Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 сентября 2008 г. N А05-1329/2008 Заявление Предприятия о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации перехода прав к ООО права собственности на здание теплового пункта не удовлетворено, поскольку в рамках конкурсного производства торги по продаже спорного имущества не назначались и не проводились, объект продан по заниженной цене, при таких обстоятельствах Управление, компетенция которого ограничена проверкой соблюдения при оформлении представленных на государственную регистрацию документов требований законодательства, правомерно отказало в государственной регистрации перехода права

ГАРАНТ:

Об изменениях настоящего постановления см. определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 сентября 2008 г.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 18 сентября 2008 г. N А05-1329/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Муниципальное коммунальное предприятие N 1" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 04.04.2008 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 (судьи Бочкарева И.Н., Виноградова Т.В., Пестерева О.Ю.) по делу N А05-1329/2008,

установил:

Муниципальное унитарное предприятие "Муниципальное коммунальное предприятие N 1" (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Транспортное и-Техническое Обслуживание Населения - Архангельск" (далее - Общество), Управлению Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) с заявлением о признании недействительным отказа Управления в государственной регистрации перехода к Обществу права собственности на здание теплового пункта N 9, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Титова, д. 4, стр. 1.

Решением от 04.04.2008 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Предприятие просит отменить данные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права - статей 110, 132, 139 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о несостоятельности (банкротстве)) - и нарушение норм процессуального права. По мнению подателя жалобы, названными статьями не установлен запрет на продажу посредством публичного предложения социально значимого объекта, не проданного с торгов; собранием кредиторов может быть установлен порядок продажи, наиболее привлекательный для потенциальных покупателей, в целях более эффективного удовлетворения требований кредиторов.

Управление в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что основания для отказа в государственной регистрации перехода права соответствуют статьям 110, 132 Закона о несостоятельности (банкротстве), согласно которым социально значимые объекты, не реализованные на торгах в форме конкурса, подлежат передаче в собственность муниципального образования, а продажа посредством публичного предложения не является продажей имущества на торгах.

До начала судебного заседания от конкурсного управляющего Предприятия Галицкого В.И. поступила телеграмма об отказе от требований, заявленных в кассационной жалобе, со ссылкой на статью 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку из телеграммы конкурсного управляющего невозможно установить, заявлен ли Предприятием отказ от иска или от кассационной жалобы, при том что процессуальные последствия принятия судом первого или второго различны и предусмотрены статьями 150 и 282 названного Кодекса соответственно, суд кассационной инстанции оставил содержащееся в телеграмме ходатайство без внимания и рассмотрел кассационную жалобу по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Архангельской области от 14.09.2004 по делу N А05-15769/04-27 в отношении Предприятия введено наблюдение; определением от 08.04.2005 по тому же делу -внешнее управление; внешним управляющим утвержден Прудиев Виктор Михайлович.

В период внешнего управления трижды (21.11.2006, 25.12.2006, 30,01.2007) назначались торги в форме открытого аукциона по продаже имущества, участвующего в производстве и передаче тепловой энергии, которые, признаны не состоявшимися ввиду непоступления заявок. После неудавшихся попыток реализовать имущество с торгов внешним управляющим в средствах массовой информации были размещены объявления о продаже имущества по прямым договорам, которые также не были заключены.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 06.04.2007 по делу N А05-15769/04-27 Предприятие признано несостоятельным (банкротом); в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год; конкурсным управляющим утвержден Галицкий Виталий Иванович.

Решением собрания кредиторов от 01-06.08.2007 утверждено Положение об условиях и порядке продажи имущества должника, согласно которому продажа имущества осуществляется на торгах в форме открытого аукциона; информация о продаже опубликовывается в "Российской газете"; в случае, если первые торги не состоятся, проводятся повторные торги на тех же условиях; если и повторные торги не состоятся, проводятся торги со снижением начальной цены продажи на десять процентов; в случае, если имущество не будет продано в установленном порядке, порядок реализации имущества устанавливается собранием кредиторов. Имущество, продажа которого осуществлялась в процедуре внешнего управления и торги по продаже которого трижды были назначены и не состоялись в связи с отсутствием заявок, не подлежит повторной продаже посредством торгов, а реализуется посредством публичного предложения.

Конкурсным управляющим в период конкурсного производства в газетах "Правда Севера" и "Российская газета" несколько раз были опубликованы сообщения о продаже по прямому договору по цене предложения имущества Предприятия, участвующего в производстве и передаче тепловой энергии, с указанием на то, что заявки принимаются в течение 30 дней со дня опубликования сообщения.

Протоколом от 10.09.2007, составленным по результатам рассмотрения заявок на покупку имущества Предприятия, зафиксировано поступление одной заявки от Общества; комиссией принято решение о продаже имущества Обществу -единственному участнику, заявившему за весь период продажи имущества (более одного года) предложение о покупке имущества.

Предприятие в лице конкурсного управляющего (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 11.09.2007 купли-продажи объектов недвижимого имущества, находящихся в муниципальной собственности и принадлежащих Предприятию на праве хозяйственного ведения, в том числе здания теплового пункта N 9, расположенного по указанному выше адресу, по цене 5 742 руб.

По акту приема-передачи от 12.09.2007 имущество передано от продавца к покупателю.

Стороны договора 13.09.2007 обратились в Управление за государственной регистрацией перехода права собственности на спорный объект, отчужденный по названному договору.

Общество и муниципальное образование "Город Архангельск" заключили соглашение от 25.10.2007 о содержании и обеспечении эксплуатации и использования в соответствии с целевым назначением приобретенных у Предприятия объектов.

Уведомлением от 12.11.2007 Управление сообщило об отказе в государственной регистрации перехода права по договору от 11.09.2007 на основании пункта 2 статьи 19, абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи несоблюдением при заключении договора от 11.09.2007 требований Закона о несостоятельности (банкротстве), поскольку социально значимый объект продан без проведения конкурса. Кроме того, Управление указало, что содержание представленных на регистрацию экземпляров договора от 11.09.2007 отлично друг от друга в части местоположения объекта.

Предприятие, ссылаясь на то, что спорный объект отчужден по договору от 11.09.2007 в соответствии с Законом о несостоятельности (банкротстве), согласно статье 110 которого в случае, если торги по продаже имущества неоднократно не состоялись, допускается продажа имущества посредством публичного предложения, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу статьи 13 названного Закона при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, имущество, отчужденное по договору от 11.09.2007, относится к социально значимым объектам, поскольку предназначено для теплоснабжения жилых домов, то есть участвует в функционировании систем жизнеобеспечения.

Согласно пунктам 4, 6 статьи 139 Закона о несостоятельности (банкротстве) после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если названным Законом не установлен иной порядок продажи имущества должника. Продажа предприятия, а также иного имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены пунктами 3-8 статьи 110 и статьей 111 того же Закона, с особенностями, предусмотренными правилами, регулирующими процедуру конкурсного производства.

Порядок реализации социально значимых объектов установлен пунктом 4 статьи 132 Закона о несостоятельности (банкротстве). Согласно указанной правовой норме названные объекты продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 упомянутого Закона; обязательным условием такого конкурса должна являться обязанность покупателя социально значимых объектов содержать и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением указанных объектов. Иные условия проведения конкурса определяются собранием кредиторов по предложению органа местного самоуправления. Цена продажи социально значимых объектов определяется независимым оценщиком; средства, полученные от продажи социально значимых объектов, включаются в конкурсную массу. После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса.

Последствия, наступающие в случае, если социально значимые объекты не проданы в описанном выше порядке, предусмотрены пунктом 5 статьи 132 Закона о несостоятельности (банкротстве), согласно которому в таком случае имущество подлежит передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы. Передача жилищного фонда социального использования и любых социально значимых объектов, указанных в пункте 5 статьи 132 Закона о несостоятельности (банкротстве), в собственность муниципального образования осуществляется без каких-либо дополнительных условий.

Из положений статей 132, 139 Закона о несостоятельности (банкротстве) в совокупности не следует возможность продажи социально значимых объектов в процедуре конкурсного производства в ином порядке, кроме как на торгах в форме конкурса. При этом статья 110 данного Закона, к которой имеется отсылка в пункте 4 статьи 132 того же Закона, применяется только в части установленного этой статьей порядка проведения торгов, а не в части последствий, наступающих в случае, если повторно проведенные торги признаны несостоявшимися. Последствия, наступающие в этом случае, в отношении социально значимых объектов предусмотрены пунктом 5 статьи 132 упомянутого Закона.

Из материалов дела видно и Предприятием не оспаривается, что в рамках конкурсного производства торги по продаже спорного имущества не назначались и не проводились. Объект продан по договору от 11.09.2007 по цене (5 742 руб.), которая значительно ниже определенной независимым оценщиком (83 000 руб.).

При таких обстоятельствах Управление, компетенция которого ограничена проверкой соблюдения при оформлении представленных на государственную регистрацию документов требований законодательства, правомерно отказало в государственной регистрации перехода права по договору от 11.09.2007, не соответствующему статье 132 Закона о несостоятельности (банкротстве).

Кроме того, заключение договора купли-продажи на основании сообщения, опубликованного конкурсным управляющим в периодических изданиях, о продаже имущества Предприятия по прямому договору по цене предложения нельзя признать и продажей имущества посредством публичного предложения. .

Публичное предложение о продаже имущества по своему смыслу является публичной офертой. Публичной офертой в соответствии с пунктом 2 статьи 437 Гражданского кодекса Российской Федерации признается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется. Особенность данного способа продажи заключается в том, что установленная начальная цена имущества по истечении определенных периодов времени последовательно снижается на определенную величину до минимальной цены, ниже которой имущество не может быть продано. Однако в информационных сообщениях конкурсного управляющего не содержалось всех необходимых условий для продажи имущества посредством публичного предложения.

Таким образом, судебные инстанции правомерно посчитали обжалуемый отказ Управления в государственной регистрации соответствующим Закону о несостоятельности (банкротстве) и Закону о государственной регистрации и отказали в удовлетворении требований Предприятия.

Доводы подателя жалобы основаны на ошибочном толковании Закона о несостоятельности (банкротстве), который судом применен правильно.

ГАРАНТ:

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 сентября 2008 г. в настоящем постановлении исправлена опечатка: вместо "... статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" следует читать "... статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации"

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, поэтому данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

При принятии кассационной жалобы к производству Предприятию была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В связи с окончанием производства по кассационной жалобе, оставленной без удовлетворения, с Предприятия следует взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 04.04.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2008 по делу N А05-1329/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу муниципального унитарного предприятия "Муниципальное коммунальное предприятие N 1" - без удовлетворения.

Взыскать с муниципального унитарного предприятия "Муниципальное коммунальное предприятие N 1" в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В.Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева

А.В. Кадулин