Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 февраля 2009 г. N А56-12839/2008 Признан недействительным заключенный договор аренды земельного участка и признана недействительной государственная регистрация права аренды земельного участка, поскольку права истца как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, нарушаются наличием договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 февраля 2009 г. N А56-12839/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю.,

при участии от Администрации Матвеенко Е.С. (доверенность от 15.01.2009), от Комитета Баскаловой Ю.Ю. (доверенность от 28.05.2008), от Общества Яныкина А.А. (доверенность от 19.01.2009), от Управления Савеловой Д.О. (доверенность от 11.01.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Рестнаучспецстрой" и Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2008 по делу N А56-12839/2008 (судьи Полубехина Н.С., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.),

установил:

Администрация муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рестнаучспецстрой" (далее - Общество), Комитету по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района (далее - Комитет), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании недействительным заключенного между Комитетом и Обществом договора от 14.03.2005 N 3069 аренды земельного участка площадью 800 кв. м, находящегося по адресу: г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 24а; признании недействительной государственной регистрации права аренды названного земельного участка.

В обоснование иска Администрация сослалась на то, что в нарушение статей 30, 30.1, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок для строительства жилого дома предоставлен в аренду без проведения торгов, распорядительный акт компетентным органом местного самоуправления не принимался, земельный участок не сформирован в установленном порядке.

Решением от 13.08.2008 (судья Преснецова Т.Г.) в иске отказано. Суд посчитал, что постановлением Администрации от 30.12.2004 N 1188 Обществу фактически было предварительно согласовано место размещения жилого дома; срок действия договора от 14.03.2005 и цель использования земельного участка изменены в соответствии с положениями гражданского законодательства дополнительным соглашением от 21.12.2005, которое заключено со стороны арендодателя - уполномоченным органом, со стороны арендатора - надлежащим представителем и не оспаривается Администрацией в рамах настоящего дела; истцом пропущен общий срок исковой давности.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2008 названное решение оставлено без изменения. При этом апелляционный суд пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 21.12.2005, поскольку к моменту его подписания предусмотренный договором от 14.03.2005 срок его действия истек, обязательства, возникшие из данного договора, прекратились, следовательно, не могли быть изменены дополнительным соглашением; не усмотрел оснований для признания недействительным договора от 14.03.2005 в первоначальной редакции, правомерность заключения которого на срок до 29.11.2005 Администрацией не оспаривалась. Требования Администрации в части признания недействительной государственной регистрации договора аренды от 14.03.2005 с дополнительным соглашением от 21.12.2005 суд апелляционной инстанции квалифицировал как заявленные в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и посчитал не подлежащими удовлетворению по мотиву пропуска установленного частью четвертой статьи 198 названного Кодекса трехмесячного срока. В то же время в мотивировочной части постановления апелляционный суд указал на то, что данное постановление является основанием для внесения Управлением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) соответствующих записей об аннулировании государственной регистрации несуществующего права аренды.

В кассационной жалобе Общество просит изменить постановление апелляционного суда путем исключения из его мотивировочной части абзацев 1-6 на странице 4, абзацев 1, 2 на странице 5, содержащих выводы о ничтожности дополнительного соглашения от 21.12.2005 как заключенного по окончании срока действия договора от 14.03.2005. По мнению подателя жалобы, имеющимися в деле доказательствами подтверждаются намерения Общества и Администрации оформить продление договора от 14.03.2005 N 3069 в пределах срока его действия, Общество своевременно подавало заявки, однако договор и дополнительное соглашение были подписаны по истечении длительного времени после обращений Общества не по его вине.

Управление в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционного суда от 31.10.2008, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение от 13.08.2008. Податель жалобы не согласен с выводами, содержащимися в мотивировочной части постановления, о том, что обязательства, возникшие из договора от 14.03.2005, прекратились 29.11.2005 и дополнительное соглашение от 21.12.2005, которым внесены изменения в несуществующее обязательство, ничтожно, в связи с чем его государственная регистрация незаконна. Как считает Управление, указание в тексте постановления на то, что оно является основанием для совершения регистрационных действий, не соответствует статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), поскольку в признании недействительным договора от 14.03.2005, послужившего основанием для государственной регистрации, отказано; резолютивная часть постановления апелляционного суда об оставлении решения суда первой инстанции без изменения противоречит выводам, содержащимся в мотивировочной части постановления, о том, что данный судебный акт является основанием для прекращения в ЕГРП записи о зарегистрированном праве.

В судебном заседании представители Общества и Управления поддержали каждый жалобу своего доверителя, а также доводы жалобы оппонента. Представители Администрации и Комитета против удовлетворения жалоб возражали, согласившись с выводами апелляционного суда в части оценки договора от 14.03.2005 и дополнительного соглашения от 21.12.2005, однако считая ошибочными выводы о применении исковой давности.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 30.12.2004 N 1188 Обществу передан в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок площадью 0,08 га по ул. Чкалова, 24-а в г. Гатчине для проведения проектно-изыскательских работ по строительству двухэтажного жилого дома с мансардой.

На основании указанного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 14.03.2005 N 3069 аренды земельного участка площадью 800 кв. м по указанному адресу для проведения проектно-изыскательских работ по строительству двухэтажного жилого дома с мансардой сроком с 30.12.2004 по 29.11.2005.

Дополнительным соглашением от 21.12.2005 к названному договору стороны изменили цель использования участка - для строительства двухэтажного жилого дома с мансардой, а также срок договора, установив его по 29.11.2008.

На основании договора от 14.03.2005 N 3069 с дополнительным соглашением от 21.12.2005 к нему Управлением 16.05.2006 зарегистрировано право аренды указанного земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.05.2008 (том 2, лист дела 51).

Администрация, считая, что дополнительное соглашение от 21.12.2005 заключено в нарушение статей 22, 25, 29, 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации без решения Администрации и проведения торгов, а заключенный договор от 14.03.2005 N 3069 подлежал прекращению в связи с истечением его срока 29.11.2005, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Пунктом 2.1 договора от 14.03.2005 N 3069 стороны определили срок его действия с 30.12.2004 по 29.11.2005. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

При таком положении апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 14.03.2005 N 3069 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прекратил свое действие 29.11.2005 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В связи с этим договор от 14.03.2005 не мог быть изменен дополнительным соглашением от 21.12.2005, подписание которого сторонами не должно было повлечь правовые последствия.

Возражения Общества и Управления в этой части основаны на неправильном толковании норм права. Пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность действия договора аренды, для которого законом установлены предельные сроки, до истечения предельного срока, если срок аренды не определен в договоре. Однако в договоре от 14.03.2005 был определен срок его действия - до 29.11.2005 и этот срок не превышал максимальный срок, установленный пунктом 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому по истечении определенного договором срока оснований считать договор пролонгированным не имелось.

Кроме того, стороны, подписав дополнительное соглашение от 21.12.2005 к договору от 14.03.2005 N 3069 и тем самым приняв договор в новой редакции, фактически оформили отношения по предоставлению Обществу земельного участка в аренду для строительства жилого дома.

Между тем порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется статьями 30, 30.1, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательства соблюдения установленного порядка - ни действовавшего на момент заключения договора от 14.03.2005, ни измененного с 01.10.2005 - отсутствуют. Как пояснили представители в судебном заседании, акт о выборе земельного участка для строительства с проектом границ не составлялся; решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего данный акт, и в последующем на его основании решения о предоставлении земельного участка для строительства органом местного самоуправления не принималось; работы по формированию земельного участка с постановкой его на государственный кадастровый учет не выполнялись; торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства не проводились.

Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 21.12.2005, указал на то, что правомерность заключения договора от 14.03.2005 N 3069 Администрацией не оспаривается и оснований для признания его недействительным не имеется. Однако согласно пункту 3 дополнительного соглашения от 21.12.2005 оно является неотъемлемой частью договора аренды от 14.03.2005 N 3069; указанный договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2005 послужил основанием для государственной регистрации права аренды земельного участка, необходимости в которой до изменения договора дополнительным соглашением не имелось. В связи с этим следует признать, что права Администрации как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, нарушаются не дополнительным соглашением от 21.12.2005 как самостоятельной сделкой, а наличием договора от 14.03.2005 с дополнительным соглашением от 21.12.2005 к нему.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки в целях применения такого способа защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав требование Администрации в части признания недействительным договора от 14.03.2005 N 3069 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2005 подлежало удовлетворению.

В связи с недействительностью договора аренды от 14.03.2005 и дополнительного соглашения от 21.12.2005 к нему подлежит удовлетворению и требование Администрации о признании недействительной государственной регистрации права аренды спорного земельного участка.

По смыслу статьи 2 Закона о государственной регистрации в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, что предполагает оспаривание правоустанавливающих документов, послуживших основанием для регистрации права.

Возможность оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права, когда существует подлежащий разрешению судом спор о праве, не исключает возможности обжалования заинтересованным лицом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действии регистрирующего органа как не соответствующих, по мнению заявителя, положениям Закона о государственной регистрации. В таком случае регистрационные действия подлежат проверке с точки зрения формального соблюдения регистратором при их совершении требований названного Закона.

Однако в данном случае, как видно из материалов дела, государственная регистрация права аренды спорного земельного участка оспаривается Администрацией по тем основаниям, что договор аренды от 14.03.2005 N 3069, измененный дополнительным соглашением от 21.12.2005, не соответствует положениям закона. Возражая против заявленных требований, Общество ссылалось на документы, подтверждающие, по его мнению, правомерность предоставления земельного участка в аренду под строительство жилого дома. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически Администрацией оспаривается зарегистрированное право Общества, а не действия регистрирующего органа в порядке административного производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Признание недействительной государственной регистрации, произведенной на основании недействительной сделки, является следствием недействительности сделки, поскольку такая государственная регистрация не может быть сохранена.

При таких обстоятельствах апелляционный суд ошибочно квалифицировал второе из заявленных Администрацией требований как подлежащее рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и неправильно применил установленный частью четвертой статьи 198 названного Кодекса трехмесячный срок как основание для отказа в удовлетворении требования. Суд первой инстанции, применяя исковую давность, не определил, с какого момента следовало исчислять начало течения срока.

Между тем в данном случае общий срок исковой давности, составляющий три года, о применении которой заявило Общество, Администрацией не пропущен, поскольку исполнение недействительной сделки началось не ранее чем с момента подписания дополнительного соглашения от 21.12.2005, а настоящий иск предъявлен Администрацией в арбитражный суд в апреле 2008 года.

С учетом изложенного кассационная инстанция пришла к выводу, что требования Администрации подлежали удовлетворению в полном объеме.

Кассационная инстанция находит обоснованным довод Управления о противоречивости постановления апелляционного суда, в мотивировочной части которого указано на то, что данное постановление является основанием для аннулирования государственной регистрации права аренды, произведенной в соответствии с ничтожным дополнительным соглашением от 21.12.2005, а в резолютивной части - на оставление без изменения решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Однако данное противоречие должно быть устранено путем изменения резолютивной части постановления, а не исключения из мотивировочной части указанного выше вывода.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что оба судебных акта подлежат отмене, поскольку по изложенным выше мотивам являются ошибочными выводы суда первой инстанции о законности дополнительного соглашения от 21.12.2005 и о предъявлении иска за пределами исковой давности, а также итоговый вывод апелляционного суда об отказе в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что все существенные для дела обстоятельства судом установлены, кассационная инстанция правомочна в силу пункта 2 части первой статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации.

Ввиду отмены судебных актов и удовлетворения исковых требований Администрации судебные расходы, связанные с рассмотрением иска и апелляционной жалобы, в сумме 3000 руб. подлежат отнесению на Общество, поскольку Комитет и Управление согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, введенному в действие Федеральным законом от 25.12.2008 N 281-ФЗ и действующему на момент вынесения настоящего постановления, освобождены от уплаты государственной пошлины. Судебные расходы по кассационным жалобам остаются на их подателях, так как отмена и постановления апелляционного суда, и решения арбитражного суда первой инстанции с принятием кассационным судом нового судебного акта об удовлетворении исковых требований не означает принятие постановления в пользу подателей жалоб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2008 по делу N А56-12839/2008 отменить.

Признать недействительным договор от 14.03.2005 N 3069 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2005 аренды земельного участка общей площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 24а.

Признать недействительной произведенную 16.05.2006 за N 47-78-16/010/2006-068 государственную регистрацию права аренды указанного земельного участка.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рестнаучспецстрой" в пользу администрации муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района 3000 руб. судебных расходов по иску и апелляционной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

П.Ю. Константинов