Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 декабря 2022 г. по делу N 66а-2313/2022

Третий апелляционный суд общей юрисдикции в составе судьи Колпаковой А.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело N 3а-675/2022 (23OS0000-01-2022-000309-76) по административному исковому заявлению ООО "Бауцентр Рус" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 3 октября 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, суд

установил:

ООО "Бауцентр Рус", являясь собственником нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнений исковых требований просил установить по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости.

В обоснование иска административный истец, указал, что установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца.

Решением Краснодарского краевого суда от 3 октября 2022 г. уточненное административное исковое заявление ООО "Бауцентр Рус" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 547750392 рубля на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером N постановлено считать 4 марта 2022 г.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению апеллянта, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой объектов недвижимости. Нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства, допущено не было. Нарушение прав административного истца установлением и размером кадастровой стоимости объектов капитального строительства считает не доказанным.

Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы считает его ненадлежащим доказательством по делу. Ссылаясь на то, что факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества составляет более 27%, апеллянт считает, что судом не исследована правильность выводов в судебной экспертизе. Полагает, что заключение выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В отзыве на апелляционную жалобу представитель ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" Мордовин Р.В. просит удовлетворить апелляционную жалобу, решение суда первой инстанции - отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.

Ввиду подачи апелляционной жалобы на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), рассмотрение административного дела по апелляционной жалобе осуществляется судьей единолично.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены. Также информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном интернет-сайте суда.

Учитывая, что лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 150, частью 6 статьи 226 КАС РФ, определилрассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующим выводам.

Удовлетворяя административные исковые требования, суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и сделал обоснованный вывод, что истец вправе оспорить кадастровую стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости, поскольку налоговые платежи за данные объекты исчисляются исходя из кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что ООО "Бауцентр Рус" принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N, расположенное по адресу: "адрес".

Оспариваемая кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена в результате проведения массовой государственной кадастровой оценки зданий по состоянию на 1 января 2021 г, внесена в Единый государственный реестр недвижимости 25 октября 2021 г, составляет 752367928, 25 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта от 15 февраля 2022 г, а также сведениями, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю и Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО "НЭО Эксперт" от 24 февраля 2022 г. N, согласно которому рыночная стоимость данного объекта по состоянию на 1 января 2021 г. - 475321000 рублей.

Оценивая предоставленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества отчета об оценке ООО "НЭО Эксперт" от 24 февраля 2022 г. N, как доказательство по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества. В связи с чем, не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Судебная коллегия соглашается с данными доводами, поскольку оценщиком при составлении отчёта были допущены существенные нарушения требований федеральных стандартов оценки при применении затратного подхода, так как оценщиком не было приведено должного обоснования примененных корректировок, не даны надлежащие разъяснения относительно применения величины износа.

Исходя из изложенных обстоятельств, руководствуясь разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума N 28, в связи с возникшими сомнениями в достоверности представленного истцом отчёта оценщика, суд первой инстанции, разрешая спор не принял как достоверное доказательство данный отчёт оценщика и обоснованно вынес определение о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение которой было поручено АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз".

На основании проведенной по делу судебной экспертизы АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" N N от 29 июня 2022 г. судом первой инстанции была установлена по состоянию на 1 января 2021 г. кадастровая стоимость нежилого здания в размере его рыночной стоимости - 547750392 рубля.

Разрешая дело по существу, суд посчитал указанное заключение соответствующим требованиям действующего законодательства, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.

Экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" М. даны письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы департамента имущественных отношений Краснодарского края и по доводам отзыва ГБУ КК "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ".

Вместе с тем, в ходе получения у эксперта письменных пояснений у суда апелляционной инстанции возникли вопросы в части наличия неясности в мотивировочной части заключения, поскольку экспертом неполно описано обоснование необходимости применения затратного подхода, порядок расчёта и размер износа.

В силу требований части 1 статьи 83 КАС РФ, судебная коллегия посчитала, что выявленная неясность заключения эксперта подлежит устранению посредством назначения по делу дополнительной экспертизы, проведение которой надлежит поручить тому же эксперту.

Согласно заключения первичной экспертизы N N от 29 июня 2022 г. и дополнительной экспертизы N N от 3 октября 2022г. выполненной Экспертом АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" М, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером N на дату определения кадастровой стоимости - 1 января 2021 г, составляет 547750392 рублей.

Оценивая заключение первичной и дополнительной экспертизы, судебная коллегия находит, что они соответствуют положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являются обоснованными и объективными, содержат подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате их выводы и ответы на поставленные судом вопросы, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Как следует из заключений первичной экспертизы N N от 29 июня 2022 г. и дополнительной экспертизы N N от 3 октября 2022г, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода.

Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено экспертом в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N7)".

Вопреки позиции автора апелляционной жалобы, отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. 297 (далее - ФСО N 1). Так, эксперт счел невозможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости, поскольку на дату оценки отсутствовало достаточное количество объектов-аналогов и не имелось достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Также эксперт обоснованно указал, что произвести достоверный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не представляется возможным, ввиду отсутствия достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущий доход, который способен приносить объект оценки, а также связанные с ним расходы.

Применяя методику оценки в рамках затратного подхода, эксперт правильно учёл, что в соответствии с подпунктом "е" пункта 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных.

При этом затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы, была рассчитана экспертом с учетом результатов расчета затрат на строительство объекта; прибыли предпринимателя; величины износа и устареваний.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, приведены все необходимые расчеты, подробно мотивированы корректировки. Класс конструктивной системы здания определен на основании имеющегося в материалах дела раздела "Описание ТЦ "Бауцентр" г. Новороссийск от 20 февраля 2019 г."

Расчет затрат на создание объекта определялся с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей, методом сравнительной единицы с использованием справочников КО-Инвест.

Так, при определении стоимости объекта оценки затратным подходом были использованы укрупненные показатели стоимости строительства на единицу площади (длины, объема, площади) и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, подбор объекта-аналога был надлежащим образом обоснован экспертом исходя из объёмно-планировочных и конструктивных параметров здания. Эксперт учёл, что фактически здание имеет конструкцию склада (большое пространственное помещение, с минимальным количеством перегородок, без отделки стен и потолка). В данном случае от склада оцениваемый объект отличается тем, что в нем имеется торговое оборудование (стеллажи с товаром, кассовое оборудование и т.д.). Вместе с тем, ввиду того что рыночная стоимость объекта недвижимости, в рамках судебного дела, определяется как свободного от оборудования, товара и мебели, расположенных внутри здания, наиболее близким аналогом, по объёмно-планировочным и конструктивным параметрам является аналог N N.

В соответствии с указанным в ФСО N 7 алгоритмом произведен расчет, приведены используемые параметры и формулы, и определена рыночная стоимость.

Замечание представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края относительно неверно определенного экспертом физического износа здания суд апелляционной инстанции признает не обоснованным, так как в экспертном заключении экспертным путём в соответствии в соответствие с методическими рекомендациями, шкалой экспертных оценок, общедоступными источниками и предоставленными материалами дела техническое состояние здания определено как "Хорошее" (диапазон 0-20%). Экспертным путем принято значение из данного диапазона - 20%.

Вопреки позиции стороны ответчика, согласно ФСО N 7 в данном случае определение износа объекта недвижимости могло быть проведено экспертным методом.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, вопреки позиции автора апелляционной жалобы приходит к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта определена обоснованно.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж экспертной работы стаж работы в оценочной деятельности, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в СРО, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять данному заключению не имеется.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную в судебном порядке, автором апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции представлено не было.

Таким образом, невзирая на доводы апелляционной жалобы, оснований полагать, что стоимость объекта оценки, не в полной мере учитывает реальную рыночную ситуацию, а также оснований не доверять заключению первичной и дополнительной судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Утверждения заявителя апелляционной жалобы о том, что в результате установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости произошло значительное снижение размера кадастровой стоимости, неубедительны. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормами действующего законодательства и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной оценки и отсутствии нарушения прав и законных интересов истца судебная коллегия также считает несостоятельными, поскольку действующим законодательством предусмотрено право владельцев недвижимости обращаться в суд с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, суд

определил:

решение Краснодарского краевого суда от 3 октября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Судья