Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 августа 2008 г. N А05-10979/2007 Иск Предпринимателя к ООО о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи, заключенному с ООО, удовлетворен, поскольку договор купли-продажи, исходя из положений ГК РФ, фактически исполнен сторонами, а правовых препятствий для государственной регистрации перехода права собственности не установлено

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 августа 2008 г. N А05-10979/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 июня 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярославна" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2008 по делу N А05-10979/2007 (судьи Романова А.В., Козлова С.В., Писарева О.Г.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Урозаева Галина Ивановна (свидетельство о государственной регистрации от 02.02.2007 серии 29 N 001664537) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Ярославна" (далее - Общество) с иском о вынесении решения о государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на нежилое помещение трикотажного ателье и магазина продовольственных товаров с подвалом общей площадью 284,2 кв. м, расположенное на первом этаже жилого кирпичного дома 1967 года постройки по адресу: Архангельская область, г. Коряжма, пр. Ленина, д. 21, приобретенное по договору купли-продажи от 22.09.2006, заключенному с Обществом.

Определением от 11.12.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление).

Решением от 11.01.2008 (судья Макаревич И.А.) в иске отказано в связи с наличием арестов на спорное имущество, препятствующих государственной регистрации перехода права собственности на него.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2008 названное решение отменено; указано на проведение государственной регистрации перехода от Общества к Урозаевой Г.И. права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи от 22.09.2006. Апелляционный суд указал, что в связи с принятием решения о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства в силу статьи 126 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) ранее наложенные аресты на имущество должника снимаются; конкурсный управляющий был не вправе отказаться от договора купли-продажи, исполненного сторонами, в одностороннем порядке на основании статьи 102 названного Закона.

В кассационной жалобе Общество просит отменить указанное постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права. По мнению подателя жалобы, договор от 22.09.2006 является недействительным, поскольку со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом, решение участников Общества не содержит сведений о покупателе, цене продаваемого имущества; денежные средства в оплату имущества в полном объеме фактически в кассу Общества не поступили.

Урозаева Г.И. в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что договор купли-продажи от 22.09.2006 был удостоверен нотариусом, которым проверены полномочия сторон; действительность договора подтверждена решением арбитражного суда по делу N А05-12631/2007, не обжалованным конкурсным управляющим Общества; вопрос о поступлении денежных средств в кассу продавца не относится к предмету спора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы Извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, предприниматель Урозаева Г.И. в суд не явилась, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании предварительного договора от 18.09.2006 Общество (продавец) и предприниматель Урозаева Г.И. (покупатель) заключили договор от 22.09.2006 купли-продажи указанного выше нежилого помещения по цене 5 500 000 руб.

Согласно пункту 1.4 договора указанная сумма получена продавцом от покупателя при подписании предварительного договора.

По передаточному акту от 22.09.2006 продавец передал, а покупатель принял спорное имущество с правоустанавливающими документами на него.

Дополнительным соглашением от 23.09.2006 к договору от 22.09.2006 стороны увеличили цену отчуждаемого объекта до 7 000 000 руб., из которых денежные средства в сумме 5 500 000 руб. продавец получил от покупателя при подписании предварительного договора от 18.09.2006, а остальные 1 500 000 руб. получены Обществом при подписании дополнительного соглашения от 23.09.2006.

Факт оплаты спорного имущества подтверждается квитанциями к приходному ордеру от 18.09.2006 на сумму 5 500 000 руб., от 22.09.2006 на сумму 1 500 000 руб.

25.09.2006 стороны обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 22.09.2006. Однако в октябре 2006 года регистрационные действия были приостановлены в связи с наложением ареста на имущество Общества. В дальнейшем аресты на помещение накладывались неоднократно.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 04.12.2006 по делу N А05-12444/2006-28 в отношении Общества введена процедура наблюдения.

Решением того же суда от 18.06.2007 по тому же делу Общество признано несостоятельным (банкротом); открыто конкурсное производство сроком на один год; конкурсным управляющим назначен Шпаковский Андрей Ростиславович.

Уведомлением от 20.09.2007 конкурсный управляющий Общества в связи с признанием Общества банкротом на основании статей 102, 129 Закона о банкротстве сообщил Урозаевой Г.И. о расторжении договора купли-продажи спорного имущества.

Уведомлением от 30.11.2007 Управление сообщило сторонам об отказе в государственной регистрации перехода права на нежилое помещение на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 19, абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с заявлением конкурсного управляющего Общества о прекращении государственной регистрации перехода права собственности (отзыве документов с государственной регистрации) по договору от 22.09.2006.

Предприниматель Урозаева Г.И., ссылаясь на фактическое исполнение договора от 22.09.2006 и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности по данному договору, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости. Согласно пункту 3 названной статьи в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. Согласно части третьей пункта 1. той же статьи при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, после обращения сторон в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности по договору от 22.09.2006 конкурсный управляющий Общества направил покупателю уведомление об одностороннем расторжении договора; отозвал документы с государственной регистрации обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора, в удовлетворении которого было отказано решением Арбитражного суда Архангельской области от 26.02.2008 по делу N А05-12631/2007.

Указанные действия правомерно расценены судом как уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности по заключенному сторонами договору.

Апелляционный суд также правомерно со ссылкой на статью 126 Закона о банкротстве указал на ошибочность выводов суда первой инстанции относительно невозможности государственной регистрации перехода права собственности в связи с наличием арестов отчуждаемого нежилого помещения, не связанных с существованием спора о правах на это имущество.

Уведомлению конкурсного управляющего Общества от 20.09.2007 об одностороннем отказе от договора купли-продажи, заявленному на основании статьи 102 Закона о банкротстве, судом апелляционной инстанции дана правильная оценка с учетом того, что договор купли-продажи от 22.09.2006 исходя из положений статей 224, 309, 549, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации фактически исполнен сторонами.

При таких обстоятельствах, не установив правовых препятствий для государственной регистрации перехода права собственности, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленное требование и вынес решение о государственной регистрации перехода к Урозаевой Г.И. права собственности на спорное имущество.

Доводы подателя жалобы о недействительности договора от 22.09.2006, ненадлежащем оформлении решения участников Общества о продаже имущества не могут быть приняты во внимание, так как по указанным основаниям сделка является оспоримой и может быть признана недействительной судом по иску заинтересованного лица, однако такой иск не заявлялся.

Ссылка Общества на неполучение в полном объеме денежных средств в оплату имущества подлежит отклонению, так как факт исполнения покупателем обязательств по оплате недвижимости подтверждается имеющимися в деле квитанциями к приходному кассовому ордеру, установлен судом, в связи с чем указанный довод ответчика направлен на переоценку исследовавшихся судом доказательств и выводов суда об установленных им обстоятельствах, что в суде кассационной инстанции не допустимо.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2008 по делу N А05-10979/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ярославна" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов