Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 января 2009 г. N А56-41088/2007 Иск в части расторжения договора аренды удовлетворен, поскольку Общество предприняло все меры для возможности осуществления проектных работ, однако предоставленный в аренду земельный участок оказался непригодным для его использования в целях, определенных в оспариваемом договоре

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 января 2009 г. N А56-41088/2007

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 декабря 2008 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии от ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чуватиной Е.В. (доверенность от 29.12.2008), от ООО "Развитие территорий" Фроловой Н.П. (доверенность от 11.01.2009), от КУГИ Степанкевич Е.В. (доверенность от 26.12.2008), от КГА Близняка А.В. (доверенность от 15.12.2008),

рассмотрев 21.01.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2008 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2008 (судьи Медведева И.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-41088/2007,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Развитие территорий" (далее - ООО "Развитие территорий") обратилось с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и Управлению Федерального казначейства по Санкт-Петербургу (далее - УФК) о расторжении договора аренды земельного участка N 07/ЗКС-04138 от 02.08.2006, а также обязании УФК и КУГИ возвратить уплаченные по договору денежные средства в сумме 10 334 593 руб. 50 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ОАО "Фонд имущества"), Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) и государственное унитарное предприятие "Ритуальные услуги" (далее - ГУП "Ритуальные услуги").

Решением от 09.07.2008 исковые требования удовлетворены частично. Договор аренды от 02.08.2006 N 07/ЗКС-04138 расторгнут. В остальной части в иске отказано. В иске к УФК отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2008 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ОАО "Фонд имущества" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды и отказать ООО "Развитие территорий" в удовлетворении иска в этой части, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Податель жалобы ссылается на то, что целью предоставления земельного участка в аренду по спорному договору аренды является разработка документации по планировке территории и определение возможности строительства автозаправочных станций. Указанная цель использования участка предполагает разработку документации по планировке территории и определения возможности строительства в границах соответствующей территории автозаправочной станции, а не непосредственную разработку проектной документации по строительству автозаправочной станции.

ОАО "Фонд имущества" утверждает, что вывод суда первой и апелляционной инстанции о том, что целью договора является достижение конечного результата - строительство автозаправочной станции, является необоснованным.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Развитие территорий" просит оставить в силе обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель ОАО "Фонд имущества" поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Развитие территорий" против ее удовлетворения возражал. Представители КУГИ и КГА согласились с доводами кассационной жалобы и просили ее удовлетворить.

УФК и ГУП "Ритуальные услуги" надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Развитие территорий" (арендатор) заключен договор от 02.08.2006 N 07/ЗКС-04138 аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к категории земель поселений и указанный в Приложении 2 к договору (расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шафировский пр., участок 1 (юго-западнее дома 12, литера А по Шафировскому проспекту)).

Целью аренды земельного участка является разработка градостроительной и иной документации, определение возможности строительства автозаправочных станций. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости (пункт 1.2 договора).

Договор заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды в указанных целях, проведенного ОАО "Фонд имущества". Срок действия договора - 2 года (пункт 3.1 договора), договор зарегистрирован в установленном порядке. Арендная плата в сумме 10 334 593 руб. 50 коп. оплачена истцом в полном объеме.

КГА 09.11.2006 утвердил архитектурно-планировочное задание на проектирование автозаправочного комплекса по указанному в договоре адресу (т. 1, л.д. 21 - 25); также разработан проект границ землепользования, утвержденный заключением КГА от 08.12.2006 (т.1, л.д. 25-26).

По результатам топографической съемки было установлено, что через предоставленный в аренду земельный участок проходят подземные коммуникации - два нефтепродуктопровода и теплотрасса. Данные обременения не указаны в кадастровом плане земельного участка, являющемся приложением к договору (т. 1, л.д. 33).

Согласно пункту 5 архитектурно-планировочного задания на проектирования в случае попадания под пятно застройки подземных коммуникаций, их перекладку истец должен был вести по согласованию с владельцами и Отделом подземных сооружений КГА.

ООО "Развитие территорий" обратилось в лицензированную проектную организацию ООО "Фаэтон-Стройсервис" для проведения работ, однако, письмом от 12.02.2007 указанное лицо сообщило истцу о том, что земельный участок непригоден для строительства автозаправочной станции, поскольку вся площадка попадает в охранные зоны инженерных коммуникаций (т. 1, л.д. 28).

ООО "Развитие территорий" письмом от 19.03.2007 обратилось к ОАО "Петербургтранснефтепродукт" о выдаче технических условий на вынос нефтепродуктовода на арендуемом земельном участке (т.1, л.д. 29).

Технические условия ОАО "Петербургтранснефтепродукт" были выданы истцу 22.03.2007 (т. 1, л. д. 30 - 32).

Письмом от 13.04.2007 ООО "Фаэтон-Стройсервис" сообщило истцу о возможности выноса нефтепродуктоводов только на территории, прилегающие к арендуемому участку, в связи с чем, требуется согласование с владельцами соседних участков (т. 1, л.д. 34).

ООО "Развитие территорий" письмом от 07.05.2007 обратилось в ГУП "Ритуальные услуги", являющегося арендатором соседнего земельного участка.

ГУП "Ритуальные услуги" 11.05.2007 отказало истцу в выносе нефтепродуктоводов на данный земельный участок.

ООО "Развитие территорий", ссылаясь на то, что земельный участок является непригодным для использования в соответствии с указанными в договоре целями -для разработки документации и строительства автозаправочной станции, а дальнейшая подготовка и разработка документации по ее строительству и планировке территории не представляется возможной и целесообразной, а также, полагая, что при проведении торгов и заключении договора аренды истцу была предоставлена недостоверная и неполная информация о земельном участке, информация о наличии подземных коммуникаций является существенной и определяющей для истца, поскольку изначально исключает возможность строительства на земельном участке АЗС, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, частично удовлетворяя требования истца, указал на обоснованность требования в части расторжения договора со ссылкой на статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); в иске к УФК отказано в связи с тем, что УФК не является стороной по договору, является финансовым органом, обеспечивающим проведение выплат из бюджета Санкт-Петербурга от имени и по поручению соответствующих органов, осуществляющих сбор доходов бюджетов.

Апелляционная инстанция, оставляя решение без изменения, указала на соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (статья 612 указанного Кодекса).

В силу части 2 пункта 1 статьи 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арбитражным судом первой и апелляционной инстанции путем анализа и толкования условий договора установлено, что окончательной целью аренды земельного участка по договору является строительство автозаправочной станции после проведения разработки градостроительной и иной необходимой документации, определения возможности строительства при условии получения разрешения на строительство.

Из материалов дела следует, что ООО "Развитие территорий" предприняло все меры для возможности осуществления проектных работ, однако предоставленный в аренду земельный участок оказался непригодным для его использования в целях, определенных в договоре.

Таким образом, следует признать, что ООО "Развитие территорий", утратив экономический интерес к договорным отношениям, правомерно воспользовалось одним из способов защиты своего права, заявив требование о расторжении договора.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2008 по делу N А56-41088/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В.Коняева

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева