Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 октября 2008 г. N 13АП-8724/2008

г. Санкт-Петербург

03 октября 2008 г.

Дело N А56-41088/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 октября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Медведевой И.Г.

судей Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Харенко Е.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ОАО "Фонд имущества" (регистрационный номер 13АП-8724/2008) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2009 года по делу N А56-41088/2007 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску ООО "Развитие территорий"

к 1. Комитету по управлению городским имуществом,

2.Управление Федерального казначейства по Санкт-Петербургу

3-и лица: 1. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга",

2. Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга,

3. ГУП "Ритуальные услуги"

о расторжении договора и взыскании 10 334 593,50 руб.

при участии:

от истца: адвокат Сергеев О.А. по доверенности N 1 от 04.10.2007 г., адвокат Фролова по доверенности N 5 от 04.10.2007 г.

от ответчиков: 1. Степанкевич Е.В. по доверенности N 32095-42 от 29.12.2007 г.,

2. не явился, извещен

от 3-х лиц: 1. Демина О.С. по доверенности N 7459/28 от 29.12.2007 г.

2. Близняк А.В. по доверенности N 1-4-34850/юр от 14.09.2007 г.,

3. не явился, извещен

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Развитие территорий" (далее - ООО "Развитие территорий") обратилось с иском о расторжении заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) договора аренды земельного участка N 07/3КС-04138 от 02.08.2006 г. Истец полагает, что обнаруженные в ходе пользования земельным участком обстоятельства - наличие на земельном участке обременений в виде двух нефтепродуктопроводов и теплотрассы, препятствуют использованию участка.

Истец также просит обязать Управление федерального казначейства по Санкт-Петербургу и КУГИ возвратить ему уплаченные по договору денежные средства в сумме 10 334 593 руб. 50 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ОАО "Фонд имущества"), Комитет по градостроительству и архитектуре и ГУП "Ритуальные услуги".

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2008 г. исковые требования удовлетворены в части расторжения договора. Во взыскании денежных средств, уплаченных по договору, судом отказано.

ОАО "Фонд имущаства" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда в части расторжения договора аренды.

В обоснование своих доводов о неправильности решения в обжалуемой части податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства. При удовлетворении исковых требований суд исходил из невозможности использования участка для определенных договором целей - разработки документации для строительства АЗС.

Однако, договор заключен для разработки документации по планировке территории и иной документации, определения возможности строительства АЗС на соответствующем участке.

Формулировка цели использования участка предполагает вероятность обнаружения невозможности строительства. Таким образом, установление невозможности строительства является возможным результатом работ и не может являться основанием для расторжения договора.

В судебном заседании ОАО "Фонд имущества" поддержало апелляционную жалобу в части обжалования решения о расторжения договора аренды, выразил согласие с решением в части отказа во взыскании уплаченных по договору арендных платежей.

Участвующие в деле лица не возражают против проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке в обжалуемой части по правилам части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при отсутствии возражений участвующих в деле лиц.

ООО "Развитие территорий" в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании выразило свое согласие с обжалуемым решением.

Представители КУГИ, ОАО "Фонд имущества", Комитета по градостроительству и архитектуре в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, настаивали на отмене обжалуемого судебного акта.

Представители Управления Федерального казначейства по Санкт-Петербургу, ГУП "Ритуальные услуги", надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, отзывы на апелляционную жалобу не представили. Апелляционная жалоба рассматривается по существу изложенных в ней доводов в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела в порядке, установленном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил правильность решения и отсутствие оснований для его отмены либо изменения.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Развитие территорий" (арендатор) заключен договор от 02.08.2006 г. N 07/ЗКС-04138 аренды земельного участка, предоставляемого для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязался принять земельный участок, относящийся к категории земель поселений и указанный в Приложении 2 к договору (расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шафировский пр., участок 1 (юго-западнее дома 12, литера А по Шафировскому проспект).

Целью аренды земельного участка является разработка градостроительной и иной документации, определение возможности строительства автозаправочных станций. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости (пункт 1.2 договора).

Договор заключен по результатам открытого аукциона на право заключения договора аренды в указанных целях, проведенного ОАО "Фонд имущества". Срок действия договора - 2 года, договор зарегистрирован в установленном порядке. Арендная плата в сумме 10334593,50 руб. оплачена истцом в полном объеме.

Истец приступил к разработке документации в целях определения возможности строительства АЗС.

09.11.2006 г. Комитета по градостроительству и архитектуре утверждено Архитектурно-планировочное задание на проектирование автозаправочного комплекса по указанному в договоре адресу (листы дела 21-25). По результатам топографической съемки с подземными коммуникациями был разработан проект границ землепользования, утвержденный заключением КГА от 08.12.2006 г. (листы дела 25, 26).

По результатам топографической съемки было установлено, что через предоставленный в аренду земельный участок проходят подземные коммуникации - два нефтепродуктопровода и теплотрасса. Данные обременения не указаны в плане земельного участка, являющегося приложением к договору (лист дела 33).

Согласно пункту 5 Архитектурно-планировочного задания на проектирования в случае попадания под пятно застройки подземных коммуникаций, их перекладку истец должен был вести по согласованию с владельцами и Отделом подземных сооружений Комитета по градостроительству и архитектуре.

Для осуществления возможности дальнейших проектных работ истец обратился в лицензированную проектную организацию ООО "Фаэтон-Стройсервис", которая письмом от 12.02.2007 г. сообщила истцу о том, что земельный участок не пригоден для строительства АЗС, поскольку вся площадка попадает в охранные зоны инженерных коммуникаций (лист дела 28).

Письмом от 19.03.2007 г. истец обратился к ОАО "Петербургтранснефтепродукт" о выдаче технических условий на вынос нефтепродуктовода на арендуемом земельном участке (лист дела 29).

Технические условия ОАО "Петербургтранснефтепродукт" были истцу выданы 22.03.2007 г. (лист дела 30-32).

Письмом от 13.04.2007 г. ООО "Фаэтон-Стройсервис" сообщило истцу о возможности выноса нефтепродуктоводов только на территории, прилегающие к арендуемому участку, в связи с чем, требуется согласование с владельцами соседних участков (лист дела 34).

Письмом от 07.052007 г. истец обратился в ГУП "Ритуальные услуги", который является арендатором соседнего земельного участка.

11.05.2007 г. последний отказал в выносе нефтепродуктоводов на земельный участок в связи с ведением строительных работ по расширению кладбища-колумбария Крематория по адресу: Санкт-Петербург, Шафировский пр., 12 (лист дела 36).

Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды в соответствии с пунктами 2, 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истец ссылается на то, что в результате разработки документации и определения возможности строительства АЗС на арендуемом земельном участке было выявлено отсутствие возможности строительства АЗС, арендатором были выявлены недостатки (обременения), которые препятствуют пользованию земельным участком согласно указанным в договоре целям и которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены им при заключении договора. Истец полагает, что при проведении торгов и заключении договора аренды истцу была предоставлена недостоверная и неполная информация о земельном участке, информация о наличии подземных коммуникаций является существенной и определяющей для истца, поскольку изначально исключает возможность строительства на земельном участке АЗС.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть расторгнут досрочно судом в случае, если имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что земельный участок, предоставленный в аренду, не пригоден для использования в целях, определенных договором - для разработки градостроительной документации и строительства АЗС.

Доводы ОАО "Фонд имущества" о том, что формулировка в договоре аренды от 02.08.2006 г. N 07/ЗКС-04138 цели использования участка - для определения возможности строительства потенциально предполагает вероятность обнаружения и невозможности строительства, был исследован судом первой инстанции, ему дана правильная правовая оценка.

В пункте 1.2 договора сторонами согласована цель использования участка: разработка градостроительной и иной документации, определение возможности строительства автозаправочных станций. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости.

Из смысла изложенного условия договора следует, что целью аренды спорного земельного участка является строительство АЗС после разработки градостроительной и иной документации, определения возможности такого строительства, при условии получения в установленном порядке разрешения на строительство.

Таким образом, целью договора является именно достижение конечного результата - строительство АЗС, но не исследование особенностей данного земельного участка, не выяснение теоретической возможности строительства АЗС. В таком случае имело бы место соглашение сторон об оказании услуг по разработке документации и определению возможности строительства. Однако в таком случае обязанность по оплате оказанных услуг лежит на их заказчике, в то время как в сложившейся ситуации именно исполнитель оплачивает заказчику данные услуги в виде арендных платежей за пользование земельным участком в период его исследования, то есть оказания услуг.

Гражданское законодательство рассматривает предпринимательскую деятельность как самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли, которая для коммерческих организаций является основной целью их деятельности.

То понимание цели договора, которое изложено ОАО "Фонд имущества", противоречит нормам материального права и не соответствует основной цели предпринимательской деятельности.

В данном случае речь идет не об отсутствии возможности пользования земельным участком вообще, а именно о невозможности пользования им по назначению, являющемуся целью деятельности ООО "Развитие территорий". При этом имеет место не утрата интереса арендатора к земельному участку по каким-либо причинам, как то: возможность извлечения прибыли в меньшем размере либо изменение специфики деятельности, налицо факт выявления недостатков, препятствующих пользованию, по независящим от арендатора причинам.

Вероятность обнаружения невозможности строительства объективно существует, однако ее наличие обусловлено непредставлением арендатору полной информации об особенностях земельного участка, его обременениях, которое имело место независимо от осведомленности об этом арендодателя. Такая информация является существенной и определяющей для истца, поскольку изначально исключает возможность строительства на участке интересующего арендатора объекта.

При таких обстоятельствах нельзя говорить о риске арендодателя, присутствующем в ходе осуществления предпринимательской деятельности. Риском является возможность (угроза) наступления неблагоприятных последствий в результате определенных действий хозяйствующего субъекта. В спорной же ситуации неблагоприятные последствия не наступили в результате деятельности истца, они уже имели место на момент заключения договора, однако о них ему не было известно.

Действия ООО "Развитие территорий" соответствуют принципу добросовестности граждан и юридических лиц в процессе осуществления гражданских прав. Общество как хозяйствующий субъект проявило должную степень заботливости и осмотрительности, предприняло все зависящие от него меры для урегулирования возникшей спорной ситуации.

Кроме того, расторжение спорного договора аренды безусловно не влечет убытки арендодателя, не лишенного возможности передать данный земельный участок другому арендатору, не преследующему цель построения именно АЗС.

Довод подателя жалобы о том, что истцом избран неправильный способ защиты своего нарушенного права, отклонен апелляционным судом.

Согласно статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в Арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает способы защиты гражданских прав.

Статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает способы защиты интересов заинтересованного лица в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества. В таких случаях у лица, считающего свое право нарушенным , имеется возможность потребовать досрочного расторжения договора.

Заинтересованное лицо обязано доказать наличие у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию. В данном случае заявителем верно выбран способ защиты нарушенного права.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Приведенные доказательства оценены арбитражным судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2008 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу ОАО "Фонд имущества" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

И.Г. Медведева

Судьи

В.Б. Слобожанина В.В. Черемошкина