Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2022 г. по делу N 8Г-30295/2022[88-28144/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Кочневой Е.Н.

судей Драчева Д.А, Парменычевой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Бизнес Инвест Плюс" о государственной регистрации перехода права собственности на реализованную на публичных торгах квартиру (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-3849/2021), по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 августа 2022 года, Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Драчева Д.А, объяснения ФИО1, его представителей по доверенности ФИО8 и по ордеру ФИО9, поддержавших доводы кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО10 обратился в суд с иском к ООО "Бизнес Инвест Плюс" о государственной регистрации перехода права собственности на реализованную на публичных торгах квартиру, расположенную по адресу: "адрес", кадастровый N, мотивируя свои требования тем, что им на публичных торгах приобретена указанная квартира, которая находится под залогом. Условия договора истцом исполнены, однако до настоящего времени обременение на квартиру не снято.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена истца ФИО10 на ФИО1

Решением Измайловского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2021 года (в редакции определения суда от 23 декабря 2021 года об исправлении описки), исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Постановлено провести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 на "адрес", расположенную по адресу: "адрес", кадастровый N по договору купли-продажи недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве и ФИО10

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам указанное решение отменено, с принятием по делу нового решения, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО "Бизнес Инвест Плюс" о государственной регистрации перехода права собственности на реализованное на публичных торгах недвижимое имущество отказано.

ФИО1 подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене апелляционного определения как незаконного с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции находит постановленное судом апелляционной инстанции по делу апелляционное определение, подлежащим отмене, с учетом следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права (ч. 2 ст. 379.7 ГПК РФ) или норм процессуального права (ч. 3 ст. 379.7 ГПК РФ).

Такие нарушения при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3).

Данным требованиям апелляционное определение не отвечает.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заочным решением Бутырского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу N были удовлетворены исковые требования ООО "Микрокредитная компания Брайтон плюс", с ФИО11 в пользу ООО "Микрокредитная компания Брайтон плюс" взыскана задолженность в размере N руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 48 236, 24 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: "адрес", общей площадью N кв.м, кадастровый N, путем продажи с публичных торгов, с установлением продажной стоимости заложенного имущества в размере 9 133 000 руб.

Постановлением заместителя начальника отдела - заместителя старшего судебного пристава Измайловского РОСП ГУ ФССП России по "адрес" ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство N-ИП на основании исполнительного документа, выданного Бутырским районным судом "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ, предметом исполнения которого являлось обращение взыскания на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: "адрес", путем продажи с публичных торгов, и установлением продажной стоимости заложенного имущества в размере 9 133 000 руб, взыскателем является ООО "Микрокредитная компания Брайтон плюс".

Постановлением судебного пристава-исполнителя Измайловского РОСП ГУ ФССП России по "адрес" ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ по исполнительному производству произведена замена взыскателя ООО "Микрокредитная компания Брайтон плюс" ее правопреемником ООО "Бизнес Инвест Плюс".

Постановлением судебного пристава-исполнителя Измайловского РОСП ГУ ФССП России по г. Москве от ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: "адрес", передана в ТУ Росимущество в г. Москве на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" и ФИО10 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно условиям которого продавец передал в собственность, а покупатель принял и оплатил арестованное недвижимое имущество: квартиру, общей площадью N кв.м, расположенную по адресу: "адрес", кадастровый N, обременение: заложенное. Имущество принадлежит на праве собственности ФИО11 Имущество арестовано в ходе исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ N-ИП судебным приставом-исполнителем Измайловского РОСП ГУ ФССП России по "адрес".

В соответствии с п. 2.2 договора цена имущества по результатам торгов 9 208 000 руб. Обязательства покупателя по оплате имущества считаются полностью исполненными в полном объеме (п. 2.4 договора).

ДД.ММ.ГГГГ Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в "адрес" передало ФИО10, а последний принял имущество - квартиру, общей площадью 53, 7 кв.м, расположенную по адресу: "адрес", кадастровый N, обременение: заложенное, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества.

ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Москве приостановило государственную регистрацию права собственности в отношении объекта недвижимости по адресу: "адрес", поскольку в материалы дела не представлена надлежащим образом заверенная копия решения суда, скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении в законную силу, а также заявление от залогодержателя. В отношении заявленного объекта недвижимости выдана закладная, которая отсутствует в материалах регистрационного дела.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 направил ООО "Бизнес Инвест Плюс" требование о предоставлении документов и совершении юридически значимых действий для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, реализованное на публичных торгах.

Запрашиваемые документы и действия по погашению регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества ООО "Бизнес Инвест Плюс" совершены не были.

Вместе с тем, ООО "Бизнес Инвест Плюс", полагая, что торги в отношении заложенного в его пользу имущества - двухкомнатной квартиры по адресу: г. Москва, ул. Щербаковская, д.26, кв.70, были проведены с нарушением правил, установленных законом, обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительными и аннулировании результатов публичных торгов от ДД.ММ.ГГГГ по продаже арестованного имущества упомянутой 2-х комнатной квартиры, проведенных ООО "АГРО-С62", о признании недействительным договора, заключенного между ООО "АГРО-С62" и победителем торгов.

Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу NА40-80091/21-130-508 от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ООО "Бизнес Инвест Плюс" было отказано.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Бизнес Инвест Плюс" уклонилось от предоставления запрашиваемых документов и от погашения регистрационной записи об ипотеке недвижимого имущества, то есть от совершения юридически значимых действий для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, реализованное на публичных торгах, в связи с чем, единственным способом защиты законных прав покупателя, исполнившего условия договора купли-продажи, и которому недвижимое имущество передано по акту приема-передачи, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения.

С указанными выводами суда первой инстанции не согласился суд апелляционной инстанции, отменив решение суда и приняв новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, полагая, что истцом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь нормами ст. ст. 2, 10 Федерального закона от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации", ст. ст. 14, 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 25, 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. ст. 1, 218 КАС РФ, признав правильными доводы ответчика, пришел к выводам о том, что ответчик, не обладает юридическими полномочиями по реализации заключенного между ТУ Росимущества в г. Москве и ФИО10 договора купли-продажи квартиры, а равно не обязан совершать действия по переходу права.

Отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации права, решение о приостановлении действия по регистрации перехода права собственности истцом в установленном законом порядке оспорены не были, что указывает на избрание истцом ненадлежащего способа защиты права.

Законодательством не предусмотрено иного вида судопроизводства для оспаривания действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих государственные функции, кроме как в порядке, установленном КАС РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неверном толковании норм материального права, что привело к существенному нарушению прав истца.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 350 ГК РФ).

Основания прекращения залога приведены в ст. 352 ГК РФ.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

В силу п. 8 ст. 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор купли-продажи, заключенный организатором публичных торгов с лицом, выигравшим публичные торги, и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В рассматриваемом случае, поскольку объект недвижимости реализован на торгах в целях удовлетворения требований залогодержателя, ипотека была прекращена на основании подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 4 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В силу ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя, и залогодержатели или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Содержание приведенных норм материального права опровергает доводы ответчика об отсутствии необходимости совершения действий со стороны залогодержателя, связанных с переходом прав собственности на недвижимое имущество.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что при отсутствии возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

На момент рассмотрения спора правовые основания в сохранении ипотеки недвижимого имущества, как средства его обеспечения, отсутствовали.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В свою очередь абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ.

Таким образом, из приведенных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

При этом вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом был избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права также нельзя признать обоснованным.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

При этом в соответствии с разъяснениями указанными в п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Как видно из обстоятельств дела, требования истца были предъявлены не к Управлению Росреестра по г. Москве, а к ООО "Бизнес Инвест Плюс", поскольку именно этот ответчик, являясь залогодержателем, не принял необходимых мер для погашения регистрационной записи об ипотеке, тогда как залог препятствует осуществлению истцом своих прав в отношении заложенного имущества, при том, что основания для сохранения залога отсутствуют. Этим же ответчиком были совершены действия по оспариванию торгов в отношении заложенного в его пользу имущества, что в итоге судом первой инстанции, разрешившим спор, было квалифицировано как уклонение залогодержателя от подачи заявления в регистрирующий орган.

Между тем, по смыслу разъяснений п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суд вправе сделать выводы о допущенных государственным регистратором нарушениях при осуществлении государственной регистрации права или сделки только в том случае, если вносимые изменения в ЕГРП не повлекут нарушений прав и законных интересов других лиц и при отсутствии спора о праве на недвижимое имущество.

Следовательно, судом апелляционной инстанции, указавшим о ненадлежащем способе защиты истцом нарушенного права, с учетом приведенных выше обстоятельств оставлено без внимания и должной правовой оценки, что неотъемлемым требованием для разрешения настоящего дела в установленном КАС РФ порядке производства по административным делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, осуществляющих государственные функции, является отсутствие спора о праве на заложенное имущество.

Указанные выше обстоятельства, а также названные выше нормы материального закона не были учтены судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора, что привело к нарушению прав и законных интересов истца.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела и принятии нового решения допущены нарушения норм материального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 августа 2022 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции в ином составе суда.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 2 августа 2022 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи