Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2022 г. по делу N 8Г-30595/2022[88-34693/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К, судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области к ФИО10 о взыскании задолженности по арендной плате и пени, по кассационной жалобе Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Фрид Е.К, выслушав посредством видеоконференц-связи мнение представителей Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области по доверенности ФИО11 ФИО12, поддержавших доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области обратился в суд с иском к ФИО13. о взыскании задолженности по арендной плате и пени. В соответствии с уточненными требованиями, просил суд взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка N 26184 от 30 июля 2001 года, образовавшуюся за период с 1 января 2002 года по 31 января 2022 года включительно в размере 3 585 743, 36 руб, пени за период с 1 января 2002 года по 16 февраля 2022 года в размере 1 707 531, 89 руб, всего 5 290 275, 25 руб.

Требования мотивированы тем, что между ФИО14, ФИО15, ФИО16. и Мэрией г. Шахты заключен договор аренды N 26184 от 30 июля 2001 года земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", сроком на 49 лет. Договор зарегистрирован надлежащим образом 14 августа 2001 года. Постановлением Администрации г. Шахты Ростовской области N 3784 от 23 декабря 2009 года земельному участку установлено разрешенное использование - земли индивидуальной жилой застройки, земли объектов торговли. Проверкой установлено, что земельный участок не используется по назначению. Истцом было подготовлено дополнительное соглашение об изменении и дополнении договора аренды N 26184 от 30 июля 2001 года земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием: земли индивидуальной жилой застройки, земли объектов торговли, поскольку на участке имеется жилой дом со встроенным магазином. Однако дополнительное соглашение ФИО17 не подписано. В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по оплате за пользование земельным участком образовалась задолженность, которую истец и просил взыскать в судебном порядке.

В свою очередь ФИО18. обратился в суд со встречным иском к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключений дополнительного соглашения от 12 июля 2021 года об изменении и дополнении договора аренды земельного участка N 26184 от 30 июля 2001 года.

Определением Шахтинского городского суда Ростовской области от 15 марта 2022 года встречное исковое заявление ФИО19 оставлено без рассмотрения.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 15 марта 2022 года исковые требования Комитета по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области удовлетворены частично.

С ФИО20 в доход консолидированного бюджета Ростовской области взысканы: задолженность по арендной плате по договору аренды N 1837 от 30 июля 2001 года земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", за период с 20 сентября 2018 года по 20 января 2022 года в размере 1 061 030, 65 руб. и пени за период с 20 октября 2018 года по 16 февраля 2022 года в размере 108 085, 85 руб, всего 1 169 116, 50 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 июля 2022 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым с ФИО22 в доход консолидированного бюджета Ростовской области взысканы: задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 1837 от 30 июля 2001 года, расположенного по адресу: "адрес" за период с 20 октября 2018 года по 16 февраля 2022 в размере 63 154, 17 руб, пени за период с 20 октября 2018 года по 16 февраля 2022 года в размере 4 161, 24 руб, всего 67 315, 41 руб. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе Комитет по управлению имуществом Администрации г. Шахты Ростовской области ставит вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции. Полагает, что судебной коллегией допущены нарушения норм материального и процессуального права, неверно установлены обстоятельства дела, сделаны противоречивые друг другу выводы о способе расчета арендной платы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (4kas.sudrf.ru), в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что на основании постановления мэра г. Шахты от 30 июля 2001 года N 1837 между мэрией г. Шахты и ФИО23, ФИО24 ФИО25 заключен договор аренды N 26184 от 30 июля 2001 года земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" сроком на 49 лет, для размещения индивидуальной жилой застройки. Договор зарегистрирован надлежащим образом 14 августа 2001 года.

Постановлением Администрации г. Шахты Ростовской области N 3784 от 23 декабря 2009 года указанному земельному участку установлен дополнительный вид разрешенного использования - земли индивидуальной жилой застройки, земли объектов торговли.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения 17 февраля 2012 года в части вида разрешенного использования земельного участка с "для размещения индивидуальной жилой застройки" на "земли индивидуальной жилой застройки, земли объектов торговли".

Как следует из сведений ЕГРН, на земельном участке, расположенном по адресу: "адрес" находится жилой дом со встроенным магазином, площадью 179, 3 кв. м, кадастровый номер N, принадлежащий ФИО26 на праве собственности с 10 марта 2008 года.

Согласно акту проверки от 17 июля 2019 года выявлено несоответствие вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" (земли индивидуальной жилой застройки, земли объектов торговли) условиям договора аренды земельного участка N 26184 от 30 июля 2001 года (для размещения индивидуальной жилой застройки). Установлено, что на земельном участке расположен жилой дом, с кадастровым номером N, площадью 179, 3 кв. м, принадлежащий на праве собственности ФИО27 на 1 этаже которого расположен магазин "Мир Упаковки". Кроме того, на указанном земельном участке находится жилой дом, с кадастровым номером N, принадлежащий ФИО28 с долей собственности 3/8; данный жилой дом находится в разрушенном состоянии. Также на земельном участке расположено нежилое здание (кухня), с кадастровым номером N; которое используется в качестве сарая; сведения о правах отсутствуют.

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 5 марта 2020 года (с учетом определения от 15 июля 2020 года об исправлении описки) прекращено право ФИО29 на 3/8 доли в праве общей долевой собственности, право ФИО30 на 3/16 доли в праве общей долевой собственности, право ФИО31 на 3/16 доли в праве общей долевой собственности, жилой дом с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", снят с кадастрового учета.

Постановлением администрации г. Шахты Ростовской области N 877 от 29 марта 2021 года внесены изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части уточнения площади земельного участка с кадастровым номером N установлена площадь 1 184 кв. м.

Арендная плата по договору аренды земельного участка N 26184 от 30 июля 2001 года ФИО32 не вносилась, за период с 1 января 2002 года по 31 декабря 2022 года.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 606-608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что использование земельного участка ответчиком по договору аренды, безусловно, влечет обязанность по внесении арендной платы, однако данная обязанность ответчиком не исполнялась.

При определении периода начисления задолженности и пени суд по соответствующему заявлению ответчика применил последствия пропуска истцом срока исковой давности, произведя взыскание основной задолженности за период с 20 сентября 2018 года по 20 января 2022 года и пени за период с 20 октября 2018 года по 16 февраля 2022 года.

Суд первой инстанции посчитал, что в данном случае, размер арендной платы за земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества - жилой дом со встроенным магазином, площадью 179, 3 кв. м, с кадастровым номером N, должен быть произведен в соответствии с пунктами 9, 11 Приложения N 1 к постановлению Правительства Ростовской области от 2 марта 2015 года N 135, а также п. 5.3 Приложения N 2 к решению городской Думы г. Шахты от 28 мая 2015 года N 632 ("смешанная торговля", размер ставки 8, 36 %).

Данный вывод суд мотивировал тем, что земельный участок имеет двойное назначение, в связи с чем, должна применяться ставка арендной платы с наибольшей стоимостью.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о необходимости взыскания задолженности по арендной плате и пени, однако не согласился с порядком определения размера данной задолженности.

Так, суд апелляционной инстанции установил, что согласно технической документации на жилой дом общей площадью 179, 30 кв. м, который расположен на земельном участке площадью 1 184 кв. м, в жилом доме на 1 этаже имеется магазин площадью 55, 4 кв. м, остальная площадь используется исключительно для размещения индивидуального жилого дома, хозяйственных построек и сада. Магазин расположен в фасадной части земельного участка и выходит на пешеходную часть улицы, что говорит об использовании для торговой деятельности только той части земельного участка, которая непосредственно занята торговым залом.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что для расчета арендных платежей следует исходить из применения процентной ставки для земельного участка площадью 55, 4 кв. м, используемого для торговой деятельности - 8, 36%, а для земельного участка площадью 1 109, 6 кв. м - 0, 11 %, установленных п. 2 и п. 5.3 приложения N 2 к решению городской думы г. Шахты от 28 мая 2015 года N 632.

Применение такого расчета существенным образом снизило размер задолженности ответчика за рассматриваемый период, с чем выражает несогласие кассатор.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с выводами судов о необходимости взыскания в данной ситуации задолженности по арендной плате и пени.

В тоже время, коллегия считает, что судом апелляционной инстанции были существенным образом нарушены нормы материального права при расчете размера данной задолженности.

Пункт 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16 июля 2009 года N 582 (далее - Постановление N 582).

Указанным постановлением предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу экономической обоснованности, арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

При этом вид разрешенного использования земельного участка влияет непосредственным образом на определение кадастровой стоимости участка (объекта), которая в соответствии с нормативными актами уполномоченных органов зачастую является одним из основных показателей, используемых для расчета регулируемой арендной платы.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

При этом согласно пункту 2 части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство прямо предусматривает возможность присвоения земельному участку нескольких видов разрешенного использования, что в свою очередь будет влиять на определение размера регулируемой нормативными правовыми актами арендной платы.

При этом определенный судом апелляционной инстанции метод определения арендной платы (в виде определения ее размера отдельно для каждой из частей земельного участка, занятого (используемого определенным строением и/или используемого в определенных целях) не только не предусмотрен действующими нормативными правовыми актами, но и прямо противоречит принципу предсказуемости и предельной простоты расчета арендной платы, закрепленному в Постановлении N 582.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки государственная собственность, на которые не разграничена, осуществляется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Ростовской области такой порядок определен Правительством Ростовской области путем принятия Постановления от 2 марта 2015 года N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" (далее - Постановление N 135).

Постановлением N 135 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно приложению N 1.

При этом согласно пункту 9 Приложения N 1 к Постановлению N 135, в случае если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1 - 8 настоящего Порядка, то размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Из содержания пунктов 1-8 указанного порядка следует, что они не относятся к регулированию правоотношений сторон по настоящему спору, в связи с чем, на основании пункта 9 размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления.

Нормативным актом органа местного самоуправления, принятым во исполнение Постановления N 135 и действующим на территории города Шахты, является Решение Шахтинской городской Думы Ростовской области от 28 мая 2015 года N 632 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Шахты" (далее - решение N 632).

Решением N 632 установлены ставки арендной платы за использование земельных участков в границах муниципального образования "Город Шахты" для земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Шахты", и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно приложению 2.

Между тем, ни самим Решением N 632, ни приложением N 2 не урегулированы случаи определения арендной платы при условии наличия у земельного участка более одного вида разрешенного использования.

Прямо данный вопрос не урегулирован и Постановлением N 135.

Однако согласно пункту 10 Приложения N 1 к Постановлению N 135, в случае если размеры арендной платы не установлены в соответствии с пунктами 1 - 9 настоящего Порядка, то размер ежегодной арендной платы определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Таким образом, поскольку действующими нормативными правовыми актами Ростовской области и местного самоуправления г. Шахты прямо не установлены правила определения ставки арендной платы при условии наличия у земельного участка более чем одного вида разрешенного использования, размер арендной платы в данном случае должен быть определен в соответствии с пунктом 10 Приложения N 1 к постановлению N 135, то есть по результатам рыночной оценки с учетом ее сопоставления с размером земельного налога.

В силу ч. 1 ст. 196 ГПК РФ, при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Обжалуемый судебный акт данным принципам не отвечает.

Судом неверно установлены обстоятельства, имеющие значение при разрешении спора, допущены существенные нарушения норм материального права, регулирующих правоотношения сторон.

При этом требования кассатора об оставлении в силе судебного акта суда первой инстанции не могут быть удовлетворены, поскольку суд первой инстанции также совершил нарушения норм материального права, что привело к неверному определению размера задолженности.

Ссылки в исковом заявлении, кассационной жалобе на Приказы Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222 (утративший силу), от 24 сентября 2018 года N 514 не могут быть приняты во внимание, поскольку носят рекомендательный характер, регламентируют порядок определения кадастровой стоимости земельного участка, в то время как предметом рассматриваемого спора является порядок определения арендной платы.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 июля 2022 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 11 июля 2022 года - отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в суд судебную коллегию по гражданским делам Ростовского областного суда.

Председательствующий Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов