Кассационное определение СК по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 26 октября 2022 г. по делу N 8а-9862/2022[88а-10074/2022]

Судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Кудриной Я.Г.

судей Ровенко П.А, Римского Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ФИО7 Юлии Владимировны - Харитонович Светланы Владимировны на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 11 августа 2022 года по административному делу по административному исковому заявлению ФИО8 Ю.В. к администрации Корсаковского городского округа, Департаменту земельных отношений администрации Корсаковского городского округа о признании решения незаконным.

Заслушав доклад судьи Кудриной Я.Г, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО9 Ю.В. обратилась в Корсаковский городской суд Сахалинской области с вышеназванным исковым заявлением, просила признать незаконным отказ администрации Корсаковского городского округа в заключении договора аренды земельного участка площадью 1300 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: г.Корсаков, ул.Первомайская, дом 31, выраженный в письме N 5.02-11175/21 от 13 декабря 2021 года, возложить на администрацию Корсаковского городского округа обязанность подготовить в течение пяти рабочих дней после вступления решения суда в законную силу и направить в ее адрес проект договора аренды муниципального земельного участка, площадью 1300 кв.м с кадастровым номером N в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства объекта незавершенного строительства (кадастровый номер N) по адресу: "адрес"

Решением Корсаковского городского суда Сахалинской области от 21 апреля 2022 года административные требования удовлетворены частично. Признан незаконным отказ администрации Корсаковского городского округа N 5.02-11175/21 от 13 декабря 2021 года в заключении договора аренды земельного участка, площадью 1300 км.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" На администрацию Корсаковского городского округа возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО10 Ю.В. от 6 декабря 2021 года о заключении договора аренды земельного участка.

Апелляционном определением судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 11 августа 2022 года решение Корсаковского городского суда от 21 апреля 2022 года отменено, по делу принято новое решение, которым ФИО11 Ю.В. в удовлетворении административного искового заявления отказано.

29 сентября 2022 года в Девятый кассационный суд общей юрисдикции поступила кассационная жалоба представителя ФИО12 Ю.В. - Харитонович С.В, поданная через Корсаковский городской суд Сахалинской области 16 сентября 2022 года, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 11 августа 2022 года и оставлении в силе решения Корсаковского городского суда Сахалинской области от 21 апреля 2022 года со ссылкой на то, что вопрос об использовании права на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства в отношении спорного земельного участка уже был предметом судебного рассмотрения при рассмотрении дела об изъятии земельного участка. После вынесения решения об изъятии земельного участка обстоятельства изменились: участок фактически не изъят. Организованные торги признаны несостоявшимися, проведение повторных торгов и снижение цены нормами права не предусмотрено. Без торгов участок предоставлен быть не может, потому что обременен недвижимостью. Объект незавершенного строительства муниципалитетом не выкуплен. В результате ФИО13 Ю.В. не владеет земельным участком и не может окончить строительство объекта незавершенного строительства, который длительное время простаивает, а муниципалитет не может распорядиться земельным участком, поскольку на нем находится объект недвижимости, принадлежащий ФИО14 Ю.В. Предоставление земельного участка в аренду однократно без проведения торгов для окончания строительства - единственный вариант разрешения возникшей ситуации, который позволил бы защитить интересы обоих участников отношений.

Определением судьи судебной коллегии по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 3 октября 2022 года кассационная жалоба представителя ФИО15 Ю.В. - Харитонович С.В. передана для рассмотрения в судебном заседании судебной коллегии по административным делам суда кассационной инстанции.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в судебное заседание не явились; в соответствии с частью 2 статьи 326 КАС РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены такого рода существенные нарушения норм материального права.

Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 20 апреля 2012 года между администрацией Корсаковского городского округа и ООО "Корсаковский жилищный фонд", как собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N по адресу: "адрес" заключен договор аренды N 2325 земельного участка, с кадастровым номером N со сроком действия с1марта 2012 года по 1 марта 2015 года.

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства к ООО "Корсар", 29 августа 2014 года между администрацией Корсаковского городского округа и ООО "Корсар" заключен договор аренды N 2939 земельного участка с кадастровым номером N со сроком аренды с 1 сентября 2014 года по 1 сентября 2017 года.

На основании соглашения от 6 апреля 2015 года договор аренды земельного участка N 2939 расторгнут с 1 апреля 2015 года.

25 апреля 2016 года между администрацией Корсаковского городского округа, и ООО "Корсар" заключен договор аренды N 3209 земельного участка с кадастровым номером N для дальнейшего использования под объектом незавершенного строительства со сроком действия с 1 мая 2016 года до 1 мая 2019 года.

4 мая 2018 года право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Сахалинская область, ул. Первомайская, д.31, назначение - жилое, 2 этажа, общая площадь 2 023, 2 кв.м, перешло ФИО16 Ю.В..

5 июня 2018 года дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка N 3209 от 25 апреля 2016 года ФИО17 Ю.В. указана в качестве соарендатора; дополнительным соглашением от 30 июля 2018 года ООО "Корсар" исключено из состава арендаторов по указанному договору аренды.

1 мая 2019 года договор аренды земельного участка N 3209 от 25 апреля 2016 года расторгнут в связи с окончанием срока его действия.

Решением Корсаковского городского суда от 9 октября 2019 года по гражданскому делу N 2-1104/2019, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 16 января 2020 года, удовлетворены исковые требования администрации Корсаковского городского округа к ФИО18 Ю.В. об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес" у ФИО19 Ю.В изъят путем продажи с публичных торгов указанный объект незавершенного строительства, установлена первоначальная продажная стоимость объекта в размере 31 500 000 рублей.

В соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства N 1/2020 от 5 октября 2020 года, аукцион по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: "адрес" с кадастровым номером N, признан несостоявшимся.

Согласно выписке из ЕГРН от 10 марта 2022 года ФИО20 Ю.В. является собственником спорного объекта незавершенного строительства.

В связи с тем, что действий по приобретению указанного объекта незавершенного строительства в муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течении двух месяцев со дня признания аукциона несостоявшимся администрацией Корсаковского городского округа не предпринято, 6 декабря 2021 года ФИО21 Ю.В. направила в адрес административного ответчика заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N N для окончания строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N 65:04:0000032:133, в чем ей было отказано решением от 13 декабря 2021 года в связи с тем, что предоставление земельного участка без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Не согласившись с ответом администрации, ФИО22 Ю.В. обратилась в суд.

Удовлетворяя административный иск ФИО23 Ю.В, суд первой инстанции исходил из того, что аукцион по продаже объекта незавершенного строительства признан не состоявшимся, административными ответчиками не предпринято действий по приобретению указанного объекта незавершенного строительства в муниципальную собственность, истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности административного истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленному земельным законодательством.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении административных исковых требований ФИО24 Ю.В, судебная коллегия по административным делам Сахалинского областного суда пришла к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительством реализовано предыдущим собственником, строительство объекта в границах земельного участка с кадастровым номером N так и не окончено, административный истец не указал на наличие уважительных причин, по которым был лишен возможности завершить строительство объекта, объект изъят у собственника на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанные законоположения не были приняты во внимание судом апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции верно указал, что поскольку аукцион по продаже объекта незавершенного строительства признан несостоявшимся, административными ответчиками не предпринято действий по приобретению указанного объекта незавершенного строительства в муниципальную собственность и учитывая, что истребование земельного участка без расположенного на нем объекта незавершенного строительства, находящегося в собственности административного истца и зарегистрированного в установленном законом порядке, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленному земельным законодательством, отказ администрации Корсаковского городского округа в заключении договора аренды земельного участка является незаконным.

Выводы суда апелляционной инстанции об обратном сделаны с нарушением норм права, регулирующих спорные правоотношения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства на срок 3 года нарушает конституционные принципы правовой определенности, справедливости, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения являются существенными, повлекшими принятие по делу незаконного судебного акта, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда подлежит отмене.

В силу положений пункта 4 части 1 статьи 329 КАС РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, вправе оставить в силе один из принятых по административному делу судебных актов.

С учетом все указанных обстоятельств суд кассационной инстанции находит верными выводы Корсаковского городского суда Сахалинской области от 21 апреля 2022 года, в связи с чем полагает возможным оставить в силе решение суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 329-331 Кодекса административного судопроизводства РФ, судебная коллегия по административным делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Сахалинского областного суда от 11 августа 2022 года отменить. Оставить в силе решение Корсаковского городского суда Сахалинской области от 21 апреля 2022 года.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев.

Председательствующий

Судьи