Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 ноября 2008 г. N А44-827/2008 Дело по иску ООО о взыскании с Предпринимателя убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме направлено на новое рассмотрение, поскольку истец в подтверждение факта оказания услуг по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме представил соответствующие доказательства, следовательно, освобождение ответчика от обязанности по возмещению оказанных ему услуг нельзя признать правомерным

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 ноября 2008 г. N А44-827/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Кужаровой Н.И., Шпачевой Т.В.,

при участии от ООО "Служба эксплуатации инженерных сетей" Балашова А.В. (доверенность от 29.01.2008),

рассмотрев 29.10.2008 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Служба эксплуатации инженерных сетей" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 01.07.2008 по делу N А44-827/2008 (судья Деменцова И.Н.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Служба эксплуатации инженерных сетей" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к предпринимателю Швареву Александру Ивановичу о взыскании 28 092 руб. 19 коп. убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанности по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.12.2006 по 31.10.2007.

До разрешения спора по существу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 25 664 руб. 32 коп. неосновательного обогащения, возникшего в связи с неоплатой ответчиком оказанных Обществом услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, за период с 01.12.2006 по 31.1 0.2007.

Решением от 01.07.2008 в удовлетворении иска отказано. В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и материалам дела, просит отменить обжалуемое решение и направить дело на новое рассмотрение.

По мнению подателя жалобы, суд при исследовании отношений по содержанию, техническому обслуживанию и ремонту многоквартирного дома, фактическому исполнению обязательств по договору собственников помещений с Обществом дал неверную оценку представленным доказательствам, в связи с чем сделал ошибочный вывод о том, что предприниматель Шварев А.И. нес расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, Общество ссылается на то, что ни закон, ни договор при оказании услуг по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества жилищного фонда и применении тарифов в системе расчетов с потребителями данного вида услуг не ставят в зависимость исполнение обязанности оплаты услуг от факта сдачи результата работ заказчику.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Предприниматель Шварев А.И. о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, однако его представитель в судебное заседание не явился, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 01.11.2006 N 13, заключенного с представителем собственников помещений в многоквартирном жилом доме 40 по улице Ленинградской в городе Боровичи Новгородской области, обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества в указанном доме (том 1, л.д. 10-16).

Предприниматель Шварев А.И. на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 31.01.2007 серии 53 АА N 164872 (том 1, л.д. 101) является собственником встроенного помещения N 7 общей площадью 352 кв. м, расположенного на первом этаже 58-квартирного жилого дома по адресу: Новгородская область, город Боровичи, улица Ленинградская, дом 40.

Во исполнение договора от 01.11.2006 N 13 Общество обратилось к предпринимателю Швареву А.И. с предложением о заключении договора на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества дома, однако соглашение о присоединении к указанному договору было заключено с ответчиком лишь 01.11.2007 (том 1, л.д. 25-32).

В связи с неоплатой предпринимателем Шваревым А.И. эксплуатационных услуг за период с 01.12.-2006 по 31.10.2007 Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Истец полагает, что предприниматель Шварев А.И. в силу статей 249, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации обязан оплатить расходы, связанные с содержанием общего имущества дома.

Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции, проанализировав договор от 01.11.2006 N 13, пришел к выводу о том, что Обществом не доказан факт его заключения с представителем, уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что данный договор ставился под сомнение собственниками помещений в указанном жилом доме.

Суд первой инстанции, согласившись с доводами ответчика о нарушении порядка заключения договора, в то же время не учел, что 01.11.2007 предприниматель Шварев А.И. присоединился к договору от 01.11.2006 N 13, признав его условия одинаковыми для всех собственников помещений.

Полномочия Блинова А.С. как представителя собственников помещений в жилом доме, подписавшего договор от 01.11.2006 N 13, не оспорены.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (пункты 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 37 названного Кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции признал его недоказанным по размеру, в том числе и в связи с тем, что собственники помещений не заказали технический паспорт на жилой дом и, соответственно, нельзя установить долю ответчика в содержании, техническом обслуживании и текущем ремонте общего имущества многоквартирного жилого дома, в котором ему принадлежит нежилое помещение площадью 352 кв. м. В то же время данное обстоятельство не явилось препятствием предпринимателю Швареву А.И. для присоединения 01.11.2006 к договору от 01.11.2006 N 13, тем более что обязанность по оформлению технического паспорта лежит на собственниках многоквартирного жилого дома, к числу которых относится и предприниматель Шварев А.И.

Сославшись на то, что истец не представил доказательств утверждения собственниками помещений в многоквартирном жилом доме N 40 по улице Ленинградской в городе Боровичи перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, определения состава общего имущества, суд первой инстанции опять-таки не принял во внимание тот факт, что это обстоятельство не помешало предпринимателю Швареву А.И. присоединиться к договору от 01.11.2006 N 13.

Установив на основании материалов дела и пояснений представителей сторон, что дом принят в эксплуатацию 19.10.2006, суд первой инстанции признал, что обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома у Шварева А.И. возникла только с момента регистрации права собственности на нежилое помещение, то есть с 09.01.2007. При этом суд руководствовался статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правильно сославшись на данную норму права, суд не принял во внимание следующие обстоятельства. В соответствии с договором о долевом участии в финансировании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями от 09.12.2004 N 7 Шварев А.И. являлся участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Боровичи, улица Ленинградская, дом 40, и стал собственником нежилого помещения площадью 352 кв. м на основании данного договора.

Пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному спору, возможность передачи объекта в надлежащем состоянии участникам договоров на долевое участие в строительстве.

В силу пункта 2 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

После такой передачи участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, иными словами, фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, и именно с момента составления передаточного акта вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Согласно пункту 3 статьи 13 и пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства, которому отсутствие такой регистрации препятствует только совершать действия по распоряжению объектом недвижимости, в то время как владение и пользование объектом недвижимости возможно с момента составления передаточного акта.

При таком положении нельзя согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что до момента государственной регистрации права на объект недвижимости у лица, получившего его, отсутствует обязанность по его содержанию.

Суд первой инстанции, не согласившись с расчетом истца в части, касающейся расходов на аварийное обслуживание жилищного фонда и его капитальный ремонт, в то же время не предложил ему представить иной расчет расходов.

Истец в подтверждение факта оказания услуг по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме представил соответствующие доказательства. В связи с этим освобождение ответчика от обязанности по возмещению оказанных ему услуг нельзя признать правомерным.

При таких обстоятельствах решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 01.07.2008 по делу N А44-827/2008 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий

Н.В. Марьянкова

Судьи

Н.И. Кужарова

Т.В. Шпачева