Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 февраля 2009 г. N А05-5178/2008 Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из обоснованности размера подлежащей уплате истцу арендной платы и пеней, а также из того, что ответчик не согласовал с истцом производство неотделимых улучшений

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 февраля 2009 г. N А05-5178/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Власовой М.Г., Кадулина А. В.,

при участии от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Северодвинск" Кожанова Е.А. (доверенность от 29.12.2008), от индивидуального предпринимателя Тихомировой Е.А. - Масловой И.В. (доверенность от 20.07.2006),

рассмотрев 16.02.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тихомировой Елены Алексеевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17.09.2008 (судья Шашков А.Х.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2008 (судьи Писарева О.Г., Зайцева А.Я., Козлова С.В.) по делу N А05-5178/2008,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тихомировой Е.А. (далее - Предприниматель) о расторжении договора аренды от 11.06.2004 N 03-07/229-04 и возложении на ответчика обязанности передать истцу здание, находящееся по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, Беломорский проспект, дом 24, а также о взыскании 1 533 407 руб. 59 коп. арендной платы за период с октября 2007 года по май 2008 года и 49 895 руб. 71 коп. пеней за период с 01.10.2007 по 06.05.2008.

До принятия судом решения по делу истец отказался от требований о расторжении договора аренды и о возложении обязанности передать освобожденное здание. Отказ от иска принят судом.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований в части взыскания арендной платы до 1 796 802 руб. 79 коп. за период с октября 2007 года по 03.07.2008, а также 105 412 руб. 11 коп. пеней, начисленных за период с 06.10.2007 по 30.07.2008.

Определением суда первой инстанции от 31.07.2008 принято встречное исковое заявление Предпринимателя к Комитету о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в размере 3 648 012 руб. 56 коп.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 17.09.2008, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2008 производство по делу в части расторжения договора аренды и возложения обязанности передать освобожденное здание прекращено. С Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 1 796 802 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате, 105 412 руб. 11 коп. пеней, 4500 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску, а также в доход федерального бюджета 16 511 руб. 07 коп. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска Предпринимателю отказано.

В кассационной жалобе Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить указанные судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска и удовлетворить его в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что арендатор не согласовал производство неотделимых улучшений с арендодателем, не основан на нормах материального права. Предприниматель считает, что отсутствие согласования с Комитетом объемов и стоимости работ по улучшению арендованного имущества не может являться основанием для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит судебные акты по делу не изменять.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета просил жалобу отклонить.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, исходя из содержащихся в кассационной жалобе доводов.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 11.06.2004 заключили договор аренды N 03-07/229-04, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 1122,8 кв. м, расположенное по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, Беломорский проспект, дом 24, для осуществления культурно-развлекательной деятельности, организации массовых и общественных мероприятий, организации общественного питания.

Указанное здание передано Предпринимателю по передаточному акту от 12.04.2004 .

Срок действия договора установлен с 12.04.2004 по 11.04.2019.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.2007.

В соответствии с пунктом 3.1 названного договора размер арендной платы составляет 535 143 руб. 78 коп. в год. Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что изменение размера арендной платы производится без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения, арендодатель письменно уведомляет арендатора о вышеназванных изменениях.

Дополнительным соглашением от 29.12.2007 к указанному договору изменены размер площади переданного в аренду здания, а также согласован размер арендной платы на 2007 год в сумме 2 218 089 руб. 73 коп.

Дополнительным соглашением от 22.02.2008 размер арендной платы за 2007 год уменьшен на стоимость выполненных работ по капитальному ремонту кровли и систем водоснабжения и канализации здания. Сумма арендной платы определена в размере 1 249 059 руб. 73 коп.

Уведомлением от 31.03.2008 Комитет известил ответчика об изменении размера арендной платы на 2008 год, которая составила 3 236 127 руб. 84 коп.

Из акта обследования указанного здания от 07.04.2008 следует, что арендатор без согласия арендодателя сдал часть помещений в субаренду.

В связи с этим 11.04.2008 Комитет направил Предпринимателю претензию о расторжении названного договора в связи с нарушением им пункта 4.2 договора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 02.07.2008 указанный договор досрочно расторгнут с 03.07.2008, установлен размер арендной платы за названное здание в период с 01.01.2008 по 03.07.2008 в сумме 1 635 592 руб. 95 коп, а также указано, что реконструкция здания произведена за счет арендатора и ее стоимость арендодателем не возмещается.

По акту приема-передачи от 03.07.2008 названное здание возвращено Комитету.

Поскольку Предприниматель не в полном объеме внес арендную плату за спорный период, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель обратился со встречным иском о взыскании с Комитета стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 3 648 012 руб. 56 коп.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из обоснованности размера подлежащей уплате Комитету арендной платы и пеней, а также из того, что Предприниматель не согласовал с Комитетом производство неотделимых улучшений.

Апелляционный суд согласился с этой позицией суда первой инстанции.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены либо изменения судебных актов по настоящему делу.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из положений статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, объект аренды был передан Предпринимателю по акту, в котором указано, что здание находится в удовлетворительном состоянии. Каких-либо недостатков объекта аренды в нем не отражено.

Не имеется в материалах дела и обращений арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков переданного здания.

Предприниматель неоднократно обращалась к Комитету с письмами, содержащими просьбы разрешить перепланировку помещений указанного здания, на что Комитет отвечал согласием, при этом указывая на то, что перепланировка может производиться за счет арендатора.

Вместе с тем пунктом 2.2.2 названного договора аренды к обязанностям арендатора отнесено поддержание здания и его инженерно-технического оборудования в исправном состоянии, несение расходов на содержание здания, своевременное произведение за его счет текущего и капитального ремонта и инженерно-технического оборудования.

Кроме того, из пункта 4.4 данного договора следует, что арендатор осуществляет реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование, перепланировку здания только с письменного согласия арендодателя, оформленного до начала выполнения работ. После их проведения в месячный срок производится инвентаризация здания, при необходимости по результатам инвентаризации вносятся изменения в договор.

Как правильно указали суды, Тихомирова Е.А. в нарушение вышеназванных условий договора не представила документов, подтверждающих согласие Комитета на производство неотделимых улучшений объекта аренды.

Таким образом, Предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении встречного иска.

Суды всесторонне исследовали представленные в дело доказательства, дали им надлежащую оценку, правильно применили нормы материального права и не допустили процессуальных нарушений, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основаниями для отмены принятых по делу судебных актов. При таких обстоятельствах жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17.09.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2008 по делу N А05-5178/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тихомировой Елены Алексеевны - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

М.Г. Власова

А.В. Кадулин