Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 июня 2008 г. N А56-39448/2007 Дело по иску КУГИ к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, а также о расторжении вышеуказанного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, суд не исследовал вопрос о том, приводят ли выявленные перепланировки помещений к существенному ухудшению арендованного имущества с учетом того, что в настоящее время арендуемые помещения находятся в состоянии ремонта

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 июня 2008 г. N А56-39448/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 февраля 2008 г.

См. также определения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04 мая 2008 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06 мая 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 3 июня 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Константинова П.Ю.,

при участии от закрытого акционерного общества "Кинотеатр "Молодежный" Алексеева СП. (доверенность от 28.05.2008), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Нагорских А.Ю. (доверенность от 29.12.2007 N 32122-42),

рассмотрев 29.06.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кинотеатр "Молодежный" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2008 по делу N А56-39448/2007 (судья Хайруллина Х.Х.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Кинотеатр "Молодежный" (далее - ЗАО "Кинотеатр "Молодежный") о взыскании 3 511 357 руб. 77 коп. задолженности по арендной плате в соответствии с договором от 04.02.1993 N 00-А000970(10) за период с 01.06.2007 по 30.09.2007, 139 576 руб. 52 коп. пеней за просрочку платежа в соответствии с пунктом 4.3 договора за период с 11.06.2007 по 21.09.2007, а также о расторжении вышеуказанного договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Решением от 14.02.2008 с ЗАО "Молодежный" в пользу КУГИ взыскано 139 576 руб. 52 коп. пеней, договор аренды от 04.02.1993 N 00-А000970(10) расторгнут, ЗАО "Молодежный" выселено из занимаемых нежилых помещений общей площадью 1920,4 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Садовая, дом 12, литера А, помещение 9Н (1 - 28), помещение 9Н (29 - 43), помещение 9Н (44 - 78).

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" просит отменить решение от 14.02.2008 в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права. Податель жалобы считает, что нарушение им обязательства по уплате арендных платежей не является систематическим, ранее КУГИ данного рода претензий не предъявлял; в период с 01.06.2007 по 30.09.2007 ответчик уплачивал арендную плату, что подтверждается платежными поручениями от 12.07.2007, 24.07.2007, 28.08.2007, в связи с чем у истца отсутствуют основания для предъявления требований по пункту 5.2.2 договора и пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); заявление истца о необеспечении арендатором доступа в помещения не соответствует обстоятельствам дела; утверждение новых границ объекта и присвоение ему нового кадастрового номера не являются существенными изменениями обстоятельств, о которых говорится в статье 451 ГК РФ; существенного ухудшения имущества со стороны ответчика не было, и истцом это не доказано; истец является надлежащим лицом по требованиям, связанным с неисполнением условий охранного обязательства.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит оставить без изменения обжалуемое решение суда как законное и обоснованное.

В судебном заседании представитель ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель КУГИ, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" (арендатор) заключили договор от 04.02.1993 N 00-А000970(10) аренды нежилых помещений общей площадью 1920,4 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 12/23, для использования под кинотеатр. Срок действия договора - с 01.01.1992 по 01.01.2017. Помещения находятся в здании-памятнике.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендатор уплачивает ежемесячно не позднее 5 числа месяца, за каждый месяц вперед, 48 444 руб. 20 коп. Впоследствии дополнительными соглашениями к договору был изменен размер арендной платы и установлено, что арендная плата вносится поквартально.

Пунктом 4.2 договора за просрочку уплаты платежей предусмотрены пени в размере 0,5 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 4.3 договора установлено, что в случае нарушения других условий договора или принятых на себя обязательств, в том числе, при нарушении охранного обязательства виновная сторона выплачивает другой штраф в размере 0,15 % от суммы годовой арендной платы.

Согласно пункту 5.2.2 договора возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

КУГИ обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений, ссылаясь на задолженность ответчика по уплате арендной платы за период с 01.06.2007 по 30.09.2007 в размере 3 511 357 руб. 77 коп. и оставление претензии арендодателя от 15.08.2007 без удовлетворения.

В судебном заседании 06.12.2007 истец дополнил основания своих требований, указав, что ответчик ухудшает имущество и не обеспечивает доступ арендодателя в помещения.

Установив, что на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате ответчиком полностью погашена, суд удовлетворил заявленные требования в части взыскания пеней, расторжения договора и выселения ответчика из нежилых помещений.

При этом суд исходил из того, что согласно представленному акту сверки у ответчика имелась задолженность по внесению арендной платы за период с 01.06.2007 по 30.09.2007, что в соответствии с пунктом 5.2.2 договора является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. Пени в сумме 139 576 руб. 52 коп. ответчиком не уплачены. В подтверждение факта нарушения пунктов 2.2.4 (о запрете перепланировок и переоборудования помещений без письменного разрешения арендодателя) и пункта 5.2.4 (о досрочном расторжении договора в случае необеспечения арендатором доступа в арендуемые помещения представителям арендодателя) истцом представлены письменные доказательства.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, кассационная инстанция находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Частью третьей статьи 619 ГК РФ предусмотрено специальное правило, в соответствии с которым арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Из материалов дела усматривается, что в течение указанного истцом периода ответчик вносил арендную плату (850 000 руб. платежным поручением от 12.07.2007 N 27, 840 863 руб. 77 коп. платежным поручением от 24.07.2007 N 31, 1 755 679 руб. платежным поручением от 28.08.2007 N 49). К моменту предварительного судебного заседания по настоящему делу задолженность за спорный период была погашена ответчиком полностью (2 425 000 руб. платежным поручением от 25.10.2007 N 70 и 932 395 руб. 16 коп. платежным поручением от 09.11.2007 N 78), а впоследствии была внесена арендная плата за очередной период (3 777 834 руб. 34 коп. платежным поручением от 26.11.2007 N 82).

Таким образом, к моменту рассмотрения спора по существу ответчик исполнил обязательство по внесению арендной платы за спорный период.

С учетом длительного срока действия договора аренды, незначительного периода просрочки внесения арендных платежей, погашения долга ответчиком в добровольном порядке расторжение договора по данному основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть в полной мере компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций, о взыскании которых КУГИ предъявил соответствующее требование.

Довод КУГИ о систематическом нарушении ответчиком сроков внесения арендных платежей не подтверждается материалами дела. Так, из плана платежей (л.д. 110, т.1) следует, что за период действия договора, предшествующий спорному периоду, ответчику лишь один раз были начислены пени в сумме 33 865 руб. 48 коп. за просрочку платежей, допущенную с 01.07.2004 по 31.12.2004, которые были выплачены ответчиком. Принимая во внимание длительность арендных отношений сторон и количество допущенных ответчиком случаев нарушения сроков внесения арендных платежей, данные нарушения нельзя признать систематическими.

Согласно пункту 5.2.4 договора аренды основанием для его расторжения является необеспечение арендатором представителям арендодателя, балансодержателя и службы Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) беспрепятственного доступа в арендуемые помещения для их осмотра и проверки соблюдения условий договора.

В качестве нарушения указанного пункта договора КУГИ ссылается на необеспечение доступа в арендуемые помещения представителям соответствующих служб для проведения проверки 12.11.2007. Между тем ответчик отрицает факт его надлежащего извещения о предстоящей проверке.

Представленная КУГИ телефонограмма от 09.11.2007 (л.д. 98, т.1), содержащая информацию о проверке, назначенной на 12.11.2007, не позволяет установить, когда и кем из сотрудников ЗАО "Кинотеатр "Молодежный" было принято данное сообщение.

При отсутствии бесспорных доказательств извещения ответчика о предстоящей проверке, и при том, что ответчик отрицает свою осведомленность, его действия, выразившиеся в необеспечении доступа в арендуемые помещения в определенный арендодателем срок, не могут быть квалифицированы как неправомерные, нарушающие условия договора. До вынесения судом первой инстанции решения в согласованное сторонами время была проведена проверка арендуемых помещений, что подтверждается актом от 26.11.2007. Таким образом, ответчик не препятствует доступу в арендуемые помещения.

Ввиду изложенного вывод суда о наличии оснований для расторжения договора в связи с нарушением пункта 5.2.4 договора не соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Требуя расторжения договора аренды, КУГИ также ссылается на нарушение ответчиком пункта 2.2.4, обязывающего арендатора не производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя и службы КГИОП. При этом КУГИ ссылается на данные проектно-инвентаризационного бюро Центрального района, согласно которым в арендуемых помещениях имеются самовольные перепланировки.

Возражая против доводов КУГИ, ответчик указывает на то, что работы по изменению планировки арендуемых помещений производились с разрешения КГИОП.

В материалах дела (л.д. 27-29) имеется Проект перепланировки здания кинотеатра "Молодежный" под многофункциональный досуговый центр (далее - Проект), согласованный со службой КГИОП 01.07.2005. Действие указанного проекта подтверждено письмом КГИОП от 23.01.2008 N 2-11141-1 (л.д. 30, т.2). Из акта проверки от 26.11.2007 следует, что выявленные в ходе проверки перепланировки (демонтаж перегородок) осуществлены в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной КГИОП 25.07.2005 в части архитектурно-планировочных решений.

Суд не исследовал вопрос о том, какие конкретно перепланировки помещений произведены ответчиком, являются ли данные перепланировки несанкционированными, с учетом имеющегося у ответчика Проекта. Таким образом, довод КУГИ о самовольной перепланировке ответчиком арендуемых помещений требует дополнительной проверки.

Кроме того, суд не учел, что согласно положениям раздела 5 договора сама по себе несанкционированная перепланировка арендуемых помещений не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора. Выявленные перепланировки арендуемых помещений квалифицируются КУГИ как ухудшение арендуемого имущества, что в соответствии с пунктом 2 статьи 619 ГК РФ и пунктом 5.2.6 договора является основанием для его расторжения.

Между тем суд не исследовал вопрос о том, приводят ли выявленные перепланировки помещений к существенному ухудшению арендованного имущества с учетом того, что в настоящее время арендуемые помещения находятся в состоянии ремонта.

Как следует из искового заявления и претензий, имеющихся в материалах дела, КУГИ просит взыскать с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей на основании пункта 4.3 договора, тогда как ответственность арендатора за такое нарушение предусмотрена пунктом 4.2 договора. Названный истцом пункт 4.3 договора предусматривает ответственность арендатора в виде штрафа за нарушения других условий договора. Кроме того, указанными пунктами договора предусмотрены различные размеры штрафных санкций и разный порядок их исчисления.

При таких обстоятельствах удовлетворение требований КУГИ о взыскании с ответчика пеней по заявленному основанию является неправильным.

Ввиду изложенного обжалуемое решение подлежит отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит предложить КУГИ уточнить правовое основание требований о взыскании штрафных санкций и проверить порядок их исчисления; установить, являются ли выявленные перепланировки арендуемых помещений самовольными; привели или нет указанные перепланировки помещения к ухудшению арендуемого имущества с учетом его состояния; исходя из этого определить, имеются ли основания для расторжения договора или для применения иных мер договорной ответственности; полно и всесторонне исследовать обстоятельства дела и принять законное и обоснованное решение, а также в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе. Кроме того, суду надлежит проверить, приведено ли в исполнение обжалуемое решение, и в случае необходимости разрешить вопрос о повороте исполнения судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2008 по делу N А56-39448/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.И. Сапоткина

П.Ю. Константинов