Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г. N А56-34501/2006 Иск ЗАО к ООО и УФРС о признании недействительными (ничтожными) договора купли-продажи недвижимости и соглашения о передаче права аренды на земельный участок; о применении последствий недействительности договора и соглашения в виде признания недействительной государственной регистрации перехода к ООО права собственности на указанное здание и права аренды земельного участка не удовлетворен, поскольку, в частности, надлежащих доказательств, подтверждающих подписание соглашения об уступке права аренды земельного участка со стороны ЗАО неуполномоченным лицом, истец не представил

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 апреля 2008 г. N А56-34501/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "БИТ-Н" генерального директора Рябкова А.П. (протокол внеочередного общего собрания участников общества от 17.09.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Судтех" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2007 по делу N А56-34501/2006 (судья Агеева М.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Судтех" (далее - ЗАО "Судтех") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балт-Климат" (далее - ООО "Балт-Климат") и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление) о признании недействительными (ничтожными) договора от 16.12.2005 N 3 купли-продажи недвижимости - одноэтажного дощатого здания участка лесопиления с надворными постройками площадью 110,9 кв. м, литера А, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.п. им.Свердлова, микрорайон 2, участок 14, и соглашения от 16.12.2005 о передаче права аренды на земельный участок площадью 6 189 кв. м по тому же адресу; о применении последствий недействительности договора от 16.12.2005 и соглашения от 16.12.2005 в виде признания недействительной государственной регистрации перехода к ООО "Балт-Климат" права собственности на указанное здание и права аренды земельного участка.

Определением от 10.04.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "БИТ-Н" (далее - ООО "БИТ-Н").

Решением от 24.10.2007 в иске отказано.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе ЗАО "Судтех" просит названный судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права. Как считает податель жалобы, суд ненадлежащим образом исследовал довод истца о недействительности подписи генерального директора ХХХХХХХХ Х.Х. на договоре от 16.12.2005 N 3 купли-продажи спорного объекта и соглашении от 16.12.2005; отсутствуют доказательства согласования сторонами существенных условий сделок; соглашение от 16.12.2005, уведомление от имени ЗАО "Судтех" собственника земельного участка об уступке права аренды, документы на государственную регистрацию перехода права аренды уполномоченным лицом истца не подписывались.

ООО "Балт-Климат" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что экспертиза не была назначена судом ввиду неявки в судебные заседания без уважительных причин генерального директора истца для отобрания у него свободных образцов подписи; сделки, по которым ответчик приобрел в собственность земельный участок и распорядился путем продажи ООО "БИТ-Н" объектом недвижимости, не относятся к предмету заявленных требований; оспариваемые договор и соглашение по содержанию и порядку заключения соответствуют требованиям законодательства; ссылки истца на неподписание документов от его имени генеральным директором бездоказательны.

В судебном заседании представитель ООО "БИТ-Н" против удовлетворения жалобы возражал, пояснив, что ООО "БИТ-Н" в настоящее время является зарегистрированным собственником объекта недвижимости, на момент приобретения которого ему ничего не было известно о наличии чьих-либо притязаний и каких-либо споров.

Другие лица, участвующие в деле, своих представителей в суд не направили. ООО "Балт-Климат" и Управление о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. ЗАО "Судтех", которому копия определения суда о назначении кассационной жалобы была направлена по адресу, указанному в кассационной жалобе, и возвратилась без вручения с отметкой почты "за истечением срока хранения и неявкой адресата", в силу пункта 2 части второй статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также считается извещенным надлежащим образом о судебном заседании. При таких обстоятельствах согласно статье 284 упомянутого Кодекса неявка представителей истца и ответчиков не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от 15.06.2004 N S истец приобрел у закрытого акционерного общества "Кентавр" (далее - ЗАО "Кентавр") участок лесопиления - нежилое дощатое здание с надворными постройками (сарай, четыре навеса) по указанному выше адресу. На основании данного договора и акта приема-передачи от той же даты Управлением 05.08.2004 зарегистрирован переход к ЗАО "Судтех" права собственности на упомянутый объект, что удостоверено свидетельством от 09.08.2004 серии 47 АА N 458404.

Земельный участок площадью 6 189 кв. м, на котором расположен участок лесопиления, предоставлен в аренду ЗАО "Кентавр" по договору от 19.04.2004 N 789, заключенному с Администрацией муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области", сроком по 30.09.2013.

