Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 мая 2008 г. N А05-11125/2007 Дело по иску ООО к Обществу о признании заключенным и действующим незарегистрированного в законом порядке договора долевого участия в строительстве направлено на новое рассмотрение, так как, в частности, при принятии обжалуемого решения судом не установлены все существенные для дела обстоятельства, такие как проверка договора на соответствие его по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, а также не выяснено, зарегистрированы ли иные договоры участия в долевом строительстве

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 мая 2008 г. N А05-11125/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю., при участии от Управления Громовой Л.А. (доверенность от 25.12.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомлект" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.01.2008 по делу N А05-11125/2007 (судья Гуляева И.С),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-сбытовая компания "Архпромкомлект" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТрансСервис" (далее - Общество) о признании заключенным и действующим не зарегистрированного в установленном законом порядке договора от 10.01.2006 N 1 долевого участия в строительстве.

Определением от 20.12.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление).

Решением от 24.01.2008 в иске отказано по тем мотивам, что избранный истцом способ защиты не предусмотрен законодательством; факт окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не препятствует государственной регистрации договора долевого участия в строительстве; ответчик не оспаривает прав истца.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе Компания просит отменить названное решение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, истцом избран наиболее эффективный и целесообразный при сложившихся обстоятельствах способ защиты своего права; в данном случае возможно применение пунктов 2, 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии закона; в силу статьи 8 названного Кодекса судебное решение может служить основанием для возникновения гражданских прав.

В судебном заседании представитель Управления просил удовлетворить кассационную жалобу, сославшись на то, что в настоящее время, по мнению регистрирующего органа, возможность государственной регистрации договора утрачена; признание договора заключенным в судебном порядке - единственный способ легализовать договор, поскольку без оформленного надлежащим образомдоговора долевого участия в строительстве истец не сможет зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, Общество (застройщик) и Компания (участник долевого строительства) подписали договор от 10.01.2006 N 1 долевого участия в строительстве нежилого помещения общей проектной площадью 330,23 кв. м, расположенного в первом и втором подъездах на первом этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Архангельская область, г. Коряжма, ул. Пушкина, д. 15. Стоимость объекта долевого строительства составляет 5 944 140 руб.

Дополнительным соглашением от 01.09.2007 N 1 уточнена площадь объекта долевого строительства - 342,7 кв. м, а также общая стоимость в связи с увеличением площади помещения, составившая 6 168 600 руб., установлен срок внесения доплаты в сумме 224 600 руб. - до 03.11.2007.

Администрацией города Коряжмы выдано разрешение от 21.06.2007 на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Архангельская область, г. Коряжма, ул. Пушкина, д. 15.

По акту приема-передачи от 22.06.2007 Общество передало Компании нежилое помещение N 1 общей площадью 342,7 кв. м, расположенное на 1-м этаже в 1-м и 2-м подъездах многоквартирного жилого дома по названному адресу.

Пунктом 4 названного акта стороны констатировали исполнение участником долевого строительства обязательств по финансированию указанного объекта.

Компания, ссылаясь на то, что фактически договор от 10.01.2006 исполнен сторонами, однако после введения объекта долевого строительства в эксплуатацию не может быть зарегистрирован, а в связи с этим невозможно будет зарегистрировать и право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 3 статьи 433 названного Кодекса и пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав.

Из положений статей 2, 17 Закона о государственной регистрации следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторонвозникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

В силу статей 8, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения соответствующих гражданских прав и обязанностей является договор, заключенный в установленном порядке.

Компания обосновывала обращение в арбитражный суд с настоящим иском необходимостью защиты своего права на получение объекта долевого строительства в собственность.

Согласно статьям 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 упомянутого Кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Свобода истца в выборе способа защиты нарушенного или оспоренного права ограничивается в случаях, когда законом для конкретного правоотношения предусмотрен определенный способ защиты, который тогда только и может быть применен.

Отказывая в иске, суд со ссылкой на пункты 2, 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации посчитал, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку такой способ, как признание сделки действительной, может быть применен только к договорам, требующим нотариального удостоверения, а для договоров, требующих государственной регистрации, пунктом 3 названной статьи предусмотрен специальный способ - предъявление в суд требования о регистрации сделки в случае уклонения другой стороны от ее регистрации.

Между тем отсутствие в законе указания на возможность предъявления иска о признании договора, подлежащего государственной регистрации, действительным и заключенным при определенных условиях не исключает такую возможность исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства, применяемых в гражданском законодательстве методов регулирования. В частности, допустимость применения такого способа защиты может зависеть от того, возможно ли было зарегистрировать договор на момент предъявления иска и рассмотрения спора судом, по каким причинам договор не был зарегистрирован.

Суд посчитал, что завершение строительства объекта не является препятствием для государственной регистрации договора долевого участия. Между тем судом не учтено, что согласно положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договором участия в долевом строительстве регулируются отношения сторон по созданию объекта долевого строительства, а после завершения строительства предмет этого договора отсутствует в силу факта возведения объекта и принятия в эксплуатацию. Кроме того, требование о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве предусмотрено названным Законом, устанавливающим в том числе гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в целях воспрепятствования заключению дублирующих договоров на один и тот же объект и устранения сомнений в том, когда в действительности (до или после ввода объекта в эксплуатацию) заключен договор, направлено на защиту прав участников долевого строительства именно в период строительства. К тому же из норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и Закона о государственной регистрации не следует, что регистрирующий орган может регистрировать одновременно право собственности одних участников долевого строительства напомещения в построенном доме и договор участия в долевом строительстве с другими участниками на иные помещения в том же доме.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что при принятии обжалуемого решения судом неправильно применены нормы материального права, вследствие чего не установлены все существенные для дела обстоятельства. В таком случае решение от 24.01.2008 подлежит отмене, а дело -передаче в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо проверить договор от 10.01.2006 N 1 на соответствие его по форме и содержанию требованиям действующего законодательства; установить, зарегистрированы ли иные договоры участия в долевом строительстве в отношении других помещений в том же доме, имеются ли зарегистрированные за иными участниками долевого строительства права на иные помещения в доме; в зависимости от этого определить, располагает ли Компания иными способами защиты своих прав. По результатам нового рассмотрения дела суду надлежит распределить судебные расходы по настоящей кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24.01.2008 по делу N А05-11125/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов