Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2009 г. N А05-5868/2008 Поскольку у ответчика отсутствуют документы, подтверждающие приобретение спорного имущества, следовательно, регистрация права собственности Общества на объект, включающий спорные сооружения, незаконна

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 февраля 2009 г. N А05-5868/2008

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2009 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 февраля 2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 февраля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

при участии предпринимателя Самсонова Г.Л. (паспорт 11 97 N 001287) и его представителя Йолева В.Н. (доверенность от 03.06.2008), от предпринимателя Наумова Х.Ф. его представителя Колтового Б.А. (доверенность от 27.06.2008), от ООО "Мост-Т" Яковенко М.В. (доверенность от 15.09.2008), от ООО "Бастион" Колтового Б.А. (доверенность от 19.01.2009); третьего лица Шиловского А.А. (паспорт 11 07 N 530264), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост-Т" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.08.2008 (судья Макаревич И.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 (судьи Романова А.В., Журавлев А.В., Козлова С.В.) по делу N А05-5868/2008, установил:

Индивидуальный предприниматель Самсонов Геннадий Леонидович (свидетельство о государственной регистрации от 26.01.2006 серии 29 N 001642121) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление) о признании недействительными свидетельства от 03.03.2008 серии 29-АК N 256457 о государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Мост-Т" (далее - ООО "Мост-Т") и зарегистрированного права собственности общества на рампы, пандусы, навес, крыльцо.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Самсонов Г.Л. указал федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" (далее - Ростехинвентаризация), ООО "Мост-Т".

Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен N А05-5868/2008.

Индивидуальный предприниматель Наумов Христофор Федорович (свидетельство о государственной регистрации от 26.11.2004 серии 29 N 001105487) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к ООО "Мост-Т" о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на здание складского корпуса с крытыми рампами, навесом, пандусами, крыльцами, за исключением помещений 1-го этажа (N 2, 3, 87-114, 123, 124, 129-147) и 2-го этажа (N 18, 18а, 186, 19, 19а, 196, 22, 22а, 22б, 23, 23а, 24) общей площадью 23 988,3 кв. м; инвентарный номер 11:401:002:000174050; литеры А, А1, а, Г, Г1; кадастровый номер 29:22:000000:11:401:002:000174050:0000:20010, находящееся по адресу: г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, Ленинградский пр., д. 382, корп. 1, стр. 1.

Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен N А05-6128/2008.

Определением от 25.06.2008 дела N А05-5868/2008 и N А05-6128/2008 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу N А05-5868/2008; к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Бастион" (далее - ООО "Бастион"), Шиловский Александр Аркадьевич, общество с ограниченной ответственностью "АВФ-Алко" (далее - ООО "АВФ-Алко").

Протокольным определением от 08.07.2008 отказано в привлечении Ростехинвентаризации к участию в деле в качестве третьего лица.

После объединения дел предприниматель Самсонов Г.Л. заявил о соответствии своих требований требованиям Наумова Х.Ф., отказался от требований к Управлению. Протокольным определением от 12.08.2008 Управление привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Истцы уточнили, что предметом иска по объединенному делу является признание недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Мост-Т" на здание складского корпуса, указанное в свидетельстве о государственной регистрации права от 03.03.2008 серии 29-АК N 256457. При этом истцы пояснили, что считают неправомерным включение в состав принадлежащего ООО "Мост-Т" объекта крытых рамп и пандусов.

Решением от 19.08.2008 производство по делу в отношении Управления прекращено в связи с отказом предпринимателя Самсонова Г.Л. от исковых требований к Управлению; требование истцов о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Мост-Т" на здание складского корпуса с крытыми рампами, навесом, пандусами, крыльцами общей площадью 23 988,3 кв. м (за исключением перечисленных в свидетельстве от 03.03.2008 помещений первого и второго этажей) удовлетворено. При этом суд исходил из того, что ни истцы, ни ответчик не являются собственниками спорных сооружений; крытая рампа по наружному периметру здания площадью 3 403 кв. м с пандусами не входила в состав имущества, приобретенного обществом с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" (далее - ООО "СеверСтрой") по договору от 22.08.2001, заключенному по результатам торгов с Российским фондом федерального имущества, и отчужденного впоследствии ООО "Мост-Т" по договору купли-продажи от 23.07.2003; в перечень помещений площадью 23 988,3 кв. м, принадлежащих ООО "Мост-Т", не включены рампы и пандусы.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Мост-Т" просит данные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, ненадлежащую оценку судом представленных в материалы дела доказательств, неправильное применение норм материального права. Как указывает податель жалобы, первоначальному собственнику - акционерному обществу открытого типа "Североптпродторг" (далее - АООТ "Североптпродторг") принадлежало именно здание со всеми конструктивными элементами (рампами, пандусами, навесами, крыльцами), за исключением отдельных помещений, отчужденных истцам и третьим лицам; предметом договора купли-продажи от 22.08.2001, по которому отчуждалось имущество АООТ "Североптпродторг", также являлось здание, за исключением указанных в договоре помещений; спорные элементы не могут являться самостоятельными объектами права, представляют вместе со зданием складского корпуса неделимую вещь и связаны с ним как главная вещь и принадлежность.

Предприниматель Наумов Х.Ф. в отзыве на кассационную жалобу ООО "Мост-Т" просит оставить ее без удовлетворения, считая, что предметом по договору купли-продажи от 23.07.2003 не могло являться здание, поскольку часть нежилых помещений в нем к тому моменту уже находилась в собственности иных лиц; рампа с пандусом представляет собой самостоятельное сооружение, не входящее в состав основного строения (здания), не включена в предмет продажи по договору от 23.07.2003; предмет указанного договора нельзя считать определенным; зарегистрированное право собственности ООО "Мост-Т" на рампы и пандусы нарушает права других собственников помещений в здании использовать спорное имущество в предпринимательской деятельности; истцы добросовестно, открыто и непрерывно владеют данным имуществом на протяжении более 8 лет, порядок пользования рампами и пандусами определен заключенным между собственниками помещений соглашением.

Предприниматель Самсонов ГЛ. в отзыве на кассационную жалобу ООО "Мост-Т" просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что ответчик не приобрел право собственности на крытые рампы, пандусы, крыльца ввиду невключения данных элементов в договор купли-продажи от 23.07.2003, предметом продажи по которому не могло являться здание складского корпуса, поскольку часть нежилых помещений в здании уже принадлежала другим собственникам.

ООО "АВФ-Алко" в отзыве на кассационную жалобу ООО "Мост-Т" также просить оставить ее без удовлетворения, считая, что объектом права ответчика является не здание складского корпуса, а конкретные помещения площадью 23 988,3 кв. м; рампа с пандусом не входит в состав основного строения, является самостоятельным сооружением и при отчуждении должна быть указана в договоре отдельной строкой, однако в договоре купли-продажи от 23.07.2003 не была обозначена.

В связи с поступлением от Самсонова ГЛ. второй кассационной жалобы на те же судебные акты, назначенной к рассмотрению на 10.02.2009, рассмотрение кассационной жалобы ООО "Мост-Т" было отложено на ту же дату.

После отложения судебного заседания в составе суда произведена замена судьи Рудницкого Г.М. на судью Кадулина А.В.; рассмотрение кассационной жалобы ООО "Мост-Т" начато сначала.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 10.02.2009, производство по кассационной жалобе Самсонова ГЛ. прекращено в соответствии со статьей 282 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с его отказом от кассационной жалобы.

В судебном заседании представитель ООО "Мост-Т" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Предприниматель Самсонов Г.Л. и его представитель, представитель предпринимателя Наумова Х.Ф. и ООО "Бастион" (в одном лице) против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах. Шиловский А.А. также возражал против удовлетворения жалобы.

Другие лица, участвующие в деле, о настоящем судебном заседании извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, за предпринимателем Самсоновым Г.Л. на основании договора купли-продажи от 03.05.2000, заключенного с АООТ "Североптпродторг", акта приема-передачи основных средств от 03.05.2000 зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 3 383,8 кв. м, расположенные на первом и втором этажах (помещения N 129-147 и N 22-24 соответственно согласно поэтажному плану) здания складского корпуса по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Дорога на речпорт, д. 7 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.06.2000 серии 29.00 N 0057887).

Характеристики помещений в договоре указаны в соответствии с техническим паспортом N 17405/00:1003, по данным которого платформа железнодорожная площадью 332,0 кв. м и крытая платформа (автомобильная рампа) площадью 369,0 кв. м относятся к имуществу общего пользования.

За Наумовым Х.Ф. на основании договора купли-продажи от 19.10.2000, также заключенного с АООТ "Североптпродторг", передаточного акта от 19.10.2000 зарегистрировано 06.12.2000 право собственности на нежилые помещения общей площадью 5 636,6 кв. м, расположенные на первом (N 87-104) и втором (N 18, 18а, 186, 19, 19а, 196) этажах названного здания, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 22.02.2007 серии 29 АК N 157375 (повторное). Характеристики помещений в договоре указаны в соответствии с техническим паспортом от 08.08.2000, по данным которого крытая платформа площадью 612,4 кв. м и открытая платформа площадью 115,5 кв. м (лит. П и Г2) относятся к имуществу общего пользования.

Помещения первого этажа N 123, 124 общей площадью 136,5 кв. м в складе 16-19, расположенные в том же здании, на основании договора купли-продажи от 20.02.2001 принадлежат Шиловскому Александру Аркадьевичу (свидетельство о государственной регистрации права от 27.03.2001 серии 29 АА N 023058).

Часть помещений в здании принадлежала также закрытому акционерному обществу "Архангельск-Металл" (далее - ЗАО "Архангельск-Металл").

АООТ "Североптпродторг", в собственности которого оставалась часть помещений, ЗАО "Архангельск-Металл", Шиловский А.А., Наумов Х.Ф. и Самсонов Г.Л. заключили соглашение от 20.04.2001 о совместной эксплуатации рамп, крылец и пандусов складского здания как имущества общего пользования.

Впоследствии помещения первого этажа N 2, 3 общей площадью 1 214,9 кв. м в здании складского корпуса по договору купли-продажи от 11.07.2001 приобретены в собственность ООО "АВФ-Алко" (свидетельство о государственной регистрации права от 02.08.2001 серии 29 АВ N 001388).

В дальнейшем помещения N 105-114 общей площадью 3 225,1 кв. м, расположенные на первом этаже здания, по договору купли-продажи от 27.04.2004 у ЗАО "Архангельск-Металл" приобретены ООО "Бастион", право собственности которого зарегистрировано 21.06.2004, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права от 21.06.2004 серии 29 АВ N 228329. В связи с приобретением помещений ООО "Бастион" присоединилось к соглашению от 20.04.2001, о чем подписало дополнение от 21.06.2004.

По результатам торгов по продаже имущества АООТ "Североптпродторг" Российский фонд федерального имущества заключил с ООО "СеверСтрой" договор купли-продажи от 22.08.2001. Предметом данного договора являлось следующее имущество: здание складского корпуса 1988 года постройки общей площадью 36 172,6 кв. м из сборных железобетонных панелей, включающее в себя вспомогательные помещения второго этажа и железнодорожную платформу с железнодорожными рампами площадью 6 080 кв. м и благоустройство (холодное водоснабжение и канализация), за исключением помещений общей площадью 13 596,4 кв. м с кадастровыми номерами 29:22:073007:0001:017405/00:1003, 29:22:073007:0001:017405/00:1004, 29:22:073007:0001:017405/00:1005, 29:22:073007:0001:017405/00:1006, 29:22:073007:0001:017405/00:1009; железнодорожный тупик, включающий два железнодорожных пути и железнодорожную стрелку; два мостовых крана грузоподъемностью 5 тонн каждый.

На основании указанного договора за покупателем зарегистрировано право собственности на здание складского корпуса общей площадью 36 172,6 кв. м (за исключением помещений общей площадью 13 596,4 кв. м), о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 25.10.2001 серии 29 АВ N 021998.

В связи с технической ошибкой, допущенной при первичной инвентаризации здания в 1997 году, составлен новый технический паспорт, согласно которому площадь здания составляет 37 496,2 кв. м. ООО "СеверСтрой" выдано новое свидетельство от 11.07.2003 серии 29 АВ N 151390 о государственной регистрации права собственности на здание складского корпуса общей площадью 37 496,2 кв. м (за исключением помещений общей площадью 13 596,4 кв. м).

На основании заключенного с ООО "СеверСтрой" договора купли-продажи от 23.07.2003, акта приема-передачи от 28.07.2003 за ООО "Мост-Т" зарегистрировано 09.10.2003 право собственности на здание складского корпуса общей площадью 37 496,2 кв. м (исключены помещения общей площадью 13 596,4 кв. м), о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 09.10.2003 серии 29 АВ N 180726. В договоре купли-продажи от 23.07.2003 в качестве его предмета перечислено то же имущество, что и в договоре от 22.08.2001, с указанием общей площади здания 37 496,2 кв. м.

По результатам проведенной технической инвентаризации принадлежащих ООО "Мост-Т" помещений в мае 2006 года составлен новый технический паспорт, согласно которому объект, приобретенный обществом, поименован как "здание складского корпуса за исключением помещений первого этажа (N 2, 3, 87-104, 105-114, 123, 124, 129-147) и второго этажа (N 18, 18а, 18б, 19, 19а, 19б, 22, 22а, 22б, 23, 23а, 24)", площадь принадлежащих ООО "Мост-Т" помещений составляет 23 988,3 кв. м. По сообщению Ростехинвентаризации (том 2, лист дела 1,1), в указанную площадь не включена площадь рамп, навесов, пандусов и крылец.

Взамен свидетельства о государственной регистрации права от 09.10.2003 серии 29 АВ N 180726 ответчику выдано новое свидетельство от 16.11.2006 серии 29-АК N 131321 о государственной регистрации права собственности на здание складского корпуса, за исключением помещений первого этажа (N 2, 3, 87-104, 105-114, 123, 124, 129-147) и второго этажа (N 18, 18а, 18б, 19, 19а, 19б, 22, 22а, 22б, 23, 23а, 24), общей площадью 23 988,3 кв. м.

В связи с изменением приказом исполнительного директора ООО "Мост-Т" наименования объекта на "здание складского корпуса с крытыми рампами, навесом, пандусами, крыльцами" за исключением части помещений первого и второго этажей (перечисленных выше), по заявлению ООО "Мост-Т" от 30.01.2008 внесены изменения в технический паспорт в части дополнения наименования объекта, а также состава помещений, относящихся к литерам А и Г. На основании заявления правообладателя внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части изменения наименования объекта, а также включения в состав объекта дополнительно литер А1, а, Г, П. Взамен ранее выданных свидетельств от 09.10.2003 серии 29 АВ N 180726, от 05.06.2006 серии 29-АК N 043900, от 16.11.2006 серии 29-АК N 131321 ответчику выдано новое свидетельство от 03.03.2008 серии 29-АК N 256457 о государственной регистрации права собственности ООО "Мост-Т" на здание складского корпуса с крытыми рампами, навесом, пандусами, крыльцами общей площадью 23 988,3 кв. м, за исключением помещений первого этажа (N 2, 3, 87-114, 123, 124, 129-147) и второго этажа (N 18, 18а, 18б, 19, 19а, 19б, 22, 22а, 22б, 23, 23а, 24); литеры А, А1, а, Г, П.

В марте 2008 года ООО "Мост-Т" предложило Наумову Х.Ф. и Самсонову Г.Л. освободить территории пандуса и крытой рампы, незаконно занимаемые истцами, либо заключить соответствующий договор об использовании данного имущества, ссылаясь на то, что является его собственником. В мае 2008 года ООО "Мост-Т"' обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Бастион" и Наумову Х.Ф. об освобождении территории крытой рампы здания складского корпуса и о взыскании неосновательного обогащения, полученного в результате пользования производственными площадями за период с 01.03.2008. На основании указанного заявления арбитражным судом возбуждено дело N А05-4217/2008.

Самсонов Г.Л. и Наумов Х.Ф., ссылаясь на то, что в состав приобретенного ООО "Мост-Т" по договору от 23.07.2003 имущества не входило имущество общего пользования (рампы, навесы, крыльца), в связи с чем за ООО "Мост-Т" неправомерно зарегистрировано право собственности на здание складского корпуса с крытыми рампами, навесом, пандусами, крыльцами, чем нарушаются права истцов на использование крытой рампы и пандуса, обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. По смыслу в совокупности статей 2, 4, 17 названного Закона права на недвижимое имущество возникают не из факта их государственной регистрации, а по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; государственная регистрация прав не может подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права, вторгаться в содержание договора, затрагивать содержание возникшего на основании договора гражданского права.

С учетом изложенного суд при рассмотрении дела правомерно исходил из того, что за ООО "Мост-Т" могло быть зарегистрировано право собственности только на то имущество, которое оно приобрело по договору купли-продажи от 23.07.2003.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Проанализировав в соответствии с правилами статьи 431 названного Кодекса условия договора от 23.07.2003, суд правомерно посчитал, что поскольку часть помещений в здании на момент его заключения находилась в собственности иных лиц,

по указанному договору не могло быть отчуждено здание как первичный объект недвижимости, а продавец имущества мог реализовать только принадлежащие ему помещения в названном здании. Спорные элементы (крытые рампы и пандусы) в составе продаваемого имущества в договоре не поименованы. По данным Ростехинвентаризации, площадь крытых рамп, навесов, пандусов и крылец не включена в площадь помещений 23 988,3 кв. м, в отношении которых ООО "Мост-Т" выдавалось повторное свидетельство о государственной регистрации права после инвентаризации 2006 года. Объем прав ответчика как вторичного приобретателя имущества не мог увеличиться вследствие проведения технической инвентаризации объекта и изменения его наименования.

Судом также установлено, что крытая рампа и пандус как до приобретения помещений в здании ответчиком, так и после использовались всеми собственниками помещений в здании, в том числе и ООО "СеверСтрой" как предыдущим собственником помещений, отчужденных ООО "Мост-Т"; споры между собственниками по поводу принадлежности крытой рампы с пандусами либо порядка их использования не возникали. Сам ответчик также в течение почти пяти лет после покупки недвижимости не заявлял о притязаниях на крытую рампу и пандусы.

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что документы, подтверждающие приобретение ответчиком, кроме помещений площадью 23 988,3 кв. м в здании, еще и сооружений в виде крытой рампы и пандусов, не представлены, в связи с чем регистрация права собственности ООО "Мост-Т" на объект, включающий данные сооружения, незаконна. Поскольку в силу положений Закона о государственной регистрации государственная регистрация не может быть признана недействительной частично, суд правомерно удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Доводы подателя жалобы о неправильном определении судом состава имущества, приобретенного ООО "Мост-Т" по договору купли-продажи от 23.07.2003, и предмета договора как помещений в здании, а не здания за исключением помещений, принадлежащих истцам и третьим лицам, со ссылкой на документы, касающиеся организации и проведения торгов, и технические паспорта, подлежат отклонению как направленные на переоценку исследовавшихся судом доказательств и выводов суда об установленных им обстоятельствах, что в суде кассационной инстанции не допустимо.

Довод ответчика о том, что суд не установил принадлежность спорных сооружений, в связи с чем возникла правовая неопределенность в отношении данного имущества, также не может быть принят во внимание. Отсутствие оснований для признания элементов здания общей собственностью собственников помещений в здании нежилого назначения, в том числе и ввиду законодательного неурегулирования этого вопроса, не свидетельствует о возможности признания этих элементов принадлежащими ответчику. Статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить правовым обоснованием возникновения права собственности на крытую рампу и пандусы у ООО "Мост-Т", так как указанные сооружения в случае признания их не имеющими самостоятельного назначения являлись бы необходимыми для обслуживания всех помещений в здании, а не только принадлежащих ответчику помещений. Кроме того, согласно содержащейся в указанной статье оговорке принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное, однако судом установлено, что договором купли-продажи от 23.07.2003 передача в собственность ООО "Мост-Т" крытой рампы и пандуса не предусматривалась.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении выводы соответствующими нормам права и имеющимся в деле доказательствам, не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.08.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу N А05-5868/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мост-Т" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов