Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 июня 2008 г. N А05-8904/2007 Иск Кооператива к Управлению и МО о признании недействительной государственной регистрации права собственности МО на здание удовлетворен, поскольку основания, по которым объект выбыл из собственности Кооператива и поступил в муниципальную собственность и хозяйственное ведение Предприятия, отсутствовали, данный объект не мог быть передан в порядке разграничения муниципальной собственности в составе имущества Предприятия в собственность МО

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 июня 2008 г. N А05-8904/2007

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 февраля 2009 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 апреля 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Рудницкого Г.М.,

при участии от Кооператива Платовой Т.В. (доверенность от 20.05.2008), от Управления Громовой Л.А. (доверенность от 25.12.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и муниципального образования "Ошевенское" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 по делу N А05-8904/2007 (судьи Романова А.В., Козлова СВ., Писарева О.Г.),

установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив "Ошевенское" (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление), муниципальному образованию "Ошевенское" (далее - МО "Ошевенское") о признании недействительной государственной регистрации права собственности МО "Ошевенское" на здание ПТО общей площадью 432 кв. м, кадастровый номер 29-29-10/002/2007-429, расположенное по адресу: Архангельская область, Каргопольский район, дер. Ширяиха, ул. Центральная, д. 50.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие МО "Ошевенское" "Ошевенское" (далее - Предприятие), администрация муниципального образования "Каргопольский муниципальный район" (далее - МО "Каргопольский муниципальный район").

Решением от 17.12.2007 (судья Макаревич И.А.) в иске отказано. Суд исходил из того, что между Кооперативом и Предприятием был заключен договор купли-продажи спорного здания, оформленный актом приема-передачи от 12.04.2004 и счетом-фактурой от 01.03.2004; имущество, приобретенное Предприятием по сделке, поступило в муниципальную собственность с закреплением за Предприятием на праве хозяйственного ведения; в дальнейшем в процессе разграничения объектов муниципальной собственности здание ПТО в составе имущества Предприятия передано в собственность МО "Ошевенское".

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 названное решение отменено, признана недействительной государственная регистрация права собственности МО "Ошевенское" на спорный объект. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на статьи 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что договор купли-продажи спорного имущества между Кооперативом и Предприятием не заключался, в связи с чем данный объект не мог быть передан в собственность МО "Ошевенское".

В кассационной жалобе Управление просит данный судебный акт отменить, ссылаясь на неполное выяснение апелляционным судом существенных для дела обстоятельств, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, ошибочным является вывод апелляционного суда о необходимости государственной регистрации права собственности предыдущих правообладателей, поскольку такая регистрация требуется в случае государственной регистрации перехода права, а право собственности МО "Ошевенское" возникло на основании Областного закона Архангельской области от 01.03.2006 N 151-9-03; спорное здание передано в собственность МО "Ошевенское" в процессе разграничения муниципального имущества между вновь образованными поселениями и муниципальными районами в установленном порядке; не соответствует имеющимся в деле доказательствам вывод апелляционного суда об отсутствии заключенного между Кооперативом и Предприятием договора купли-продажи недвижимости; истец не доказал наличия у него права на обращение с иском в арбитражный суд.

В кассационной жалобе МО "Ошевенское" также просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Как указывает податель жалобы, право собственности МО "Ошевенское" на спорное здание зарегистрировано на основании надлежащих правоустанавливающих документов - Областного закона Архангельской области от 01.03.2006 N 151-9-03, выписки из реестра муниципального имущества, акта от 17.04.2006 N 1 приема-передачи юридических лиц из собственности МО "Каргопольский муниципальный район" в собственность МО "Ошевенское"; спорный объект выбыл из владения Кооператива в 2004 году; Кооператив и Предприятие фактически совершили сделку купли-продажи здания, которая не оспорена и не признана в установленном порядке недействительной; государственная регистрация права собственности МО "Ошевенское" без регистрации права хозяйственного ведения Предприятия и права собственности МО "Каргопольский муниципальный район" не является основанием для признания недействительным зарегистрированного права МО "Ошевенское".

Кооператив в отзыве на жалобы просит оставить обжалуемое постановление без изменения, считая, что доводы жалоб противоречат нормам материального и процессуального права, направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом. Как указывает Кооператив, оформление акта от 12.04.2004 и счета-фактуры от 01.03.2004 не свидетельствует о заключении Кооперативом и Предприятием сделки купли-продажи, поскольку названные документы не содержат всех существенных условий о предмете и цене сделки, фактически Предприятие не оплачивало истцу здание ПТО; Предприятие не приобрело права хозяйственного ведения на здание, соответственно, здание не поступало в муниципальную собственность МО "Каргопольский муниципальный район" и не могло быть передано в собственность МО "Ошевенское"; право собственности МО "Ошевенское" не является первичным, поэтому не могло быть зарегистрировано без регистрации ранее возникших прав; право Кооператива на предъявление настоящего иска подтверждается тем, что в результате оспариваемой регистрации Кооператив лишился возможности распоряжаться своим имуществом.

В судебном заседании представитель Управления поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, а также доводы, содержащиеся в жалобе МО "Ошевенское". Представитель Кооператива против удовлетворения обеих жалоб возразил по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в процессе реорганизации совхоза "Ошевенское" в форме преобразования в товарищество с ограниченной ответственностью "Ошевенское" (далее - ТОО "Ошевенское") спорный объект в числе другого имущества передан совхозом товариществу по акту от 26.01.93 приема-передачи основных средств. В дальнейшем ТОО "Ошевенское" преобразовалось в Кооператив, зарегистрированный постановлением главы МО "Каргопольский район" от 29.01.99 N 55, и передало Кооперативу все свое имущество, включая здание ПТО, по акту от 14.05.98.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.10.2005 по делу N А05-4242/05-21 Кооператив признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена Карпова Нина Васильевна.

Постановлением Архангельского областного собрания депутатов от 01.03.2006 N 536 принят Областной закон Архангельской области от 01.03.2006 N 151-9-03 "О разграничении объектов муниципальной собственности между Каргопольским муниципальным районом Архангельской области и городским поселением "Каргопольское", сельскими поселениями "Ошевенское", "Павловское", "Печниковское", "Приозерное", "Ухотское" Архангельской области".

На основании данного Областного закона и акта от 17.04.2006 N 1 приема-передачи юридических лиц из собственности МО "Каргопольский муниципальный район" в собственность МО "Ошевенское" здание ПТО по адресу: Архангельская область, Каргопольский район, д. Ширяиха, ул. Центральная, д. 50, как входящее в состав имущества Предприятия внесено в Единый реестр муниципальной собственности МО "Ошевенское".

11.07.2007 на основании выписки из Единого реестра муниципальной собственности МО "Ошевенское" по состоянию на 01.06.2007 зарегистрировано право собственности МО "Ошевенское" в отношении здания ПТО общей площадью 432 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 29 АК N 161955.

Кооператив, ссылаясь на то, что до передачи МО "Ошевенское" и государственной регистрации его права собственности здание ПТО не являлось собственностью МО "Каргопольский муниципальный район" и не находилось в хозяйственном ведении Предприятия, а принадлежало Кооперативу, который сделок по отчуждению указанного объекта не совершал, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу названной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, что предполагает при рассмотрении судом соответствующего требования исследование и оценку оснований приобретения оспариваемого зарегистрированного права, проверку действительности данного права.

Право собственности возникает по основаниям, предусмотренным статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, различающимся в зависимости от того, возникает ли право первично либо переходит от одного лица к другому.

В данном случае зарегистрированное за МО "Ошевенское" право собственности не является первичным, поскольку спорный объект передан названному муниципальному образованию от МО "Каргопольский муниципальный район", а до этого находился у Кооператива. То обстоятельство, что ранее здание ПТО принадлежало Кооперативу, установлено судом и фактически не оспаривается участвующими в деле лицами, позиции которых разошлись в отношении того, был ли отчужден объект Кооперативом в пользу Предприятия.

В обоснование перехода права собственности от Кооператива к муниципальному образованию, в собственности которого находилось Предприятие, ответчики и третьи лица ссылались на акт от 12.04.2004 передачи Кооперативом Предприятию здания ПТО балансовой стоимостью 357 100 руб. и счет-фактуру от 01.03.2004 на ту же сумму, выставленную Кооперативом Предприятию, считая, что таким образом между сторонами была оформлена сделка купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом в силу пункту 2 статьи 223 того же Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 153 упомянутого Кодекса сделкой признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу статей 154, 420 Кодекса к договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 того же Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу пункта 1 статьи 434 названного Кодекса договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Исходя из положений статей 554, 555 названного Кодекса существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете и цене сделки.

Судом установлено, что договор купли-продажи здания ПТО в виде одного документа, подписанного сторонами, Кооперативом и Предприятием не составлялся, а между руководителями данных организаций была достигнута устная договоренность.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу, основанному на изложенных выше нормах гражданского законодательства, что договор купли-продажи объекта недвижимости между Кооперативом и Предприятием заключен не был. Акт от 12.04.2004 и счет-фактура от 01.03.2004 не могут рассматриваться как доказательства заключения договора, так как договор, оформленный указанными документами, нельзя признать соответствующим требованиям, предъявляемым специальными правовыми нормами к форме и содержанию договора продажи недвижимости. Иные документы, на которые ссылались ответчики и третьи лица в обоснование совершения Кооперативом и Предприятием сделки продажи недвижимости (документы бухгалтерского учета и отчетности, о взаиморасчетах за коммунальные услуги), в силу пункта 2 статьи 162, части второй статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеют правового значения для решения вопроса о наличии или отсутствии между сторонами заключенного в установленной форме договора, влекущего соответствующие правовые последствия.

К тому же, с учетом положений статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации даже при наличии договора купли-продажи переход права - прекращение права собственности продавца и возникновение в данном случае права хозяйственного ведения у покупателя - можно считать состоявшимся с момента государственной регистрации, однако государственная регистрация права собственности МО "Каргопольский муниципальный район" и права хозяйственного ведения Предприятия на основании сделки не производилась.

Таким образом, поскольку основания, по которым объект выбыл из собственности Кооператива и поступил в муниципальную собственность и хозяйственное ведение Предприятия, отсутствовали, данный объект не мог быть передан в порядке разграничения муниципальной собственности в составе имущества Предприятия в собственность МО "Ошевенское".

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что апелляционный суд пришел к правильному выводу о недействительности оспариваемой государственной регистрации и удовлетворил заявленные Кооперативом требования.

При этом кассационная инстанция считает, что Кооперативом избран допустимый при данных обстоятельствах способ защиты, поскольку Предприятие, в фактическом владении которого находится спорное имущество, получило его непосредственно от Кооператива, что исключает необходимость оценки добросовестности приобретателя. В то же время до разрешения вопроса о титульном владельце у лица, оспаривающего чужое зарегистрированное право, отсутствуют формальные основания для истребования имущества от зарегистрированного правообладателя, о чем в частности свидетельствует приостановление до рассмотрения настоящего дела производства по делу N А05-8921/2007, возбужденному арбитражным судом по иску Кооператива к МО "Ошевенское" и Предприятию об обязании возвратить здание ПТО из незаконного владения.

Доводы подателей жалобы не могут быть приняты во внимание как основанные на неверной правовой оценке обстоятельств дела и фактических взаимоотношений сторон.

Принимая во внимание сказанное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления, в связи с чем данный судебный акт должен быть оставлен в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2008 по делу N А05-8904/2007 оставить без изменения, а кассационные жалобы

Управления Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и муниципального образования "Ошевенское" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

Г.М. Рудницкий