Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июля 2008 г. N А56-25382/2007 Иск Учреждения к ЗАО об обязании изменить договор аренды не удовлетворен, поскольку Учреждение должно было и могло предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости, а предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск, следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 июля 2008 г. N А56-25382/2007

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20 декабря 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

при участии от ГОУВПО "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" Калабина Т.Б. (доверенность от 21.01.2008). Беловой И.Ю. (доверенность от 09.01.2008); от ЗАО "Интерсотрудничество" Медведева Д.В. (доверенность от 07.09.2007),

рассмотрев 08.07.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2008 по делу N A56-25382/2007 (судьи Шестакова М.А., Попова Н.М., Кашина Т.А.),

установил:

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Интерсотрудничество" (далее - Общество) об обязании изменить договор аренды от 01.04.1993, а именно:

- изложить пункт 4.3 договора в следующей редакции: "Сумма годовой арендой платы за все здание составляет 46 347 931 руб., без учета НДС".

- дополнить договор пунктом 4.7 следующего содержания: "Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Ставка арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности на основании акта оценки. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом и сопроводительным письмом организации-оценщика направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор".

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и Федерального агентство по образованию (далее - Агентство).

Решением от 20.12.2007 (судья Астрицкая С.Т.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 26.03.2008 решение от 20.12.2007 отменено. В иске отказано.

В кассационной жалобе Университет, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также на несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 26.03.2008, а решение от 20.12.2007 оставить в силе.

В судебном заседании представитель Университета поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества возразил против ее удовлетворения.

КУГИ и Агентство, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Университет (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.04.1993 заключили договор аренды здания общей площадью 5302,65 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пер. Бойцова, д. 7, для реконструкции здания под гостинично-деловой комплекс и его дальнейшей эксплуатации. Срок действия договора по 31.12.2043.

Пунктом 4.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы в течение 10 лет по истечении 30 месяцев с момента передачи здания в аренду составляет сумму, равную рублевому эквиваленту 70 000 долларов США.

Согласно-дополнительному соглашению от 25.02.2005 к договору от 01.04.1993 размер годовой арендной платы с 01.10.2005 составляет сумму, равную рублевому эквиваленту 200 000 долларов США.

Письмом от 25.06.2007 Университет предложил Обществу внести изменения в договор аренды от 01.04.1993 в части размера арендной платы, увеличив ее размер до 1 324 226,6 условных единиц, применяемых для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также в части порядка исчисления арендной платы.

В ответ на указанное предложение Общество направило в адрес Университета письмо от 25.07.2007 N 26, в котором указало на отсутствие оснований к изменению условий договора.

Университет, ссылаясь на то, что установленная договором арендная плата на сегодняшний день не является экономически обоснованной, на долгосрочность договора аренды и отказ арендатора от изменения условий договора, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и проверив доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Университет не представил доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.

В силу пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении; договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Университет не представил доказательств наличия всех условий, являющихся основанием для внесения изменений в договор в соответствии с требованиями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключая договор аренды и дополнительные соглашения к нему, Университет должен был и мог предвидеть происходящие в стране инфляционные процессы и возможный рост цен, в том числе и на аренду недвижимости. Согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, в данном случае Университет.

В соответствии со статьями 4, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Изменение законодательства, на которое ссылается истец, не касается спорных правоотношений, возникших в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и не влечет автоматического изменения обязательств сторон по гражданско-правовому договору.

Суд апелляционной инстанции полно и всесторонне исследовал все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и правомерно отказал в иске.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2008 по делу N А56-25382/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

П.Ю. Константинов

Т.И. Сапоткина