Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 мая 2008 г. N А56-16694/2006 Иск КУГИ к Предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения платежа, а также расторжении договора и выселении частично удовлетворен, поскольку наличие задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела, однако суд уменьшил размер взыскиваемой неустойки на основании норм ГК РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 мая 2008 г. N А56-16694/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 сентября 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е. В., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии от КУГИ Воронина Б.А. (доверенность от 29.12.07), от предпринимателя Светловского В.В. - Эрлиха Н. (доверенность от 14.04.08),

рассмотрев 07.05.08 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью "СТЭННИ Каст" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.07 (судья Гайсановская Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражнога^ащлляционного суда от 08.02.08 (судьи Мельникова Н.А., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-16694/2006,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к предпринимателю Светловскому Владимиру Вильевичу о взыскании 3 358 974 руб. 28 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 23.10.03 N 10-А150054 за период с 01.08.04 по 31.03.06, 1 388 074 руб. 43 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей за период с 26.10.04 по 31.03.06, о расторжении вышеуказанного договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 189, 4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., дом 20, литер А, помещение 11Н, кадастровый номер 78:1.183:0:31:13.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СТЭННИ Каст" (далее - ООО "СТЭННИ Каст") Решением от 10.09.07 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Светловского В.В. в пользу КУГИ взыскано 3 358 970 руб. 28 коп., задолженности и 600 000 руб. пеней, уменьшенных судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), договор аренды от 23.10.03 N10-А150054 расторгнут. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.08 решение изменено. С предпринимателя Светловского В. В. в пользу КУГИ взыскано 2 927 169 руб. 14 коп. задолженности, 100 000 руб. пеней, уменьшенных апелляционным судом на основании статьи 333 ГК РФ. В расторжении договора аренды от 23.10.03 N 10-А150054 и выселении ответчика отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление изменить в части взыскания пеней и удовлетворить исковые требования в этой части полностью; изменить постановление апелляционного суда в части взыскания задолженности и в этой части оставить в силе решение суда первой инстанции; постановление в части отказа в расторжении договора аренды отменить, оставив в этой части в силе решение от 10.09.07.

Податель жалобы ссылается на то, что судами неправомерно применена статья 333 ГК РФ; необоснованно отказано во взыскании долга за период с 01.08.04 по 25.10.04, наличие обременения в виде заключенного договора субаренды не может служить доказательством отсутствия оснований для расторжения договора от 23.10.03 N 10-А150054.

В кассационной жалобе ООО "СТЭННИ Каст" просит постановление от 08.02.08 отменить в части отказа в иске о расторжении договора аренды от 23.10.03, а решение суда первой инстанции в этой части оставить в силе.

Податель жалобы ссылается на то, что наличие задолженности по арендной плате является безусловным основанием для расторжения договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ предприниматель Светловский В.В. просит оставить в силе постановление апелляционного суда и отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы своей кассационной жалобы и жалобы ООО "СТЭННИ Каст", а представитель предпринимателя Светловского В.В. против удовлетворения жалоб возражал.

ООО "СТЭННИ Каст" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 23.10.03 КУГИ (арендодатель) и открытое акционерное общество "Центр-Сервис" (далее - ОАО "Центр-Сервис", арендатор) заключили договор N 10-А150054 аренды нежилых помещений площадью 189, 4 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 20, лит. А, кадастровый номер 78:1183:0:31:13, сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном порядке 17.12.03.

Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено, что в случае заключения договора субаренды перечисление субарендатором на расчетный счет арендодателя арендной платы в сроки, установленные договором, является надлежащим исполнением обязанности арендатора по договору. Неперечисление субарендатором на расчетный счет арендодателя арендной платы не освобождает арендатора от обязанности внести арендную плату.

ОАО "Центр-Сервис" и ООО "СТЭННИ Каст" (субарендатор) 18.12.03 заключили договор субаренды N 18.12/СА-ОЗ вышеуказанного нежилого помещения на тот же срок, в редакции дополнительного соглашения от 02.04.04 N 1.

Согласно условиям договора субарендатор вносит арендную плату на расчетный счет КУГИ.

На основании заявки судебного пристава-исполнителя специализированной организацией - государственным унитарным предприятием "Заслон" 16.09.04 были организованы и проведены торги в форме открытого аукциона по реализации арестованного имущества должника - ОАО "Центр-Сервис", а именно: права аренды по договору с КУГИ нежилого помещения 11-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 20, лит. А.

Согласно протоколу от 16.09.04 N 2 заседания Комиссии по проведению торгов по реализации права аренды, индивидуальный предприниматель Светловский В.В. признан победителем аукциона, приобретя право аренды нежилого помещения, расположенного по названному адресу на основании договора аренды от 23.10.03 N10-А150054, сроком на 10 лет.

По дополнительному соглашению от 25.10.04, заключенному между КУГИ и предпринимателем Светловским В.В., ответчик введен стороной по договору аренды со стороны арендатора, к нему перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от 23.10.03. Дополнительное соглашение в пункте 3 содержит сведения об обременениях в виде договора субаренды от 18.12.03 N 31.12/СА-ОЗ, заключенного с ООО "СТЭННИ Каст".

Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 27.06.2006 произведена государственная регистрации прекращения субаренды по договору от 18.12.03 N 18.12/СА-ОЗ.

В соответствии с пунктом 4 указанного соглашения оно вступило в силу с момента подписания. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 27.09.05.

Согласно представленному КУГИ в материалы дела платежному реестру последний платеж арендной платы по указанному объекту недвижимости поступил 31.07.04.

В адрес ответчика 10.02.06 КУГИ была направлена претензия с требованием о выплате задолженности и подписании соглашения о расторжении договора. Ответчик оставил претензию без удовлетворения.

В связи с указанными обстоятельствами КУГИ обратился с иском к предпринимателю Светловскому В.В. о взыскании арендной платы по договору аренды от 23.10.03 (в редакции дополнительного соглашения от 25.10.04), неустойки за просрочку внесения арендных платежей, расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 5.3.2 и выселении ответчика.

Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, ссылаясь на наличие задолженности, соблюдение претензионного порядка и, руководствуясь статьями 452, 619 ГК РФ, признал подлежащим удовлетворению требование о расторжении договора аренды. В то же время суд применил статью 333 ГК РФ и удовлетворил ходатайство ответчика об уменьшении размера пеней до 600 000 руб. Вместе с тем, учитывая, что ни ответчик, ни третье лицо спорное помещение не занимали, суд отказал в выселении ответчика из спорного помещения.

Суд апелляционной инстанции изменил решение от 10.09.07 , ссылаясь на то, что неперечисление субарендатором на расчетный счет арендодателя арендной платы не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату; размер задолженности должен исчисляться с 25.10.04 и составлять 2 927 169 руб. 14 коп. Применительно к указанным правоотношениям суд посчитал возможным вновь применить статью 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки до 100 000 руб. В части исковых требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений апелляционная инстанция пришла к выводу об отказе в их удовлетворении, учитывая, что ответчик как арендатор фактически не занимал арендуемые помещения, так как стал стороной по договору аренды с уже имеющимся обременением в виде заключенного договора субаренды.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как предусмотрено статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что КУГИ исполнил обязанность по передаче помещения предыдущему арендатору - ОАО "Центр-Сервис".

Поскольку лишь дополнительным соглашением от 25.10.04 предприниматель Светловский В.В. введен стороной договора аренды от 23.10.03, и этим же дополнительным соглашением констатировано обременение названного договора договором субаренды, апелляционный суд правильно указал на то, что обязанность по внесению арендной платы возникла у ответчика с 25.10.04.

У суда кассационной инстанции нет оснований полагать, что суды обеих инстанций неправильно применили статью 333 ГК РФ.

Как устанавливает данная правовая норма, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Выводы судов о несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства сделаны на основании исследования всех фактических обстоятельств дела и не подлежат переоценке судом кассационной инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 5.3.2 договора аренды от 23.10.03 предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут по решению суда по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение 3 месяцев независимо от ее последующего внесения.

Из смысла указанных правовой нормы и условия договора следует, что расторжение договора - это право суда, рассматривающего спор по существу и учитывающего не только факт нарушения обязательства, но и конкретные обстоятельства спора.

Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии достаточных оснований для расторжения договора аренды, и суд кассационной инстанции считает необходимым с этим выводом согласиться.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда подлежит оставлению в силе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.08 по делу N А56-16694/2006 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью "СТЭННИ Каст" - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета 1 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

Е.В. Коняева

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева