Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20 декабря 2022 г. по делу N 33-51815/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Удова Б.В, судей фио, фио, при помощнике Осиповой М.Н, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Кочевой В.М. на решение Тушинского районного суда адрес от 12 апреля 2022 года, которым постановлено:

- исковые требования Романовской Ольги Игоревны, Сергеева Андрея Алексеевича к Кочевой Виктории Михайловне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств удовлетворить частично, - расторгнуть договор купли-продажи от 09.06.2021 года, заключенный между Кочевой Викторией Михайловной и Романовской Ольгой Игоревной, - взыскать с Кочевой Виктории Михайловны к пользу Сергеева Андрея Алексеевича денежные средства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.12.2021 года по 12.04.2022 года в размере сумма, расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, - взыскать с Кочевой Виктории Михайловны к пользу Сергеева Андрея Алексеевича проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета ключевой ставки ЦБ РФ на сумму задолженности в размере сумма с 13.04.2022 года по день фактического исполнения решения суда, - взыскать с Кочевой Виктории Михайловны к пользу Романовской Ольги Игоревны расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, - в остальной части иска отказать,

УСТАНОВИЛА:

Романовская О.И, Сергеев А.А. обратились в суд с иском к Кочевой В.М. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 09.06.2021 г. заключенного между Романовской О.И. и Кочевой В.М, взыскании с Кочевой В.М. в пользу фио аванса в размере сумма, процентов за пользование денежными средствами за период с 14.07.2021 г. по день вынесения решения суда, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга в размере сумма исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующем периоде, начиная со дня, следующего за днем вынесения решения суда и по день фактической оплаты, взыскании в пользу истцов расходов по оплате услуг представителя в равных долях в размере сумма, расходов по оплате госпошлины в пользу фио в размере сумма, в пользу Романовской О.И. - сумма

В обоснование исковых требований указано, что 27.05.2021 г. между Сергеевым А.А. (покупатель) и Кочевой В.М. (продавец) было заключено соглашение об авансе, по условиям которого продавец гарантировал осуществление продажи секции, расположенной по адресу: адрес, секция 3, общей площадью 115, 30 кв.м, кадастровый номер 77:08:00010071959, а покупатель - оплату в размере сумма Предоплата была передана покупателем продавцу в размере сумма, о чем была составлена расписка. 09.06.2021 г. во исполнение условий соглашения от 27.05.2021 г. между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного объекта, передан на государственную регистрацию. Однако 28.06.2021 г. Управление Росреестра по Москве приостановило осуществление государственной регистрации права собственности в связи с выявлением изменений технических характеристик объекта. 13.07.2021 г. регистрация договора по согласованию сторон была прекращена, при этом ответчик аванс не возвратила.

Истцы Романовская О.И, Сергеев А.А. в судебное заседание не явились, извещены, обеспечили явку своего представителя по доверенности Лаврушкиной Т.В, которая исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик Кочева В.М. в судебное заседание не явилась, извещена, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, которая против иска возражала, Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого просит ответчик Кочева В.М. по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, утверждает, что суд неправильно установилюридически значимые обстоятельства по делу, сумма аванса подлежит зачету в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, а также служит обеспечением надлежащего исполнения покупателем своих обязательств; увеличение площади объекта не ущемляет прав истца; ответчик устранила выявленные регистрирующим органом недостатки, однако сделка не состоялась именно по инициативе истцов.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов по ордеру Лаврушкину Т.В, просившую решение суда оставить без изменения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие иных неявившихся участников процесса, извещенных о дне и времени слушания, и находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, как постановленное в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями законодательства.

При вынесении оспариваемого решения суд верно руководствовался общими положениями ГК РФ о договоре, об обязательствах, а также о недопустимости одностороннего отказа от их исполнения.

Согласно положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как обязательство исполнено либо оно вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основания и последствия расторжения договора определены п. 2 ст. 450 ГК РФ, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в случаях, предусмотренных законом или договором.

Под существенным нарушением договора, которое в силу пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон, понимается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ч. 4 ст. 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 27.05.2021 г. между Сергеевым А.А. (покупатель) и Кочевой В.М. (продавец) заключено соглашение об авансе, по условиям которого продавец гарантировал осуществление продажи секции, расположенной по адресу: адрес, секция 3, общей площадью 115, 30 кв.м, кадастровый номер 77:08:00010071959, а покупатель осуществляет покупку указанной секции на свое имя и на имя своей супруги Романовской О.И. (том 1 л.д. 20-21). Стоимость секции составляет сумма

Стороны приняли на себя обязательства подписать договор купли-продажи секции и сдать его на регистрацию в уполномоченные органы в согласованный между сторонами срока, но не позднее 10.06.2021 г. включительно (пункт 1.3. соглашения).

Покупатель с целью подтверждения своих намерений передал продавцу предоплату (аванс) за приобретаемую секцию в размере 500 000, руб, которая входит в стоимость приобретаемой секции (пункт 2.1. соглашения).

Пунктом 2.5. соглашения предусмотрено, что продавец обязуется в срок до "08 " июня 2020 г. подготовить полный пакет документов для совершения сделки по отчуждению секции, указанной в п.1.1. Продавец должен предоставить следующие документы: выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и капитальному ремонту, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, подтверждающих, что продавец на учете в этих организациях не стоит; нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу секции.

В случае отказа продавца от обязательств по настоящему соглашению, сумма предоплаты (аванса), указанная в п.2.1, подлежит возврату покупателю в полном размере в течение 2 дней с момента отказа, но не позднее последнего дня срока действия настоящего соглашения. При любых обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажор), влекущих невозможность заключения договора купли-продажи секции, указанной в п.1 настоящего соглашения, продавец обязуется вернуть сумму аванса, в течение 2 дней после выявления причин, но не позднее последнего дня срока действия настоящего соглашения (пункт 4.1. соглашения).

В случае отказа покупателя от обязательств по данному соглашению, сумма предоплаты, указанная в п.2.1, возврату не подлежит (пункт 4.2. соглашения).

Пунктом 4.3. соглашения предусмотрено, что в случае получения сторонами отрицательных результатов юридической проверки секции сумма, указанная в п.2.1, возвращается покупателю в полном размере в течение 2 (двух) дней с момента представления продавцу подтверждающих документов, но не позднее последнего дня срока действия настоящего соглашения.

Согласно расписке от 27.05.2021 года Кочева В.М. получила денежную сумму в размере сумма согласно п. 1.2. соглашения об авансе. (том 1 л.д. 23).

31.05.2021 г. была получена выписка из ЕГРН в отношении жилого помещения по адресу: адрес, секция 3, согласно которой площадь объекта составляет 115, 30 кв.м, аналогичная площадь указана в свидетельстве о государственной регистрации права от 18.08.2010 г. на имя ответчика. (том 1 л.д. 24, 25-28).

09.06.2021 года между Романовской О.И. (покупатель) и Кочевой В.М. (продавец) заключен договор купли-продажи указанной в соглашении секции с кадастровым номером 77:08:00010071959 по адресу: адрес, секция 3, площадью 115, 30 кв.м, стоимость которой определена сторонами в размере сумма, расчет производится в три этапа: сумма - аванс, который был получен до подписания договора; сумма - в течение 3-х календарных дней с момента перехода права собственности по настоящему договору через индивидуальный банковский сейф ПАО Сбербанк; сумма - в течение 5-ти календарных дней с момента перехода права собственности путем открытия в пользу продавца покрытого документарного безотзывного аккредитива, открытого в ПАО Сбербанк России. (том 1 л.д. 33-36).

10.06.2021 г. сторонами в Управление Росреестра по Москве через Филиал ГБУ МФЦ адрес Куркино был сдан договор купли-продажи с заявлением на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости N MFC-0558/2021-993508.

28.06.2021 г. Управление Росреестра по Москве приостановило осуществление государственной регистрации права собственности до 24.09.2021 г, направив сторонам соответствующее уведомление, в котором в качестве причины указано: на государственную регистрацию перехода права собственности в качестве документа-основания предоставлен договор купли-продажи от 10.06.2021 г. в отношении объекта недвижимости по адресу: адрес, секция 3, площадью 115, 30 кв.м, при проведении правовой экспертизы и сопоставлении документов технического учета, а также графических сведений об объекте недвижимого имущества и данных ЕГРН было установлено, что объект недвижимого имущества претерпел изменения из-за реконструкции, повлекшие изменение его общей площади; разрешение на реконструкцию объекта недвижимости не представлено.; собственник с заявлением об оформлении разрешения на строительство не обращался, проектная документация не поступала, разрешение на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. (том 1 л.д. 37-39).

11.07.2021 г. стороны обратились в Управление Росреестра по Москве с заявлением о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате документов. (том 1 л.д. 40).

Как указывают истцы, они взятые на себя обязательства по оплате исполнили в полном объеме, однако ответчиком не были сообщены сведения о произведенной реконструкции в объекте недвижимости, документы о произведенной реконструкции не представлены, что повлекло невозможность регистрации перехода права собственности.

13.07.2021 года прекращена государственная регистрация прав в отношении указанного объекта недвижимости.

Согласно отчету от 12.11.2021 г. об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по адресу: адрес, секция 3, его площадь составляет 140, 50 кв.м. (том 1 л.д. 46).

19.11.2021 г. истцы направили в адрес ответчика претензию, в которой просили в течение 10 дней с момента ее получения подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи от 09.06.2021 г, приложенное к претензии, и возвратить денежные средства в размере сумма (том 1 л.д. 50-62).

Сторонами не оспаривалось, что денежные средства в размере сумма оплачены Сергеевым А.А. ответчику, которые по своей правовой природе являются авансом, а не задатком. До настоящего времени переход права собственности по договору купли-продажи от 09.06.2021 года на имя истцов не зарегистрирован, денежные средства, уплаченные Сергеевым А.А. по соглашению об авансе, ему не возвращены, доказательств обратного суду не представлено.

Поскольку в установленный срок регистрация перехода прав собственности не состоялась, объект недвижимости до настоящего времени не передан истцам, с учетом назначения авансового платежа, определенного по соглашению сторон в его последующем зачете в оплату стоимости квартиры, после подписания договора, то есть в обеспечение исполнения будущего обязательства покупателя по оплате товара, иное законное основание владения и распоряжения ответчиком суммой внесенного истцом платежа отсутствует, и при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу фио суммы аванса в размере сумма, а также о расторжении договора купли-продажи от 09.06.2021 года, заключенного между Кочевой В.М. и Романовской О.И.

Определяя размер процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ, суд исходил из того, что ответчику стало известно о том, что полученные ею денежные средства по оплате договора являются неосновательным обогащением с даты получения ею претензии от истца 19.11.2021 - 21.11.2021 года. Поскольку в претензии указано о необходимости возвратить денежные средства в течение 10 дней с момента получения претензии, то проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению за период с 02.12.2021 года по 12.04.2022 года в размере сумма согласно следующему расчету:

- за период с 02.12.2021 года по 19.12.2021 года в размере сумма (500 000 х18днх7, 5%/365);

- за период с 20.12.2021 года по 13.02.2022 года в размере сумма (500 000 х56днх8, 5%/365);

- за период с 14.02.2022 года по 27.02.2022 года в размере сумма (500 000 х14днх9, 5%/365);

- за период с 28.02.2022 года по 10.04.2022 года в размере сумма (500 000 х42днх20%/365);

- за период с 11.04.2022 года по 12.04.2022 года в размере сумма (500 000 х2днх17%/365).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", суд взыскал с Кочевой В.М. в пользу фио проценты за пользование чужими денежными средствами из расчета ключевой ставки ЦБ РФ на сумму задолженности в размере сумма с 13.04.2022 г. по день фактического исполнения решения суда.

На основании ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, исходя из категории и сложности дела, объема и размера заявленных требований, объема оказанных представителем услуг, а также продолжительности рассмотрения дела, суд пришел к выводу о взыскании расходов на оплату услуг представителя в пользу истцов сумма, по сумма в пользу каждого, а также с ответчика в пользу истца фио госпошлину в размере сумма, в пользу Романовской О.И. - сумма

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они мотивированны, соответствуют установленным обстоятельствам дела, основаны на правильном применении и толковании норм материального права и исследованных судом доказательствах, оценка которых произведена по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о том, что сумма аванса подлежит зачету в счет оплаты стоимости объекта недвижимости, а также служит обеспечением надлежащего исполнения покупателем своих обязательств, являлись предметом обсуждения суда первой инстанции, обоснованно отклонены как не основанные на нормах закона, прямо противоречащие принятым договорным обязательствам. Спорная сумма являлась авансом за приобретаемый объект, покупатель от своих обязательств не отказывался, сделка не состоялась по причине изменения технических характеристик объекта. Ответчик, действуя разумно и добросовестно, имел возможность заблаговременно привести документацию в соответствие.

Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что увеличение площади объекта не ущемляет прав истца; ответчик устранила выявленные регистрирующим органом недостатки, однако сделка не состоялась именно по инициативе истцов, как необоснованные. Отсутствие разрешительной документации на переустроенный объект не является подтверждением улучшения его характеристик, является основанием для приведения объекта в соответствие с технической документацией. В течение месяца с момента сдачи документов на государственную регистрацию права выявленные регистрирующим органом недостатки ответчиком устранены не были, в связи с чем обе стороны сделки обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации прав.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены и признаются судебной коллегией необоснованными, так как своего правового и документального подтверждения в материалах дела не нашли, выводов суда первой инстанции не опровергли.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела, оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для признания их ошибочными и отмены решения суда в апелляционном порядке не установлено.

Руководствуясь ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тушинского районного суда адрес от 12 апреля 2021 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: