Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июля 2008 г. N А66-11397/2006 Иск ООО к Обществу о понуждении исполнить обязательства по договору аренды с последующим правом выкупа здания не удовлетворен, поскольку истец не направил в адрес ответчика оферту, отвечающую требованиям ГК РФ, таким образом, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 июля 2008 г. N А66-11397/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

при участии от ООО "Ост-Лес" Иванова И.А. (доверенность от 05.06.2007), от ООО "Покровское" Семячкова М.Л. (доверенность от 24.05.2007), Багрова С.А. (доверенность от 24.05.2008),

рассмотрев 08.07.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Покровское" на решение Арбитражного суда Тверской области от 09.01.2008 (судья Жукова IB.B.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 (судьи Романова А.В., Журавлев А.В., Зайцева А.Я.) по делу N А66-11397/2006,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ост-Лес" (далее - ООО "Ост-Лес") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Покровское" (далее - ООО "Покровское") о понуждении исполнить обязательство в натуре, предусмотренное договором от 01.03.2004 аренды здания котельной с последующим правом выкупа.

ООО "Покровское" обратилось к ООО "Ост-Лес" со встречным иском о признании договора аренды от 01.03.2004 недействительным.

До принятия судом решения ООО "Ост-Лес" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) изменило предмет иска и просило понудить ООО "Покровское" заключить договор купли-продажи здания котельной на условиях, указанных в договоре от 01.03.2004 аренды с правом выкупа, подписать передаточный акт и представить в Осташковский отдел Управления федеральной регистрационной службы по Тверской области документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на названный объект недвижимости от ООО "Покровское" к ООО "Ост-Лес".

Решением от 09.01.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 18.03.2008, исковые требования ООО "Ост-Лес" удовлетворены. В удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Покровское" просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Податель жалобы указывает, что суды пришли к необоснованному выводу о наличии решения общего собрания членов сельскохозяйственного кооператива "Покровское" (далее - СПК "Покровское) о передаче здания котельной в аренду с последующим правом выкупа.

В судебном заседании представитель ООО "Покровское" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Ост-Лес" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, СПК "Покровское" (правопредшественник ООО "Покровское", арендодатель) и ООО "Ост-Лес" (арендатор) заключили договор от 01.03.2004 аренды с правом выкупа здания котельной (кадастровый номер 69:24:00 00 13:0006: 5129/25:0061/5) общей площадью 392,3 кв. м, расположенной по адресу: Тверская область, Осташковский район, Покровское, д. 61. Срок действия договора - 5 лет.

Согласно пункту 3.1 договора арендатор ежемесячно производит оплату в размере 1 666 руб. 67 коп. В соответствии с пунктом 3.2 общая сумма договора составляет 100 000 руб. 20 коп. В общей сумме договора арендные платежи составляют 10 000 руб. 20 коп., сумма выкупной стоимости - 90 000 руб. Пунктом 3.4 договора установлено, что право собственности на здание котельной переходит арендатору с момента завершения всех расчетов по договору и последующей государственной регистрации права собственности на здание.

Договор от 01.03.2004 прошел государственную регистрацию 16.04.2004.

Право собственности арендодателя на спорное здание зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.06.2007 серии 69 АБ N 020937.

ООО "Ост-Лес", ссылаясь на то, что в результате досрочного внесения платежей по договору от 01.03.2004 приобрело здание котельной в собственность, однако ООО "Покровское" уклоняется от исполнения своих обязательств по договору аренды от 01.03.2004, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор купли-продажи.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 624 упомянутого Кодекса договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статьей 551 того же Кодекса предусматривается, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

Исходя из совокупности указанных положений гражданского законодательства право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору аренды с правом выкупа, возникает у арендатора, внесшего выкупную цену, с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако из анализа положений указанной статьи следует, что лицо вправе обратиться в суд с таким требованием лишь в случае, если на его оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать все существенные условия договора. В соответствии со статьей 550 того же Кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как следует из материалов дела и подтверждено в судебном заседании представителями сторон, ООО "Ост-Лес" не направило в адрес ООО "Покровское" оферту, отвечающую требованиям статьи 435 ГК РФ. Таким образом, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поэтому в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск ООО "Ост-Лес" в части требований о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи спорного имущества подлежит оставлению без рассмотрения.

Ссылаясь на то, что договор от 01.03.2004 заключен с нарушением статьи 20 Федерального закона от 08.12.95 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации", согласно которой отчуждение земли и основных средств кооператива возможно только по решению высшего органа управления кооператива (общего собрания членов кооператива или собрания уполномоченных), ООО "Покровское" обратилось с иском о признании указанной сделки недействительной.

Согласно- статье 168 ГК РФ сделка признается ничтожной, если она не соответствует требованиям закона или иным правовым актам.

Довод о нарушении СПК "Покровское" статьи 20 Федерального закона "О сельскохозяйственной кооперации" подлежит отклонению, поскольку он исследовался арбитражным судом первой и апелляционной инстанций и признан необоснованным. В деле имеется протокол общего собрания членов СПК "Покровское" от 06.03.2003 (высшего органа управления кооператива), на котором принято решение о продаже здания котельной.

Данный документ оценен первой и апелляционной инстанциями и признан надлежащим доказательством наличия решения уполномоченного органа об отчуждении здания.

Таким образом, ООО "Покровское" не представило надлежащих доказательств несоответствия оспариваемой сделки закону.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 09.01.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2008 по делу N А66-11397/2006 в части удовлетворения иска общества с ограниченной ответственностью "Ост-Лес" отменить. Иск оставить без рассмотрения.

В остальной части решение от 09.01.2008 и постановление от 18.03.2006 оставить без изменения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Покровское" и федерального бюджета 1 000 руб., излишне уплаченных при подаче кассационной жалобы по платежному поручению от 13.05.2008 N 164.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ост-Лес" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Покровское" 500 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

П.Ю. Константинов

Т.И. Сапоткина