Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г. N А05-1467/2008 Заявление Предприятия о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации перехода ООО прав собственности на объекты недвижимости не удовлетворено, поскольку, в частности, в рамках конкурсного производства торги по продаже спорного имущества не назначались и не проводились

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 сентября 2008 г. N А05-1467/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Константинова П.Ю., Кадулина А.В.,

при участии от Предприятия Комаровой Н.А. (доверенность от 09.04.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Муниципальное коммунальное предприятие N 1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04.04.2008 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 (судьи Бочкарева И.Н., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.) по делу N А05-1467/2008,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Муниципальное коммунальное предприятие N .1" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Транспортное и Техническое Обслуживание Населения - Архангельск" (далее - Общество), Управлению Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) с заявлением о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на тепловую сеть от теплового пункта N 13, расположенную по адресу: г. Архангельск, округ Северный.

Решением от 04.04.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприятие просит отменить данные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права - статей 110, 132, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности (банкротстве)) - и нарушение норм процессуального права. По мнению подателя жалобы, названными статьями не установлен запрет на продажу посредством публичного предложения социально значимого объекта, не проданного с торгов; собранием кредиторов может быть установлен порядок продажи, наиболее привлекательный для потенциальных покупателей, в целях более эффективного удовлетворения требований кредиторов.

Управление в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что основания для отказа в государственной регистрации перехода права соответствуют статьям 110, 132 Закона о несостоятельности (банкротстве), согласие которым социально значимые объекты, не реализованные на торгах в форме конкурса, подлежат передаче в собственность муниципального образования, а продажа посредством публичного предложения не является продажей имущества не торгах.

В судебном заседании представитель Предприятия поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно сославшись на отсутствие в деле доказательств того, что спорное имущество относится к социально значимым объектам; указав, что дополнительные мотивы, по которым суд отказал в удовлетворении заявленного требования, в частности, отсутствие оценки имущества независимым оценщиком, несоответствие соглашения от 25.10.2007 пункту 4 статьи 132 Закона о несостоятельности (банкротстве), не были указаны в оспариваемом отказе в государственной регистрации в качестве оснований к отказу.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Архангельской области от 14.09.2004 по делу N А05-15769/04-27 в отношении Предприятия введено наблюдение; определением от 08.04.2005 по тому же делу - внешнее управление; внешним управляющим утвержден Прудиев Виктор Михайлович.

В период внешнего управления трижды (21.11.2006, 25.12.2006, 30.01.2007) назначались торги в форме открытого аукциона по продаже сооружений тепловых сетей, которые признаны не состоявшимися ввиду непоступления заявок.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 06.04.2007 по делу N А05-15769/04-27 Предприятие признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год; конкурсным управляющим утвержден Галицкий Виталий Иванович.

Решением собрания кредиторов от 01-06.08.2007 утверждено Положение об условиях и порядке продажи имущества должника, согласно которому продажа имущества осуществляется на торгах в форме открытого аукциона; информация о продаже опубликовывается в "Российской газете"; в случае, если первые торги не состоятся, проводятся повторные торги на тех же условиях; если и повторные торги не состоятся, проводятся торги со снижением начальной цены продажи на десять процентов; в случае, если имущество не будет продано в установленном порядке, порядок реализации имущества устанавливается собранием кредиторов. Имущество, продажа которого осуществлялась в процедуре внешнего управления и торги по продаже которого трижды были назначены и не состоялись в связи с отсутствием заявок, не подлежит повторной продаже посредством торгов, а реализуется посредством публичного предложения.

Конкурсным управляющим в период конкурсного производства в газетах "Правда Севера" и "Российская газета" несколько раз были опубликованы сообщения о продаже по прямому договору по цене предложения имущества Предприятия, участвующего в производстве и передаче тепловой энергии, с указанием на то, что заявки принимаются в течение 30 дней со дня опубликования сообщения.

Протоколом от 10.09.2007, составленным по результатам рассмотрения заявок на покупку имущества Предприятия, зафиксировано поступление одной заявки от Общества; комиссией принято решение о продаже имущества Обществу -единственному участнику, заявившему за весь период продажи имущества (более одного года) предложение о покупке имущества.

Предприятие в лице конкурсного управляющего (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 17.09.2007 купли-продажи тепловых сетей, находящихся в муниципальной собственности и принадлежащих Предприятию на праве хозяйственного ведения, в том числе тепловой сети от теплового пункта N 13 протяженностью 181,3 м, расположенной по адресу: г. Архангельск, округ Северный, по цене 206 350 руб.

По акту приема-передачи от 17.09.2007 имущество передано от продавца к покупателю.

Стороны договора 21.09.2007 обратились в Управление за государственной регистрацией перехода права собственности на объекты, отчуждаемые по названному договору.

Общество и муниципальное образование "Город Архангельск" заключили соглашение от 25.10.2007 о содержании и обеспечении эксплуатации и использования в соответствии с целевым назначением объектов.

Уведомлением от 19.11.2007 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права по договору от 17.09.2007 на основании пункта 2 статьи 19, абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи несоблюдением при заключении договора от 17.09.2007 требований Закона о несостоятельности (банкротстве), поскольку социально значимый объект продан без проведения конкурса.

Предприятие, ссылаясь на то, что спорный объект отчужден по договору от 17.09.2007 в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве), согласно статье 110 которого в случае, если торги по продаже имущества неоднократно не состоялись, допускается продажа имущества посредством публичного предложения, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии ос законодательством, действовавшим в месте расположения, объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 13 названного Закона при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, имущество, отчужденное по договору от 17.09.2007, относится к социально значимым объектам, поскольку предназначено для теплоснабжения жилых домов, то есть участвует в функционировании систем жизнеобеспечения. Возражения подателя жалобы в этой части подлежат отклонению, так как иное заявителем не доказано.

Согласно пунктам 4, 6 статьи 139 Закона о несостоятельности (банкротстве) после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открыть торгах, если названным Законом не установлен иной порядок продажи имущества должника. Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3-8 статьи 110 и статьей 111 того же Закона, с особенностями, предусмотренными правилами, регулирующими процедуру конкурсного производства.

Порядок реализации социально значимых объектов установлен пунктом 4 статьи 132 Закона о несостоятельности (банкротстве). Согласно указанной правовой норме названные объекты продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 упомянутого Закона; обязательным условием такого конкурса должна являться обязанность покупателя социально значимых объектов содержать и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением указанных объектов. Иные условия проведения конкурса определяются собранием кредиторов по предложению органа местного самоуправления. Цена продажи социально значимых объектов определяется независимым оценщиком; средства, полученные от продажи социально значимых объектов, включаются в конкурсную массу. После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса.

Последствия, наступающие в случае, если социально значимые объекты не проданы в описанном выше порядке, предусмотрены пунктом 5 статьи 132 Закона о несостоятельности (банкротстве), согласно которому в таком случае имущество подлежит передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы. Передача жилищного фонда социального использования и любых социально значимых объектов, указанных в пункте 5 статьи 132 Закона о несостоятельности (банкротстве), в собственность муниципального образования осуществляется без каких-либо дополнительных условий.

Из положений статей 132, 139 Закона о несостоятельности (банкротстве) в совокупности не следует возможность продажи социально значимых объектов в процедуре конкурсного производства в ином порядке, кроме как на торгах в форме конкурса. При этом статья 110 данного Закона, к которой имеется отсылка в пункте 4 статьи 132 того же Закона, применяется только в части установленного этой статьей порядка проведения торгов.

Из материалов дела видно и Предприятием не оспаривается, что в рамках конкурсного производства торги по продаже спорного имущества не назначались и не проводились.

При таких обстоятельствах Управление, компетенция которого ограничена проверкой соблюдения при оформлении представленных на государственную регистрацию документов требований законодательства, правомерно отказало в государственной регистрации перехода права по договору от 17.09.2007, не соответствующему статье 132 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Кроме того, заключение договора купли-продажи на основании сообщения, опубликованного конкурсным управляющим в периодических изданиях, о продаже имущества Предприятия по прямому договору по цене предложения нельзя признать и продажей имущества посредством публичного предложения.

Публичное предложение о продаже имущества по своему смыслу является публичной офертой. Публичной офертой в соответствии с пунктом 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации признается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в .предложении условиях с любым, кто отзовется. Особенность данного способа продажи заключается в том, что установленная начальная цена имущества по истечении определенных периодов времени последовательно снижается на определенную величину до минимальной цены, ниже которой имущество не может быть продано. Однако в информационных сообщениях конкурсного управляющего не содержалось всех необходимых условий для продажи имущества посредством публичного предложения.

Таким образом, судебные инстанции правомерно посчитали обжалуемый отказ Управления в государственной регистрации соответствующим Закону о несостоятельности (банкротстве) и Закону о государственной регистрации и отказали в удовлетворении требований Предприятия.

Доводы подателя жалобы основаны на ошибочном толковании Закона о несостоятельности (банкротстве), который судом применен правильно.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, поэтому данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

При принятии кассационной жалобы к производству Предприятию была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В связи с окончанием производства по кассационной жалобе, оставленной без удовлетворения, с Предприятия следует взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 04.04.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 по делу N А05-1467/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Муниципальное коммунальное предприятие N 1" - без удовлетворения.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Муниципальное коммунальное предприятие N 1" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

П.Ю. Константинов

А.В. Кадулин