Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2008 г. N 13АП-6408/2008

г. Санкт-Петербург

13 октября 2008 г.

Дело N А56-47988/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2008 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2008 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6408/2008) Коваленко Веры Павловны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.05.2008г. по делу N А56-47988/2007 (судья Астрицкая С.Т.), принятое

по иску Коваленко Веры Павловны

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо Михайлов Юрий Константинович

о признании недействительными торгов

при участии:

от истца: Коваленко В.П. (паспорт), Коваленко В.А. доверенность от 05.06.2007г. 78 ВЖ 860593, адвокат Савков А.В. доверенность от 28.01.2008г. 78 ВЗ 400849

от ответчиков: 1) Котельникова Л.Д. доверенность от 29.12.2007г. N 32093-42, 2) Чуватина Е.В. доверенность от 29.12.2007г. N 7463/28

от 3-го лица: Михайлов Ю.К.(паспорт), представитель Николаева А.Ю. доверенность от 10.09.2008г. 78 ВИ 096466

установил:

Индивидуальный предприниматель Коваленко Вера Павловна (далее - ИП Коваленко В.П., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) о признании недействительными торгов по продаже арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 195298, Санкт-Петербург, ул. Ленская, д.20, корп.1, литер А, помещение 8Н, площадью 51,3 кв.м., Цокольный этаж, кадастровый номер 78:6105:0:3:1, арендуемого в соответствии с договором аренды N 07-А001811 от 19 сентября 2006 г., а также об обязании заключить дополнительное соглашение о продлении данного договора аренды на 10 лет.

В судебном заседании истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил признать торги по продаже нежилого помещения по ул. Ленской, дом 20 к.1 недействительными, а также обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключить с ним договор аренды сроком на 10 лет.

Определением суда от 04 марта 2008 года по ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен собственник спорного нежилого помещения Михайлов Юрий Константинович (далее - Михайлов Ю.К.)

В судебном заседании 29.04.2008г. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Фонда имущества Санкт-Петербурга, которое судом удовлетворено.

Решением суда от 06.05.2008г. в иске в части признания торгов недействительными отказано; иск в части требования о заключении договора аренды оставлен без рассмотрения.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит отменить решение от 06.05.2008г.; принять по делу новый судебный акт.

По мнению подателя апелляционной жалобы, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда об отказе в удовлетворении требования о признании торгов недействительными ввиду отсутствия нарушения прав истца при проведении торгов. По мнению подателя апелляционной жалобы, ее права были нарушены в результате невыполнения КУГИ Санкт-Петербурга положений распоряжения КУГИ Санкт-Петербурга от 03.08.2006г. N 233-р в отношении истца как арендатора объекта, являющегося также субъектом малого предпринимательства, а именно не было предложено заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия договора на срок до 10 лет включительно.

Кроме того, необоснованным является вывод суда первой инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в материалах дела имеются копии двух заявлений истца, направленных 12.04.2007г. и 19.09.2007г. в КУГИ Санкт-Петербурга с предложением заключить дополнительное соглашение о продлении договора аренды на 10 лет. На заявления был получен ответ с отказом в заключении договора аренды на 10 лет. Таким образом, по мнению подателя апелляционной жалобы, истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008г. установлены безусловные основания для отмены решения суда и рассмотрение дела назначено по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика (по требованию о признании торгов недействительными).

При рассмотрении дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, заявленные к ответчику - КУГИ Санкт-Петербурга: просил обязать КУГИ Санкт-Петербурга заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия договора аренды на 10 лет.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования и свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

По мнению представителей ответчиков, третьего лица исковые требования не подлежат удовлетворению.

Изменился состав суда, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела и исследование доказательств начато сначала.

Как следует из материалов дела, между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и ИП Коваленко В.П. (арендатор) был заключен договор от 19.09.2006г. N 07-А001811 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 195298, Санкт-Петербург, ул. Ленская, д.20, корп.1, литер А, помещение 8Н, площадью 51,3 кв.м., Цокольный этаж с загл. до 0,5 м., кадастровый номер 78:6105:0:3:1. Срок действия договора 11 месяцев (пункт 1.3 договора).

Ранее указанное помещение Предприниматель занимал на основании договора от 30.07.1999г. N 07-А001811 (л.д. 32).

Между ИП Коваленко В.П. (арендатор) и ИП Алешагиным Юрием Викторовичем (субарендатор) был заключен договор субаренды от 24.09..2006г. N 2 нежилого помещения 8Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Ленская, д.20, корп. 1, литер А, площадью 51,3 кв.м.

В соответствии с распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга N 1526 от 15.08.2007г. нежилое помещение по ул. Ленская 20, к.1, литер А, пом. 8Н площадью 51,3 кв.м. было выставлено на продажу в соответствии с определенным способом приватизации объекта: продажа государственного имущества на аукционе.

10 октября 2007 года Фонд имущества Санкт-Петербурга провел торги, на которых вышеуказанный объект был продан Михайлову Юрию Константиновичу.

Между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Михайловым Юрием Константиновичем заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения от 15.10.2007г. Право собственности Михайлова Ю.К. на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2007г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Заинтересованность истца в оспаривании торгов заключается в возможном (потенциальном) его участии в торгах, тем более, что истец являлся арендатором приватизируемого имущества. Вместе с тем истец не указал ни одного нарушения правил (процедуры) проведения торгов, установленных законом.

Суд не усматривает нарушений установленных законом правил при проведении оспариваемых торгов и соответственно не находит оснований для признания их недействительными.

Истец полагает, что со стороны КУГИ Санкт-Петербурга были нарушены положения пунктов 3-1.1, 3-1.2.2 Положения об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости, утвержденного Распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 03.08.2006г. N 233-р (в редакции Распоряжения от 13.07.2007г. N 197-р) - далее Положение, в соответствии с которым КУГИ Санкт-Петербурга должен был приостановить на один год действия по формированию в установленном порядке пакета документов, необходимых для принятия решения об условиях продажи (приватизации) объекта, о чем направить арендатору (истцу) уведомление и в соответствии с пунктом 4.1.2 Положения направить арендатору предложение о заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до 10 лет включительно.

Вместе с тем принятое КУГИ Санкт-Петербурга решение об условиях продажи (приватизации) объекта - распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 15.08.2007г. N 1526-рз не было оспорено Предпринимателем по указанным основаниям.

При этом на оценку действительности проведенных торгов по продаже объекта в соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные Предпринимателем обстоятельства не влияют, так как Положение, утвержденное распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 03.08.2006г. N 233-р, не регулирует порядок проведения торгов по продаже объекта. Кроме того, для признания торгов недействительными необходимо установить нарушение порядка их проведения, установленного законом, а не подзаконным актом (к которым относится распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга).

Апелляционным судом не принимается довод ответчиков о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора в отношении требования о понуждении КУГИ Санкт-Петербурга заключить дополнительное соглашение к договору аренды, так как в заявлениях предпринимателя Коваленко В.П. в адрес КУГИ Санкт-Петербурга от 10.04.2007г. и от 05.06.2007г. (вх. 2963 от 05.06.2007г.), от 25.09.2007г. указано единственное существенное условие дополнительного соглашения к договору аренды - продление срока действия договора на 10 лет, в связи с чем указанные заявления суд оценивает как оферту (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основание для оставления иска без рассмотрения в части требования о заключении дополнительного соглашения к договору аренды отсутствует.

Апелляционным судом рассмотрены доводы Предпринимателя о наличии у него права на продление аренды спорного объекта сроком до 10 лет включительно в соответствии с распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 03.08.2006г. N 233-р. Апелляционным судом установлено, что Предприниматель как арендатор спорного объекта не отвечал всем необходимым требованиям, предусмотренным пунктами 2-1, 4.1.2 Положения, утвержденного распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 03.08.2006г. N 233-р, в частности в отношении объекта была осуществлена самовольная перепланировка, что подтверждается соответствующей отметкой ГУ ГУИОН на плане вторичного объекта недвижимости (л.д. 20), объект передавался в субаренду с нарушением установленного порядка (отсутствует согласование органов госпожнадзора и уведомление арендодателя). Данные нарушения являлись достаточными для отказа КУГИ Санкт-Петербурга в продлении срока действия договора аренды до 10 лет включительно.

В настоящее время собственник спорного объекта в результате его приватизации изменился, договор аренды с Предпринимателем, как пояснили стороны, прекращен по инициативе нового собственника.

При вышеизложенных обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.

Коваленко Вера Павловна как инвалид II группы освобождена от уплаты госпошлины.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 4 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 мая 2008 года по делу N А56-47988/2007 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить Коваленко Вере Павловне 2 000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина