Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2023 г. по делу N 8а-11356/2022[88а-405/2023-(88а-11461/2022)]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Юлдашева Р.Х, судей Белоусовой Ю.К, Фахретдиновой Р.Ф, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 9 июня 2022 г.

по административному делу по административному иску Шаповаловой О.А. к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка и возложении обязанностей.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шаповалова О.А. обратилась в суд с административным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка от 21 июля 2021 г. N 08/14-6004С и возложении обязанности предоставить земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" для завершения строительства индивидуального жилого дома.

В обоснование требований указано, что Шаповалова О.А. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты" по адресу: "адрес", используемом на праве аренды по договору от 30 августа 2010 г. N 7012Ф для целей продолжения строительства индивидуального жилого дома сроком по 4 августа 2020 г. Письмом от 9 октября 2020 г. N 08/14-7083, а также впоследствии при повторном обращении письмом от 21 июля 2021 г. N 08/14-6004с Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Шаповаловой О.А. отказал в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома. Отказ обоснован не предоставлением заявителем сообщения, содержащего перечень всех зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, с указанием кадастровых номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на праве заявителю, а также отсутствием у нее зарегистрированного права на один из объектов недвижимого имущества с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного на указанном земельном участке. С данным отказом Шаповалова О.А. не соглашалась, полагала, что она возвела объекты незавершенного строительства и является их собственником, отказ не соответствует закону и нарушает ее права и законные интересы, причины, по которым она не успела своевременно оформить право собственности на объекты завершенного строительства в период действий арендных правоотношений, не зависели от ее воли.

Определением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 января 2021 г. Администрация города Ставрополя привлечена к участию в деле в качестве соответчика.

Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2022 г. с учетом определения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 20 апреля 2022 г. об исправлении описки, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 9 июня 2022 г, требования Шаповаловой О.А. удовлетворены в части, отказ от 21 июля 2021 г. N 08/14-6004с в предоставлении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в аренду без проведения торгов, признан незаконным, на Администрацию г. Ставрополя, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Шаповаловой О.А. от 17 июня 2021 г. о предоставлении земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" в аренду без проведения торгов; в удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, поданной 21 ноября 2022 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 24 ноября 2022 г, ставится вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов, как не соответствующих нормам материального и процессуального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, в связи с их надлежащим извещением.

Проверив материалы административного дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций не допущены.

Как установлено судами, Шаповаловой О.А. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, жилой дом - 8% готовности, расположенный по адресу: "адрес", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 22 декабря 2004 г. На основании постановления главы города Ставрополя Ставропольского края от 8 июня 2005 г. N 1854 "Об упорядочении почтовых адресов в г. Ставрополе" почтовый адрес объекта изменен на "адрес".

На основании постановлении администрации г. Ставрополя от 5 марта 2010 г. N 2222 Шаповаловой О.А. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1000 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", для продолжения строительства индивидуального жилого дома.

На основании указанного постановления между Шаповаловой О.А. и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключен договор аренды указанного земельного участка от 30 августа 2010 г. N 7012Ф со сроком действия с 5 августа 2010 г. по 4 августа 2020 г, который зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 27 апреля 2012 г.

Судами установлено и не оспаривается, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером "данные изъяты" расположен на предоставленном в аренду Шаповаловой О.А. земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты". На жилой дом получен технический паспорт, согласно которому он построен в 2019 г, имеет литер А и площадь 140, 3 кв.м, кроме того, гараж, литер Г, площадью застройки 40, 9 кв.м.

26 ноября 2019 г. Шаповалова О.А. уведомила Комитет градостроительства администрации г. Ставрополя об окончании строительства жилого дома и получила уведомление от 12 декабря 2019 г. N О-823С о соответствии построенного объекта индивидуального строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Кроме того, до истечения срока действия договора аренды Шаповалова О.А. обратилась с заявлением о заключении договора на новый срок. Письмом от 9 октября 2020 г. ей отказано в предоставлении земельного участка со ссылкой на тот факт, что на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты", право собственности на который не зарегистрировано.

9 декабря 2020 г. Шаповалова О.А. обратилась в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о внесении изменений в отношении адреса объекта недвижимости, указывая, что постановлением главы города Ставрополя от 8 июня 2005 г. N1854 наименование улицы Пригородной изменено на улицу Сенная. Управление Росреестра по Ставропольскому краю внесло соответствующие изменения в части адреса объекта недвижимости.

Так как объект недвижимости с кадастровым номером "данные изъяты" не принадлежит Шаповаловой О.А, она обратилась с заявлением об исправлении технической ошибки. Уведомлением от 27 мая 2021 г. Управление Росреестра по Ставропольскому краю уведомило об исправлении технической ошибки.

17 июня 2021 г. Шаповалова О.А. повторно обратилась к административному ответчику с заявлением о предоставлении того же земельного участка в аренду без проведения торгов, на которое получила письменный отказ от 21 июля 2021 г. по тем основаниям, что в предоставлении земельного участка в аренду отказано в связи с тем, что на земельном участке расположено два объекта, на один из которых (гараж) право собственности не зарегистрировано.

Разрешая возникший по настоящему административному делу спор и удовлетворяя требования Шаповаловой О.А, суд первой инстанции, исходил из того, что в настоящее время постановке на кадастровый учет гаража и оформлению документов по регистрации прав завершенного строительством жилого дома препятствует только факт истечения срока договора аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект. Суд указал, что отказ органа местного самоуправления вынесен формально, без указания в нем оснований, по которым заявитель испрашиваемой муниципальной услуги не имеет права на предоставление ему в аренду земельного участка.

С такими выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, признав их основанными на правильном применении норм действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, а также на верной оценке юридически значимых обстоятельств административного дела.

Судебная коллегия, оценив выводы судов первой и апелляционной инстанций в пределах доводов кассационной жалобы, полагает данные выводы верными и не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Положениями подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности Шаповаловой О.А, и отсутствия судебного постановления об изъятии этого объекта на момент выдачи оспариваемого отказа в предоставлении муниципальной услуги, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у административного истца имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Выводы судов первой и апелляционной инстанции сделаны с соблюдением приведенных норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Изложенные в жалобе доводы о том, что на земельном участке с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 1000 кв.м, расположенном по адресу: "адрес" в квартале 418, предоставленном для продолжения строительства индивидуального жилого дома, согласно акту в ходе муниципального земельного контроля обнаружено два объекта недвижимого имущества, тогда как право на один из них не зарегистрировано за Шаповаловой О.А. в установленном порядке, подлежат отклонению с учетом установленных судами обстоятельств, свидетельствующих о возведении Шаповаловой О.А. на земельном участке одного жилого дома и постройки хозяйственного назначения (гаража), наличие либо отсутствие права государственной регистрации на которое не является препятствием для реализации права Шаповаловой О.А. как владельца жилого дома, уведомление о соответствии требованиям законодательства о градостроительной деятельности в отношении которого выдано в 2019 г. При этом объективным препятствием для оформления надлежащим образом права собственности административного истца на завершенный строительством жилой дом и второй объект недвижимости (гараж) судами указано истечение срока аренды.

То обстоятельство, что ранее Шаповаловой О.А. земельный участок был предоставлен однократно для завершения строительства объекта подлежат отклонению с учетом ранее приведенного правового регулирования (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022 г. N 19-КАД21-17-К5).

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, поскольку приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушениях норм материального или процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 18 февраля 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 9 июня 2022 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий Р.Х. Юлдашев

Судьи Ю.К. Белоусова

Р.Ф. Фахретдинова

Мотивированное кассационное определение изготовлено 19 января 2023 г.