая во внимание, что и истцы в дополнении к исковому заявлению указывают на то, что проектом в спецификации к схеме вертикальных конструкций определена высота несущих стен, тогда как отступлений от указанного параметра (высота несущих стен) судами установлено не было.

Не находит судебная коллегия оснований и для отмены судебных постановлений в части отказа в удовлетворении иска о соразмерном уменьшении цены в связи с уменьшением полезной площади объекта вследствие установления лестничного марша в зоне санузла, поскольку условиями договора не согласовывалась полезная площадь помещения, а ее уменьшение вследствие установки дополнительных конструкций не превышает установленный договором размер допустимых отступлений.

Таким образом, судами верно разрешен спор при правильном определении характера правоотношений сторон и применении норм закона, подлежащих применению, исследовании обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, в отсутствие нарушений процессуального закона.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

Предусмотренных статьей 379.7. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 14 июня 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06 октября 2022 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу Бикметова Дамира Ильдаровича, Бикметовой Аллы Викторовны - без удовлетворения.

Председательствующий

судьи