Решение Московского городского суда от 11 января 2023 г. по делу N 3а-0231/2023

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Полыги В.А, при секретаре Волковой А.В, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "ОБЕРОН Истейт" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ОБЕРОН Истейт" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4, ОКС5, ОКС6, ОКС7 и земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

В административном исковом заявлении общество просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий и земельного участка в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам независимой оценки, проведенной ООО "СпецФинКонсалтинг", а именно в размере 151 271 962 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 537 961 902 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 307 789 093 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 348 124 882 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 710 521 207 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 90 987 194 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 109 579 836 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7 и в размере 1 257 821 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных нежилых зданий, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 311 071 581 рубля 48 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 1 138 383 715 рублей 52 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 652 048 277 рублей 83 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 752 648 228 рублей 57 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 1 549 883 180 рублей 03 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 180 018 408 рублей 88 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 224 169 418 рублей 80 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7 и арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, кадастровая стоимость которого установлена в размере 2 465 677 148 рублей 32 копеек.

Поскольку общество является собственником нежилых зданий, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Представителем ООО "ОБЕРОН Истейт" представлено ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором заявитель просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения относительно заявленных требований.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежат на праве собственности нежилые здания с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4, ОКС5, ОКС6, ОКС7, в отношении которых утверждена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 311 071 581 рубля 48 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 1 138 383 715 рублей 52 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 652 048 277 рублей 83 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 752 648 228 рублей 57 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 1 549 883 180 рублей 03 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 180 018 408 рублей 88 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 224 169 418 рублей 80 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости, и выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Также административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается договором аренды, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2021 года составила 2 465 677 148 рублей 32 копейки, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных нежилых зданий уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Также административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных объектов недвижимого имущества влияют на права и обязанности ООО "ОБЕРОН Истейт" как плательщика налога и арендатора.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 17 февраля 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "ОБЕРОН Истейт" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка представило в суд отчеты, подготовленные по заданию заявителя ООО "СпецФинКонсалтинг", в которых рыночная стоимость объектов по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 151 271 962 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 537 961 902 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 307 789 093 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 348 124 882 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 710 521 207 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 90 987 194 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 109 579 836 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7 и в размере 1 257 821 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость нежилых зданий по состоянию на 1 января 2021 года по результатам судебной экспертизы составляет 256 409 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, 897 684 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, 353 410 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, 611 710 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, 1 312 789 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, 144 933 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, 118 114 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7 и 1 636 884 000 рублей в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчетов, подготовленных ООО "СпецФинКонсалтинг", и достоверности определенной в них рыночной стоимости объектов оценки.

При этом суд находит, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Лица, участвующие в деле, выводы экспертов относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали. Напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "СпецФинКонсалтинг", а по результатам судебной экспертизы.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение экспертов базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертами подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2021 года. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что ООО "ОБЕРОН Истейт" не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Учитывая, что право на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ; проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий с кадастровым номером ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4, ОКС5, ОКС6, ОКС7 и земельного участка с кадастровым номером ЗУ должна быть установлена в размере, определенном в экспертном заключении.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 17 февраля 2022 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 года, в размере 256 409 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС2 - в размере 897 684 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 - в размере 353 410 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 - в размере 611 710 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС5 - в размере 1 312 789 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС6 - в размере 144 933 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС7 - в размере 118 114 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером ЗУ - в размере 1 636 884 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 февраля 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда

подпись

В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 11 января 2023 года