Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 августа 2008 г. N А56-21486/2007 Иск КУГИ к ООО и Обществу о расторжении договора аренды, заключенного с ООО и его выселении из нежилых помещений, а также взыскании с него штрафа за нарушение условий договора аренды, кроме того, о выселении Общества (субарендатора) из занимаемого помещения удовлетворено частично, поскольку нарушение условий договора о сдаче объекта в субаренду выразилось в неполучении в установленный срок согласований органов Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора, следовательно, истец начислил неустойку в соответствии с указанным договором за одно и то же нарушение, что недопустимо

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 августа 2008 г. N А56-21486/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02 июля 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Юхно Е.В. (доверенность от 19.12.2007),

рассмотрев 04.08.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виадук" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 по делу N А56-21486/2007 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Виадук" (далее - ООО "Виадук") и обществу с ограниченной ответственностью "Вертикаль" (далее - ООО "Вертикаль") о расторжении договора аренды от 01.07.2001 N 13-А003349, заключенного с ООО "Виадук"; о выселении ООО "Виадук" из нежилых помещений 7Н и 8Н общей площадью 459,1 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, лит. А, и взыскании с него 348 663 руб. 85 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды; о выселении ООО "Вертикаль" (субарендатора) из занимаемого помещения 7Н площадью 113,7 кв. м, расположенного по указанному адресу.

Решением суда первой инстанции от 09.01.2008' в иске отказано, с ООО "Виадук" в пользу Комитета взыскано 14 474 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 решение от 09.01.2008 отменено. По делу вынесен новый судебный акт, согласно которому с ООО "Виадук" в пользу Комитета взыскано 298 928 руб. 85 коп. штрафа, договор аренды от 01.07.2001 N 13-А003349 расторгнут, ООО "Виадук" выселено из нежилых помещений 7Н и 8Н общей площадью 459,1 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Ивановская, ул., д. 30, лит. А. В удовлетворении остальной части иска к ООО "Виадук" и в иске к ООО "Вертикаль" отказано. Кроме того, с ООО "Виадук" в пользу Комитета взыскано 11 261 руб. 60 коп. расходов по госпошлине по иску и 857 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

В кассационной жалобе ООО "Виадук", ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 27.05.2008. По мнению подателя жалобы, оснований для досрочного расторжения договора аренды и выселения ООО "Виадук" из занимаемых помещений не имеется, поскольку оно не допустило существенных нарушений условий договора аренды и не может нести ответственности за недобросовестные действия субарендатора.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета просил оставить жалобу без удовлетворения.

ООО "Виадук", будучи уведомленным о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание кассационной инстанции не направило, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие на основании статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ООО "Виадук" (арендатор) 01.07.2001 заключили договор аренды N 13-А003349, в соответствии с пунктом 1.1 которого (в редакции дополнительного соглашения 08.07.2002 N 1) арендатору были переданы в аренду нежилые помещения 7Н и 8Н общей площадью 459,1 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Ивановская ул., д. 30, лит. А.

В дальнейшем ООО "Виадук" (арендатор) и ООО "Вертикаль" (субарендатор) заключили договор субаренды от 26.04.2006 нежилого помещения 7Н, расположенного по указанному адресу.

В соответствии с пунктом 1.4 договора субаренды, основной целью использования объекта является розничная торговля промышленными товарами.

В результате проверки, проведенной Комитетом 22.12.2006, установлено, что часть помещения 7Н используется субарендатором (ООО "Вертикаль") по договору субаренды от 26.04.2006 для размещения в нем кафе. При этом произведена перепланировка этого помещения, а соответствующие документы, в том числе согласования органов Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора отсутствуют.

Комитет 25.04.2007 направил в адрес ООО "Виадук" претензию N 1430 об устранении допущенных нарушений договора аренды и о его расторжении в случае невыполнения содержащихся в ней требований.

ООО "Виадук" не устранило указанные нарушения договора, что послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции находит постановление суда апелляционной инстанции от 27.05.2008 законным и обоснованным, а кассационную жалобу подлежащей отклонению в силу следующего.

Поскольку помещение 7Н освобождено субарендатором (ООО "Вертикаль"), требование Комитета о его выселении правомерно отклонено судом апелляционной инстанции.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Частью 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу пунктов 5.3.1 и 5.3.5 договора аренды он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при отсутствии согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора по истечении указанного в пункте 2.2.1 срока, а также если арендатор не исполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.6 и 2.2.7 данного договора, согласно которым арендатор обязуется не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера, а также соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Госсанэпидемнадзора, Госпожнадзора и других отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

Требования истца о расторжении договора аренды и выселении из арендуемых помещений ООО "Виадук" обоснованно удовлетворены апелляционной инстанцией, поскольку арендатор не представил доказательств устранения нарушения условий договора в части проведения несогласованных перепланировок. Факт их осуществления в спорном помещении 7Н подтверждается планом вторичного объекта недвижимости от 25.06.2007, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Обязанность арендатора в случае прекращения договора аренды возвратить арендованное имущество арендодателю предусмотрена статьей 622 ГК РФ, в связи с чем требование Комитета о выселении ООО "Виадук" из занимаемых помещений правомерно удовлетворено судом.

Статья 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Одни1\$из таких способов является неустойка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. При этом соглашение о неустойке в порядке статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть. совершено в письменной форме.

Стороны предусмотрели неустойку в размере годовой арендной платы за нарушение арендатором условий сдачи объекта аренды в субаренду (пункт 4.10 договора).

Как установлено судом и подтверждается актом сдачи-приемки от 31.03.2007, в связи с расторжением договора субаренды используемое под кафе помещение 7Н было освобождено субарендатором (ООО "Вертикаль") 31.03.2007.

Нарушения договора аренды, выразившиеся в отсутствии согласования органов Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора при изменении функционального использования части арендуемых помещений под кафе, были устранены лишь на момент обращения Комитета с иском в суд.

Вместе с тем, данное нарушение условий договора - нарушения условий сдачи объекта в субаренду (пункт 2.2.18) - независимо от их устранения (31.03.2007) является в силу пункта 4.10 договора основанием для начисления штрафа в размере годовой арендной платы.

Поскольку расчет штрафа ответчиком не оспаривается, ходатайство о его уменьшении на основании статьи 333 ГК РФ не заявлено, апелляционная инстанция обоснованно взыскала с ООО "Виадук" штраф в заявленном Комитетом размере - 298 928 руб. 85 коп.

Истец также начислил штраф на основании пункта 4.6 договора аренды за просрочку получения согласований на использование объекта по его функциональному назначению в органах Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора за период с 22.12.2006 по 13.07.2007.

Учитывая, что нарушение условий пункта 2.2.18 договора о сдаче объекта в субаренду выразилось в неполучении в установленный срок согласований органов Госпожнадзора и Госсанэпидемнадзора, апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что истец начислил неустойку по пунктам 4.6 и 4.10 договора за одно и то же нарушение, что недопустимо. По выбору Комитета в соответствии со статьей 330 ГК РФ с ООО "Виадук" взыскан штраф в размере 298 928 руб. 85 коп.

Учитывая изложенные обстоятельства, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 по делу N А56-21486/2007 оставить без изменений, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Виадук" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина