Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 декабря 2022 г. по делу N 8Г-29554/2022[88-28333/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

Председательствующего ФИО7, судей ФИО11, ФИО8, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО "ТПУ "Ховрино" о признании недействительными условия договора, взыскании денежных средств, неустойки, морального вреда и штрафа, решение о государственной регистрации договора уступки прав требования (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-86/2022), по кассационной жалобе ФИО2, ФИО1 поданной их представителем ФИО9 на решение Головинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции ФИО11, выслушав ФИО9, представителя ФИО2, поддержавшего доводы кассационной жалобы, ФИО10, представителя ООО "ТПУ "Ховрино", возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ООО "ТПУ "Ховрино", с учетом уточнения исковых требований просили признать недействительными условия договора участия в долевом строительстве N ХВЮП(ММ)-1/-1/М-516-ДДУ/87364/20 от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: п. 3.4.4 договора со следующей редакцией: "Участник не вправе совершать действия, предусмотренные подп. 2 и 3 п. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ"; п. 4.3 договора со следующей редакцией: "Цена договора, указанная в п. 4.2 Договора, является окончательной и не изменяется в случае, если "адрес" Объекта, установленная (определенная) после окончания строительства Здания лицом, оказывающим услуги в сфере технической инвентаризации и/или кадастрового учета, будет больше или меньше Проектной площади Объекта"; взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях денежные средства в размере 42 885, 46 руб. в качестве соразмерного уменьшения цены договора, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств в размере 42 885, 46 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату выплаты долга в полном объеме в размере 1% в день от суммы долга, компенсацию морального вреда в размере 60 000 руб, штраф в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", судебные расходы на оплату услуг представителя - 15 000 руб, услуг кадастрового инженера - 12 000 руб, на оформление нотариальной доверенности - 2 100 руб, почтовые расходы - 1 336, 04 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлось нежилое помещение: машино-место площадью 15, 10 кв.м, цена договора составила 1 295 141, 04 руб. Заключенный договор в п. 3.4.3, 4.3 содержит условия, ущемляющие права истцов, как потребителей, поскольку ограничивают их полномочия, предусмотренные законом, по выбору способа защиты права при обнаружении недостатков объекта долевого строительства, а также ухудшают их права, позволяя застройщику передавать объект меньшей площади без соответствующего перерасчета цены договора.

"адрес" переданного истцам объекта долевого строительства по результатам проведенных обмеров составила 14, 60 кв.м. Направленная в адрес ответчика претензия с требованием выплаты денежных средств в качестве соразмерного уменьшения цены договора и возмещении убытков по оплате услуг кадастрового инженера ответчиком не была удовлетворена, в связи с чем истцы обратились с настоящим иском в суд.

Решением Головинского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ФИО2, ФИО1 ставится вопрос об отмене судебных постановлений как принятых с нарушением норм права.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, проверив по правилам ст. 379.6 ГПК РФ в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобах, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд находит жалобу подлежащею удовлетворению, поскольку имеются основания, предусмотренные ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 Р.Т. и ФИО1 заключен с ООО "ТПУ "Ховрино" договор N ХВЮП(ММ)-1/-1/М-516-ДДУ/87364/20 участия в долевом строительстве объекта недвижимости - многофункционального жилого комплекса по адресу: "адрес", вл. 1, в границах ТПУ "Ховрино", район Ховрино, САО "адрес". Объектом долевого строительства является нежилое помещение - машино-место, имеющее следующие характеристики: корпус здания - подземная автостоянка, условный N - М-516, этаж - (-1), площадь -15, 10 кв.м. Стоимость машино-места определена сторонами в размере 1 295 141, 04 руб. (пункт 4.2 Договора).

На основании одностороннего передаточного акта объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ машино-место, являющееся предметом договора, передано ответчиком ФИО2 и ФИО1 В передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ объекта долевого строительства машино-места 516, расположенного по адресу: "адрес", площадь машино-места 516 указана 15, 00 кв.м со ссылкой на данные обмеров, осуществленными кадастровым инженером.

В целях устранения разногласий сторон о площади объекта долевого строительства по ходатайству представителя истцов определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Инсайт". Согласно заключению данной экспертизы, площадь машино-места N, расположенного на -1 этаже по адресу: "адрес", на момент исследования, составляет 14, 6 кв.м.

Заключение судебной экспертизы суд признал относимым и допустимым, и являющимся достаточным и достоверным для подтверждения площади машино-места, оснований не доверять выводам эксперта суд не установил.

Разрешая исковые требования и оценивая представленные по делу доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что истцами не представлено доказательств, объективно свидетельствующих о нарушении ответчиком условий договора относительно объекта долевого строительства, его площади и цены. При этом суд исходил из того, что многофункциональный жилой комплекс, где расположен объект долевого строительства, введен в эксплуатацию Разрешением на ввод от ДД.ММ.ГГГГ за N, в отношении указанного объекта Комитетом государственного строительного надзора "адрес" выдано Заключение о соответствии объекта требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Учитывая буквальное содержание условий заключенного договора, в которых стороны согласовали условия о цене объекта долевого строительства и ее расчете, суд пришел к выводу, что данные условия не противоречат положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора и Закону РФ "О защите прав потребителей", и признал положения п. 4.3 договора не противоречащим ст. 555 ГК РФ, устанавливающих правила определения цены в договоре продажи недвижимости.

Суд отметил, что сторонами сделки условия о возможном изменении цены Договора не предусмотрены, договор был подписан истцами добровольно без замечаний; заявленный истцами довод об уменьшении фактической площади принятого объекта недвижимости по сравнению с площадью, заявленной в договоре, в качестве недостатка принятого объекта долевого строительства таковым не является, поскольку не отвечает признакам существенности и не препятствует использованию машино-места по его прямому назначению. Кроме того, площадь объекта соответствует нормативной документации, была передана истцам по Передаточному акту после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, односторонний акт передачи объекта долевого строительства истцами в установленном порядке не оспорен.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, также исходил из того, что в соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

С указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций судебная коллегия согласиться не может ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. (пункт 3 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).

Как следует из материалов дела, условиями договора долевого участия не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

Однако это обстоятельство судом первой инстанции не было учтено при разрешении спора, а судом апелляционной инстанции не устранено допущенное нарушение.

По изложенным основаниям, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Председательствующий

Судьи