В связи с заключением договора купли-продажи от 15.06.2004 ЗАО "Кентавр" и ЗАО "Судтех" подписали соглашение от 15.07.2004 о передаче права аренды земельного участка, возникшего в соответствии с договором аренды от 19.04.2004 N 789; соглашение зарегистрировано в установленном порядке 05.08.2004. На основании договора от 16.12.2005 N 3 купли-продажи того же объекта с актом приема-передачи от 16.12.2005 и соглашения от 16.12.2005 о передаче права аренды земельного участка Управлением 05.04.2006 зарегистрированы переход от ЗАО "Судтех" к ООО "Балт-Климат" права собственности на здание участка лесопиления с надворными постройками, о чем выдано свидетельство от 07.04.2006 серии 78-АА N 677213, и право аренды земельного участка.

ООО "Балт-Климат" по договору от 23.05.2006 N 32 выкупило земельный участок площадью 6 189 кв. м, на котором расположен приобретенный им участок лесопиления. Право собственности ООО "Балт-Климат" на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.10.2006.

Впоследствии ООО "Балт-Климат" по договору от 22.11.2006 N 1 продало здание участка лесопиления с надворными постройками ООО "БИТ-Н", переход к которому права собственности на недвижимость зарегистрирован 14.02.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АВ N 354706.

ЗАО "Судтех", ссылаясь на то, что в договоре купли-продажи от 16.12.2005 N 3 не согласована цена отчуждаемого имущества, соглашение от 16.12.2005 о передаче права аренды на земельный участок подписано со стороны истца неуполномоченным лицом и не содержит условия о цене уступки права аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 549 названного Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 того же Кодекса). В силу статей 550, 555 названного Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; существенным условием договора является условие о цене имущества.

Оценив оспариваемый договор, суд пришел к обоснованному выводу о соответствии его по форме и содержанию требованиям законодательства. Как видно из текста договора, стоимость отчуждаемого объекта определена статьей 3 договора. Несоблюдение при определении стоимости имущества порядка рассмотрения соответствующего вопроса акционерным обществом не влечет недействительность договора в силу ничтожности.

Надлежащих доказательств, достаточных и допустимых, в подтверждение подписания соглашения от 16.12.2005 об уступке права аренды земельного участка со стороны ЗАО "Судтех" неуполномоченным лицом истец вопреки требованиям статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил. Имеющаяся в материалах дела справка от 12.07.2006 N 5/2-1593-06, выданная Экспертно-криминалистическим центром Главного управления внутренних дел г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, о результатах оперативного исследования подписи от имени Тепикина Ю.В. на копии соглашения от 16.12.2005 исследована и оценена судом как иное письменное доказательство, не принята в качестве подтверждения того, что соглашение подписано не Тепикиным Ю.В. с указанием мотивов отклонения данного доказательства.

Оставляя без удовлетворения ходатайство истца о проведении почерковедческой экспертизы, суд также не нарушил нормы процессуального законодательства. По смыслу статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к определению о назначении экспертизы должны быть приложены материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта. Согласно статье 10 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" объектами исследований являются документы, образцы для сравнительного исследования. В данном случае для исследования необходимо было представить свободные образцы подписи Тепикина Ю.В., получить которые вследствие его неоднократной неявки в судебные заседания оказалось невозможным. Поскольку получение образцов для сравнительного исследования подписи должно было быть обеспечено самим истцом, у суда отсутствовали основания для применения процессуальных мер в соответствии с частью первой статьи 16, частью четвертой статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отсутствие в соглашении от 16.12.2005 условия о цене уступки права также правомерно не принято судом в качестве основания для признания его недействительным, так как при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости приобретает право пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, в силу закона -пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ЗАО "Судтех" о том, что документы на государственную регистрацию прав по оспариваемым сделкам подавались от имени истца неуполномоченными лицами, не может быть принят во внимание, поскольку данные обстоятельства не влияют на действительность оспариваемых сделок.

При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что по заявленным в иске основаниям требование о признании недействительными договора от 16.12.2005 и соглашения от 16.12.2005 удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит, что содержащиеся в обжалуемом решении выводы являются правильными, и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2007 по делу N А56-34501/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Судтех" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий