Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 февраля 2009 г. N А56-47988/2007 В связи с тем, что арендатором не были выполнены все требования, установленные Положением, суд отказал в удовлетворении требования обязать КУГИ заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды, а основания для признания оспариваемых торгов по продаже нежилого помещения недействительными отсутствуют

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 февраля 2009 г. N А56-47988/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Коняевой Е.В.,

при участии Коваленко В.П. и ее представителя Коваленко В.А. (доверенность от 05.06.2007), Михайлова Ю.К., от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чуватиной Е.В. (доверенность от 29.12.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коваленко Веры Павловны на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 по делу N А56-47988/2007 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Коваленко Вера Павловна обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения 8Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ленская, д. 20, корп. 1, лит. А, и обязании ответчика заключить с истцом договор аренды названного помещения сроком на 10 лет (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Михайлов Юрий Константинович - собственник спорного нежилого помещения и открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

Решением от 06.05.2008 (судья Астрицкая С.Т.) суд отказал в удовлетворении требования о признании торгов недействительными и оставил без рассмотрения требование о понуждении КУГИ заключить договор аренды, указав на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком.

При рассмотрении апелляционной жалобы истца на решение от 06.05.2008 апелляционный суд установил безусловные основания для отмены решения, поскольку Фонд имущества, который является организатором торгов и продавцом спорного нежилого помещения, был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а не в качестве ответчика. В связи с этим апелляционный суд определением от 15.09.2008 назначил рассмотрение дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и привлек Фонд имущества к участию в деле в качестве второго ответчика по требованию о признании торгов недействительными.

В суде апелляционной инстанции истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования к КУГИ и попросил суд обязать КУГИ заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия договора на 10 лет,

Постановлением апелляционного суда от 13.10.2008 решение от 06.05.2008 отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Коваленко В.П. просит изменить постановление от 13.10.2008 и удовлетворить иск, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а также на неправильное применение норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Фонд имущества просит оставить ее без удовлетворения.

В судебном заседании Коваленко В,П. и ее представитель - Коваленко В.А. заявили ходатайство об отложении судебного заседания ввиду болезни адвоката, который представлял интересы истца в суде апелляционной инстанции и подготовил кассационную жалобу. Данное ходатайство судом отклонено, поскольку в судебное заседание явились и Коваленко В.П., и ее представитель, к тому же заявление о болезни адвоката документально не подтверждено.

Коваленко В.П. и ее представитель поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Фонда имущества и Михайлов Ю.К. просили оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным.

КУГИ извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора от 19.09.2006 N 07-А001811 Коваленко В.П. (арендатор) арендовала у КУГИ (арендодатель) нежилое помещение 8Н площадью 51,4 кв. м с кадастровым номером 78:6105:0:3:1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ленская, д. 20, корп. 1, лит. А, цокольный этаж.

Договор заключен сроком на 11 месяцев (до 19.08.2007) и по его истечении не продлевался. В письмах от 03.05.2007, от 15.06.2007 и в претензии от 03.05.2007 КУГИ отказал арендатору в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока на 10 лет, сославшись на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора аренды, а именно на передачу арендованного помещения в субаренду с нарушением установленного договором порядка и осуществление самовольной перепланировки этого помещения.

На основании распоряжения КУГИ от 15.08.2007 N 1526-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: 195298, Санкт-Петербург, Ленская улица, д. 20, к. 1, литера А, пом. 8Н" Фонд имущества 10.10.2007 провел торги по продаже данного помещения. Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона от 10.10.2007 победителем торгов признан Михайлов Ю.К., с которым Фонд имущества заключил договор купли-продажи от 15.10.2007 N 8285-ПА/И. Переход права собственности на помещение к Михайлову Ю.К. зарегистрирован в установленном законом порядке; Михайлову Ю.К. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 14.12.2007 серии 78-АГ N 110154.

