Кассационное определение СК по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 января 2023 г. по делу N 8а-27055/2022[88а-1601/2023-(88а-25798/2022)]

Судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Лукьяновой Т.Г, судей Мишиной И.В, Никулиной И.А, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Галынского Александра Анатольевича, Демощенко Максима Михайловича, поданную 30 ноября 2022 года, на решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 5 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 21 сентября 2022 года

по административному делу N 2а-2211/2022 по административному исковому заявлению Галынского Александра Анатольевича, Демощенко Максима Михайловича к Управлению Росреестра по Омской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, возложении обязанности, Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Лукьяновой Т.Г, пояснения представителя кассаторов Каган Н.Н, просившей удовлетворить кассационную жалобу, Судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Галынский А.А, Демощенко М.М. (далее-истцы, кассаторы) обратились с административным иском о признании решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав, содержащееся в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав КУВД-001/2022-78145859 от 11.03.2022, незаконным (далее-оспариваемое решение), просили обязать Управление Росреестра по Омской области осуществить государственную регистрацию ипотеки в отношении квартиры по адресу: "адрес", с кадастровым номером "данные изъяты", в пользу Галынского А.А.

Решением Куйбышевского районного суда г. Омска от 5 июля 2022 года (далее-решение суда первой инстанции), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 21 сентября 2022 года (далее-апелляционное определение, апелляционная инстанция) в удовлетворении иска отказано.

Кассатор просит отменить судебные акты, указывая, что физическое лицо, не осуществляющее профессиональную деятельность по предоставлению кредитов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, не является кредитором в том смысле, который вкладывает в это понятие ФЗ N 353-ФЗ, соответственно взаимоотношения между Галынским А.А. и Демощенко М.М. не могут регулироваться данным федеральным законом.

Кассатор со ссылкой на определение Верховного суда РФ от 15 декабря 2020 г. N 57-КГ20-14-К1 настаивает на том, что необоснованной является ссылка суда на ст. 9.1. Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в обоснование вынесенного Куйбышевским районным судом решения.

Кассатор выражает несогласие с выводами суда о том, что регистрация ипотеки в силу закона была невозможна при регистрации права собственности на квартиру за Демощенко М.М. (стр. 9 Решения), по мнению кассатора они не имеют никакого значения для рассмотрения дела, поскольку оспариваемое решение о приостановлении регистрации ипотеки было вынесено по заявлению сторон о регистрации ипотеки в силу договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 18 февраля 2021 г, заключенного после регистрации права собственности за залогодателем.

Кассатор считает, что право на обжалование решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении квартиры от 04.02.2022 г. принадлежит заявителю Демощенко М.М. и отказ от обжалования не имеет правовых последствий для обжалования решения о приостановлении государственной регистрации прав от 11.03.2022 г, поскольку регистрация ипотеки в первом и во втором случае имеет различные основания: при переходе права собственности на квартиру к Демощенко М.М. основанием для регистрации ипотеки являлся договор купли-продажи и договор займа, а во втором случае основанием для регистрации является договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 18 февраля 2021 г. в соответствии с п. 1 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О "государственной регистрации недвижимости".

Кассатор настаивает на том, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.02.2022 г. соответствует требованиям, предъявляемым ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и не может являться основанием для приостановления регистрации обременения на квартиру в связи с его "несоответствием действующему законодательству", как на то указывает государственный регистратор.

По утверждению кассатора истец Галынский А.А. не относится к специальным субъектам, деятельность которых регулируется Федеральным законом Российской Федерации от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", поэтому приостановление регистрационных действий является незаконным. Стороны договора целевого займа и договора об ипотеке (залоге недвижимости), действуя правомерно в осуществлении своих гражданских прав, незаконно лишены возможности зарегистрировать ипотеку в отношении объекта недвижимости, являющегося предметом залога. Решение Росреестра о приостановлении государственной регистрации ипотеки является незаконным, нарушающим право административного истца Демощенко М.М. на распоряжение принадлежащим ему имуществом, передачу в залог такого имущества в обеспечение обязательства, взятого по договору займа. Решение Росреестра нарушает право административного истца Галынского А.А. на получение возмещения за счет заложенного имущества в случае неуплаты займа заемщиком.

Кроме того, кассатор полагает, что решение Росреестра нарушает права третьего лица, поскольку влечет риск расторжения договора купли-продажи квартиры в случае расторжения договора займа. Залог недвижимого имущества в обеспечение обязательств по договору займа в пользу физического лица не запрещен действующим законодательством. Договор ипотеки, представленный на государственную регистрацию соответствует требованиям Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обстоятельства, препятствующие регистрации ипотеки в силу договора, в отсутствуют.

В судебном заседании представитель кассаторов просил удовлетворить кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме в судебное заседание не явились, от ответчика поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором ответчик просит отказать в ее удовлетворении. На основании статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации Судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами не допущены.

Судом первой инстанции установлено, что 26.01.2022 между Колошеевым П.В. и Демощенко М.М. подписан договор купли-продажи (стр. 180-181) квартиры по адресу: "адрес", с кадастровым номером "данные изъяты" (п.1 договора), в соответствии с которым Колошеев П.В. продал, а Демощенко М.М. купил указанную квартиру за 4000000 рублей, при подписании договора продавцом получено от покупателя 1700000 рублей, покупатель обязался оплатить продавцу 2300000 рублей с использованием номинального счета, денежные средства на который зачисляются не позднее 1 рабочего дня с даты подписания договора, перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты цены договора осуществляется в течение от 1 до 5 рабочих дней с момента получения информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о государственной регистрации перехода права собственности, до окончательного расчета по договору недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца (п.3 договора), стороны гарантируют, что основанием дня заключения настоящего договора не является стечение тяжёлых обстоятельств и сделка заключается на выгодных для всех участников условиях, а также то, что у них никаких претензий и дополнений к условиям договора не имеется; при подписании настоящего договора стороны заверяют и гарантируют, что на дату подписания настоящего договора они не подавали в соответствующий Арбитражный суд от своего имени заявления о банкротстве, кроме того, заверяют и гарантируют, что в отношении них не возбуждена процедура банкротства, стороны заверяют и гарантируют, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротами, и что они сами не планируют обращаться в суд о признании себя банкротами (п.10), договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или

представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора (п.11 договора).

Суд первой инстанции указал, что в договоре купли-продажи от 26.01.2022 между Колошеевым П.В. и Демощенко М.М. ничего не сказано о том, что квартира по адресу: "адрес", с кадастровым номером "данные изъяты" приобретается Демощенко М.М. за счет денежных средств, полученных им взаймы, в договоре не содержится никаких сведений о кредиторе, предоставившем покупателю денежные средства для приобретения квартиры у продавца, напротив, согласно договору его стороны заверили друг друга в том, что не имеют долгов и/или любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь их банкротство, что им ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании их банкротами, стороны гарантировали, что договор содержит весь объём соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Судом первой инстанции установлено, что 26.01.2022 Колошеев П.В. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации перехода к Демощенко М.М. права собственности на указанную квартиру (л.д. 186).

26.01.2022 Демощенко М.М. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру (л.д. 185).

Из материалов дела следует, что 26.01.2022 Демощенко М.М. обратился в Росреестр с заявлением о государственной регистрации ипотеки в силу закона в отношении указанной квартиры (л.д. 177), к которому приложил договор целевого займа от 21.01.2022, в соответствии с которым Галынский А.А. (заимодавец) передал Демощенко М.М. (заемщику) денежные средства в размере 4000000 рублей, Демошенко М.М. должен возвратить Галынскому А.А. сумму займа не позднее 26.01.2025, уплатить за пользование займом 8, 5 % от суммы займа, использовать сумму займа на приобретение указанной квартиры, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств

по возврату суммы займа жилое помещение после государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения считается находящимся в залоге у заимодавца, ипотека как обременение подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, заемщик обязуется в установленном законом порядке обратиться в орган регистрации прав с заявлением о регистрации ипотеки жилого помещения и предоставить заимодавцу выписку из государственного реестра недвижимости о наличии записи об ипотеке жилого помещения в пользу заимодавца не позднее 30 рабочих дней с момента получения займа; стороны определили, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату суммы займа заимодавец удовлетворяет свои требования за счет жилого помещения в полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, в частности, возмещения необходимых расходов Заимодавца по взысканию суммы займа, преимущественно перед другими кредиторами заемщика; требования заимодавца удовлетворяются за счет заложенного имущества (п. 1.3 Договора) путем его реализации в порядке, установленном действующим законодательством РФ (л.д.175-176).

04.02.2022 Управление Росреестра по Омской области уведомило Демощенко М.М. о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры, так как при проведении правовой экспертизы предоставленных документов было выявлено, что имеются противоречия между предоставленными заявлениями и договором купли-продажи от 26.01.2022 - покупателем Демощенко М.М. на государственную регистрацию предоставлено заявление на возникновение ипотеки в силу закона, однако сам договор купли-продажи квартиры от 26.01.2022 не содержит сведений о том, что квартира будет находиться в залоге у продавца, пункт 3 договора гласит, что до окончательного расчёта по настоящему договору недвижимое имущество не будет находиться в залоге у продавца, для осуществления государственной регистрации с возникновением ипотеки в силу закона необходимо либо убрать информацию из договора купли-продажи квартиры от 26.01.2022 о том, что квартира не будет находиться в залоге у продавца, либо добавить в договор купли-продажи пункт, что квартира до момента окончательного расчёта будет находиться в залоге у продавца, и соответственно, государственная регистрация права будет проведена с возникновением ипотеки в силу закона, если государственная регистрация прав будет происходить без возникновения ипотеки в силу закона согласно предоставленному договору купли-продажи квартиры от 26.01.2022, то покупателю Демощенко М.М. необходимо будет отозвать предоставленное заявление на возникновение ипотеки в силу закона; предоставленный договор целевого займа от 21.01.2022 для государственной регистрации залога необходимо рассматривать как отдельное обращение на возникновение ипотеки в силу договора, при этом должны быть соблюдены все условия при возникновении ипотеки в силу договора - в соответствии с ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с

осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства Российской Федерации для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов; если договоры займа и залога заключены между физическими лицами, которые не входят в круг субъектов деятельности по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, это противоречит ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона "О потребительском займе" (л.д. 170-171).

11.02.2022 Демощенко М.М. обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (л.д.169).

Суд первой инстанции установил, что решение Управления Росреестра по Омской области о приостановлении осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры от 04.02.2022 не было обжаловано Демощенко М.М.

17.02.2022 право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Демощенко М.М, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрированы (л.д.1617).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что доводы административных истцов о том, что продавец в силу пункта 5 ст. 488 ГК РФ может являться заимодавцем, а покупатель - заемщиком, не имеют отношения к данному делу, так как нормы, касающиеся регистрации ипотеки в силу закона в пользу продавца, в данном случае применению не подлежат.

01.03.2022 Демощенко М.М. и Галынский А.А. обратились в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации ипотеки указанной квартиры (л.д. 48-50) на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.02.2022, согласно которому Демощенко М.М. - залогодатель передает Галынскому А.А. - залогодержателю указанную квартиру в залог в обеспечение исполнения обязательства залогодателя по договору целевого займа от 21.01.2022, согласно которому залогодатель выступает заемщиком, залогодержатель - заимодавцем (л.д.57-60).

Суд первой инстанции указал, что договор об ипотеке (залоге недвижимости) подписан сторонами 18.02.2022 после регистрации 17.02.2022 права собственности на указанную квартиру за Демощенко М.М. на основании договора купли-продажи от 26.01.2022 с Колошеевым П.В. без ограничений прав и обременений объекта недвижимости.

11.03.2022 Управление Росресстра по Омской области приняло решение о приостановлении государственной регистрации прав (л.д.28-29), в котором указано, что в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 г..N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) Галынский, Демощенко уведомлены о приостановлении, начиная с 11.03.2022, осуществления государственной регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости: квартира, расположенная по адресу: "адрес", документы на которую были представлены с заявлением от 01.03.2022 N КУВД-001/2022-78145859 в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ; согласно части 3 пункта 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; на государственную ипотеки представлен договор залога имущества в обеспечение договора займа от 21.01.2022, заключенный Демощенко (залогодержателем) и Галынским (залогодателем), согласно договору залогодатель передает в залог указанную квартиру в обеспечение исполнения обязательств по возврату займа в размере 4000000 рублей, что не соответствует требованиям действующего законодательства; Федеральным законом от 21.12.2013 N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" установлены особенности предоставления займа физическому лицу в целях, не связанных с осуществлением им

предпринимательской деятельности и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой; с 01.10.2019 статьей 6.1 Закона N 353-ФЗ определен закрытый перечень лиц, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности; лица, не указанные в ст. 6.1 Закона N 353-Ф3, не вправе осуществлять деятельность по предоставлению ипотечных займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, представленный на государственную регистрацию договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.02.2022 предоставлен для приобретения квартиры, а не для целей, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, представленный в орган регистрации прав договор не соответствует действующему законодательству, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона (статья 27 Закона).

Уведомление подписано государственным регистратором Волковой М.В, получено административными истцами, обжаловано ими в суд с соблюдением срока обращения в суд.

Суд первой инстанции согласился с мнением административных ответчиков о том, что с 01.10.2019 предоставлять гражданам займы, обеспеченные ипотекой, могут только профессиональные кредиторы, находящиеся под надзором Банка России - банки, микрофинансовые организации, кредитные потребительские кооперативы и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, уполномоченные ДОМ.рф организации, так как из сферы применения части 1 статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" займы, предоставляемые физическими лицами друг другу, не исключены, доводы административных истцов об обратном судом проанализированы и отклонены, так как они основаны на неправильном толковании действующего законодательства.

Суд первой инстанции посчитал, что поскольку Галынский А.А, предоставивший заем Демощенко М.М. под залог недвижимого имущества, не относится к субъектам, перечисленным в статье 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, обжалуемое решение Управление Росреестра по Омской области является законным, основанным на требованиях статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", которые распространяются на договор, заключенный между физическими лицами, так как из буквального толкования ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым регулируются отношения по договору займа между физическими лицами, следует, что положения статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" применяются ко всем договорам займа, заемщиком по которым является физическое лицо, получившее заем в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.

С учетом указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о соблюдении требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия административного ответчика, его должностных лиц на принятие обжалуемого решения; о соблюдении порядка принятия указанного решения; о наличии законных оснований для его принятия; о соответствии его содержания нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, судом первой инстанции не установлено оснований для признания незаконным решения Управления Росреестра по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав, о понуждении его к осуществлению государственной регистрации ипотеки в отношении квартиры по адресу: "адрес", с кадастровым номером "данные изъяты", в пользу Галынского А.А.

Апелляционная инстанция поддержала выводы суда первой инстанции, указав, что суд первой инстанции пришел к верным выводам о том, что поскольку Галынский А.А. не относится к перечисленным в статье 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" субъектам, которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, то договоры займа и залога, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)".

Выводы судов являются правильными.

В соответствии с ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее также - Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости") государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ, в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Частью 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства РФ (пункт 7).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее также - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии со ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, а также особенности их изменения по требованию заемщика и особенности условий договора страхования, заключенного при предоставлении потребительского кредита (займа), обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, устанавливаются Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)".

Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, предусмотрены в статье 6.1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)" (далее также - Федеральный закон "О потребительском кредите (займе)").

В соответствии с ч. 1 ст. 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" деятельность по предоставлению кредитов (займов) физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, может осуществляться кредитными организациями, кредитными потребительскими кооперативами, сельскохозяйственными кредитными потребительскими кооперативами, учреждением, созданным по решению Правительства РФ для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и реализации Министерством обороны Российской Федерации функций уполномоченного федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы военнослужащих, единым институтом развития в жилищной сфере, а также организациями, осуществляющими деятельность по предоставлению ипотечных займов в соответствии с требованиями, установленными единым институтом развития в жилищной сфере, и включенными в перечень уполномоченных единым институтом развития в жилищной сфере организаций, осуществляющих деятельность по предоставлению ипотечных займов.

Согласно части 1.5 статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" требования части 1 данной статьи не распространяются на займы, предоставляемые работодателем работнику в целях, не связанных с осуществлением работником предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой.

Иных займодавцев, на которых не распространяются требования части 1 указанной статьи, в законе не поименовано.

Руководствуясь указанными нормами и правильно их применив суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 01.10.2019 предоставлять гражданам займы, обеспеченные ипотекой, могут только профессиональные кредиторы, находящиеся под надзором Банка России - банки, микрофинансовые организации, кредитные потребительские кооперативы и сельскохозяйственные потребительские кооперативы, уполномоченные ДОМ.рф организации, так как из сферы применения части 1 статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" займы, предоставляемые физическими лицами друг другу, не исключены доводы административных истцов об обратном судом проанализированы и отклонены, как основанные на неправильном толковании действующего законодательства.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку Галынский А.А, предоставивший заем Демощенко М.М. под залог недвижимого имущества, не относится к субъектам, перечисленным в статье 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", которые вправе осуществлять деятельность по предоставлению займов физическим лицам в целях, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, и обязательства заемщиков по которым обеспечены ипотекой, обжалуемое решение Управление Росреестра по Омской области является законным, основанным на требованиях статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)", которые распространяются на договор, заключенный между физическими лицами, так как из буквального толкования ст. 9.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которым регулируются отношения по договору займа между физическими лицами, следует, что положения статьи 6.1 Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" применяются ко всем договорам займа, заемщиком по которым является физическое лицо, получившее заем в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности.

Доводы кассационной жалобы фактически повторяют позицию кассаторов по существу спора, которой судами первой и апелляционной инстанций дана надлежащая правовая оценка, оснований считать которую неправильной не имеется, выводы судов соответствуют материалам дела и установленным обстоятельствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, основанием для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

Вопреки доводам кассационной жалобы, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены полно и правильно.

Иное толкование подателем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Куйбышевского районного суда г. Омска от 5 июля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 21 сентября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в сроки и в порядке, предусмотренные статьями 318, 319 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 12 января 2023 года.

Председательствующий

Судьи