Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2008 г. N 14АП-3993/2008

г. Вологда

18 ноября 2008 г.

Дело N А05-5178/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2008 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Писаревой О.Г., судей Зайцевой А.Я., Козловой С.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Додул А.А.,

от истца - Кожанова Е.А. по доверенности от 25.12.2007, от ответчика - Масловой И.В. по доверенности от 19.07.2006,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тихомировой Елены Алексеевны на решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 сентября 2008 года по делу N А05-5178/2008 (судья Шашков А.Х.),

установил

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Тихомировой Елене Анатольевне (далее - Предприниматель) о расторжении договора аренды от 11 июня 2004 года N 03-07/229-04, о возложении на неё обязанности передать освобожденное здание, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, пр. Беломорский, д. 24, о взыскании 1 533 407 руб. 59 коп. арендной платы за период с октября 2007 года по май 2008 года и 49 895 руб. 71 коп. пеней за период с 01 октября 2007 года по 06 мая 2008 года.

До принятия судом решения по делу истец отказался от требований о расторжении договора аренды и о возложении обязанности передать освобожденное здание. Отказ от иска принят судом.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил размер исковых требований в части взыскания арендной платы до 1 796 802 руб. 79 коп. за период с октября 2007 года по 03 июля 2008 года, а также 105 412 руб. 11 коп. пеней, начисленных за период с 06 октября 2007 года по 30 июля 2008 года.

Определением от 31 июля 2008 года принято встречное исковое заявление Предпринимателя к Комитету о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества в размере 3 648 012 руб. 56 коп.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 17 сентября 2008 года производство по делу в части расторжения договора аренды и возложения обязанности передать освобожденное здание прекращено. С Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 1 796 802 руб. 79 коп. долга по арендной плате, 105 412 руб. 11 коп. пеней, 4500 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине по иску, а также в доход федерального бюджета 16 511 руб. 07 коп. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска Предпринимателю отказано.

Предприниматель с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска не согласился, в апелляционной жалобе просит его в указанной части отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению ответчика, ошибочен вывод суда о том, что арендатор не согласовал производство неотделимых улучшений. Он считает, что отсутствие согласования с Комитетом объемов и стоимости работ по улучшению арендованного имущества не может являться основанием для отказа в возмещении стоимости неотделимых улучшений.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель истца в отзыве и в устном выступлении считает доводы жалобы необоснованными, просит оставить решение суда без изменения.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, 11 июня 2004 года Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды N 03-07/229-04, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое отдельно стоящее здание общей площадью 1122,8 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, пр. Беломорский, д. 24, для осуществления культурно-развлекательной деятельности, организации массовых и общественных мероприятий, организации общественного питания.

Указанное здание передано Предпринимателю по передаточному акту от 12 апреля 2004 года.

Срок действия договора установлен с 12 апреля 2004 года по 11 апреля 2019 года.

Государственная регистрация аренды произведена 19 декабря 2007 года (запись N 29-29-06/043/2007-200).

В соответствии с пунктом 3.1 данного договора размер арендной платы составляет 535 143 руб. 78 коп. в год. Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что изменение размера арендной платы производится без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения, арендодатель письменно уведомляет арендатора о вышеназванных изменениях.

Дополнительным соглашением от 29 декабря 2007 года к указанному договору изменен размер площади переданного в аренду здания, а также размер арендной платы на 2007 год согласован в сумме 2 218 089 руб. 73 коп.

Дополнительным соглашением от 22 февраля 2008 года размер арендной платы за 2007 год уменьшен на стоимость выполненных работ по капитальному ремонту кровли и систем водоснабжения и канализации здания. Сумма арендной платы определена в размере 1 249 059 руб. 73 коп.

Уведомлением от 31 марта 2008 года Комитет известил ответчика об изменении размера арендной платы на 2008 год, которая составила 3 236 127 руб. 84 коп.

В акте обследования здания от 07 апреля 2008 года установлено, что арендатор без согласия арендодателя сдал помещения в субаренду 14 лицам.

В связи с этим 11 апреля 2008 года Комитет направил Предпринимателю претензию о расторжении договора за нарушение пункта 4.2 данного договора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 02 июля 2008 года договор досрочно расторгнут, установлен размер арендной платы за здание в период с 01 января 2008 года по 03 июля 2008 года в сумме 1 635 592 руб. 95 коп., а также указано, что реконструкция здания произведена за счет арендатора и ее стоимость арендодателем не возмещается.

По акту приема-передачи от 03 июля 2008 года здание возвращено Комитету.

Поскольку Предприниматель не в полном объеме внес арендную плату, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Предприниматель обратился со встречным иском о взыскании с Комитета стоимости улучшений арендованного имущества в сумме 3 648 012 руб. 56 коп.

Удовлетворяя исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из обоснованности размера подлежащей уплате Комитету арендной платы и пеней, а также из того, что Предприниматель не согласовал с Комитетом производство неотделимых улучшений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает принятое решение об отказе в удовлетворении встречного иска законным и обоснованным и не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

Из статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 того же Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу статьи 612 упомянутого Кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исходя из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 623 этого же Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Как следует из материалов дела, объект аренды был передан Предпринимателю по акту, в котором указано, что здание находится в удовлетворительном состоянии. Каких-либо недостатков объекта аренды в нем не отражено.

Не имеется в материалах дела и обращений арендатора к арендодателю с требованием об устранении недостатков переданного здания.

Предприниматель лишь неоднократно обращалась к Комитету с письмами, содержащими просьбы разрешить перепланировку помещений указанного здания, на что Комитет отвечал согласием, при этом указывая на то, что таковая может производиться за счет арендатора.

Вместе с тем, пунктом 2.2.2 спорного договора аренды к обязанностям арендатора отнесено поддержание здания и его инженерно-технического оборудования в исправном состоянии, несение расходов на содержание здания, своевременное произведение за его счет текущего и капитального ремонта и инженерно-технического оборудования.

Кроме того, из пункта 4.4 данного договора следует, что арендатор осуществляет реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование, перепланировку здания только с письменного согласия арендодателя, оформленного до начала выполнения работ. После проведения таковых в месячный срок производится инвентаризация здания, при необходимости по результатам инвентаризации вносятся изменения в договор.

Как правильно указал суд первой инстанции, Тихомирова Е.А. в нарушение вышеназванных условий договора не представила документов, подтверждающих согласие Комитета на производство неотделимых улучшений объекта аренды.

Более того, 05.12.2007 Тихомирова Е.А. подписала с Комитетом соглашение о проведении реконструкции данного здания, в котором указано, что реконструкция проведена арендатором за счет его собственных средств и стоимость работ по реконструкции арендодателем не возмещается.

Таким образом, довод подателя жалобы об ошибочности вывода суда о том, что арендатор не согласовал производство неотделимых улучшений, подлежит отклонению апелляционной инстанцией.

Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.

При таких обстоятельствах апелляционный суд находит, что обжалованное решение вынесено на основании исследования всех фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм материального права. Нарушений процессуального права, которые привели или могли привести к принятию незаконного решения, судом первой инстанции не допущено, а потому основания для отмены обжалованного судебного акта и удовлетворения требований апелляционной жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Архангельской области от 17 сентября 2008 года по делу N А05-5178/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Тихомировой Елены Алексеевны - без удовлетворения.

Председательствующий

О.Г. Писарева

Судьи

А.Я. Зайцева С.В. Козлова