Коваленко В.П. обратилась с настоящим иском в суд, указывая на то, что проведением торгов нарушены ее права как арендатора названного помещения и как лица, относящегося к субъектам малого предпринимательства, поскольку вопреки Положению об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и Фонда имущества при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости, утвержденного распоряжением КУГИ от 03.08.2006 N 233-р (далее - Положение N 233-р), КУГИ, принимая решение о продаже арендованного помещения, не оформил с ней дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока его действия и ответил отказом на ее предложение заключить такое соглашение. Коваленко В.П. считает, что она добросовестно исполняла обязательства по договору аренды помещения, которое находится у нее в пользовании на основании последовательно заключаемых с КУГИ договоров аренды с 1993 года, поэтому КУГИ был обязан обеспечить установленные Положением N 233-р гарантии для арендаторов приватизируемых помещений.

Исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не установил предусмотренных законом оснований для удовлетворения иска.

Порядок приватизации объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, определяется Законом Санкт-Петербурга от 10.03.2005 N 59-15 "О приватизации государственного имущества Санкт-Петербурга" и разработанным во исполнение этого закона Положением ДО 233-р.

Положением N 233-р в редакции от 13.07.2007 N 197-р, действовавшей на момент принятия КУГИ распоряжения от 15.08.2007 N 1526-рз, предусмотрен ряд мер, гарантирующих возможность добросовестным арендаторам, которые не менее 5 лет арендуют объекты, являющиеся имуществом казны Санкт-Петербурга, заключить дополнительное соглашение к договору аренды объекта о продлении срока действия договора аренды на срок до 10 лет включительно, К таким мерам, в частности, относятся; направление арендатору письма, содержащего предложение в месячный срок с момента получения письма заключить дополнительное соглашение к договору аренды объекта о продлении его срока; приостановление оформления документов по приватизации до заключения дополнительного соглашения; обязательность включения в состав документов, являющихся основанием для подготовки распоряжения об условиях приватизации (продажи) объекта, подписанного и зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении арендных отношений.

Подпунктами 2-1.1 - 2-1.4 пункта 2-1 и подпунктами 4.1,2.1 - 4,1.2.4 пункта 4.1.2 Положения N 233-р установлены требования, при соблюдении которых КУГИ обязан до принятия решения о приватизации направить арендатору приватизируемого объекта недвижимости предложение заключить дополнительное соглашение о продлении срока действия договора на 10 лет.

Суд апелляционной инстанции, установив, что арендатором не были выполнены все требования, установленные Положением N 233-р (осуществлена самовольная перепланировка арендованного помещения, помещение передано в субаренду с нарушением установленного договором порядка), отказал предпринимателю в удовлетворении требования обязать КУГИ заключить с ним дополнительное соглашение к договору аренды от 19.09.2006 N 07-А001811.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица только в том случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительное_ заключенной на торгах сделки.

Общий порядок организации и проведения торгов регламентирован в статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе предусмотрены порядок и сроки извещения о торгах, порядок их проведения, оформления участия в торгах, определения лица, выигравшего торги, указания сведений о начальной цене.

Из материалов дела видно и предпринимателем не оспаривается, что указанные правила, порядок проведения и организации торгов соблюдены надлежащим образом.

Распоряжение КУГИ от 15.08.2007 N 1526-рз, на основании которого организованы торги и проведена приватизация спорного объекта нежилого фонда, не оспорено истцом со ссылкой на нарушение при его принятии Положения N 233-р и не признано недействительным в установленном законом порядке,

В уведомлении от 13.03.2007 N 742 КУГИ сообщил Коваленко В.П. о подготовке в соответствии с Положением N 233-р комплекта документов, необходимого для принятия КУГИ решения об условиях приватизации (продажи) арендованного предпринимателем помещения, и предложил ей принять участие в торгах по приватизации (продаже) данного объекта недвижимости, однако заявку на участие в торгах Коваленко В.П. не подала.

При таком положении апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии предусмотренных статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания оспариваемых торгов недействительными.

Довод Коваленко В,П. о том, что во время действия договора аренды от 19.09.2006 N 07-А001811 она не нарушила требований подпунктов 2-1.1 - 2-1.3 пункта 2-1 и подпунктов 4.1.2.1 - 4.1.2.4 пункта 4.1.2 Положения N 233-р, направлен на переоценку выводов апелляционного суда об установленных по делу обстоятельствах, что в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Поскольку суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного постановления, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления от 13.10.2008 и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 по делу N А56-47988/2007 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Коваленко Веры Павловны - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин

Е.В. Коняева