Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 февраля 2009 г. N А13-4131/2008 Иск об урегулировании разногласий при заключении договора аренды не удовлетворен, поскольку ответчик правомерно применил к базовой ставке арендной платы повышающий коэффициент, исходя из того, что арендные отношения между ответчиком и истцом возникли с момента заключения первого договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 февраля 2009 г. N А13-4131/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

при участии от открытого акционерного общества "Череповецкий "Азот" Калининой В.В. (доверенность от 09.09.2008), от Комитета по управлению имуществом города Череповца Тихомировой НА. (доверенность от 29.12.2008),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Череповецкий "Азот" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 02.10.2008 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 (судьи Зайцева А.Я., Козлова С.В., Писарева О.Г.) по делу N А13-4131/2008,

установил:

Открытое акционерное общество "Череповецкий "Азот" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области к Комитету по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) с иском, уточненным в процессе рассмотрения спора, об урегулировании разногласий сторон при заключении договора N 11019 аренды земельного участка и определении условий договора, изложенных в абзаце 1 пункта 3.2 договора и в приложении N 3 к договору (расчет арендной платы за земельный участок) в редакции истца согласно протоколу разногласий от 08.05.2008.

Решением от 02.10.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.11.2008, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить названные судебные акты и удовлетворить иск или изменить мотивировочную часть решения от 02.10.2008, указав следующее: фактически земельный участок предоставлен в пользование с 20.02.2006; по смыслу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и постановления правительства Вологодской области от 24.10.2007 N 1447 началом исчисления срока для применения повышающих коэффициентов при расчете арендной платы за пользование земельными участками, предоставленными под жилищное строительство, является момент фактического предоставления земельного участка в аренду, а именно 20.02.2006.

При этом податель жалобы указывает на несоответствие выводов судов, содержащихся в решении от 02.10.2008 и постановлении от 24.11.2008, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и нарушение норм процессуального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в соответствии с соглашением от 30.03.2004 N 469 о предварительном согласовании места размещения объекта постановлением мэра города Череповца от 14.12.2005 N 5149 Обществу предоставлен в аренду земельный участок для проектирования и строительства жилого дома N 8а и продовольственного магазина N 86 (по генплану) в 219 квартале.

На основании данного постановления Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 20.02.2006 N 8356 аренды земельного участка общей площадью 12 122 кв. м с кадастровым номером 35:21:0302009:0075, расположенного по адресу: Вологодская обл., г. Череповец, 219 квартал, сроком по 12.12.2006. В договоре указано, что его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 14.12.2005. Согласно пункту 2.3 договора арендные платежи начисляются с 14.12.2005. Фактическая передача участка арендатору в аренду оформлена актом приема-передачи от 20.02.2006. По соглашению сторон от 26.04.2007 указанный договор расторгнут с 10.01.2007.

В дальнейшем стороны 20.03.2007 заключили новый договор N 9708 аренды того же участка. В преамбуле этого договора указано, что он заключен на основании постановления мэра города Череповца от 14.12.2005 N 5149. Согласно пункту 2.1 договора его условия распространены на правоотношения, возникшие с 10.01.2007 по 08.01.2008. Соглашением от 28.02.2008 стороны расторгли указанный договор с 01.01.2008.

В апреле 2008 года Комитет подготовил и направил Обществу для подписания проект договора N 11019 аренды того же земельного участка.

В абзаце 1 пункта 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за использование участка ежеквартально, полностью, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (приложение N 3).

В приложении N 3 к проекту договора N 11019 размер годовой арендной платы исчислен Комитетом с применением к базовой ставке годовой арендой платы по виду использования земельного участка "Земли под объектами жилищного строительства" повышающего коэффициента "3" в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 таблицы повышающих коэффициентов приложения 27 к постановлению правительства Вологодской области от 24.10.2007 N 1447 (в редакции постановления от 28.01.2008 N 132). Величина квартальной арендной платы по виду использования составила 261 198 руб. 79 коп.

Считая, что Комитет при расчете арендной платы в нарушение постановления правительства Вологодской области от 24.10.2007 N 1447 и пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ ошибочно применил повышающий коэффициент "3", Общество направило Комитету протокол разногласий от 08.05.2008. В данном протоколе Общество предложило изменить редакцию абзаца 1 пункта 3.2 проекта договора и установить квартальную арендную плату в размере 43 396 руб. 76 коп., применив при расчете платы повышающий коэффициент "1".

Поскольку стороны не пришли к соглашению по результатам рассмотрения названных разногласий по договору аренды, Общество обратилось в арбитражный суд с требованием об урегулировании преддоговорного спора.

Кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска.

В соответствии со статьями 22, 25, 29 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 8, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду и заключение сторонами договора аренды. Договор аренды - это основной документ, регламентирующий отношения арендодателя с арендатором.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, земельный участок общей площадью 12 122 кв. м с кадастровым номером 35:21:0302009:0075 предоставлен Обществу для проектирования и строительства жилого дома N 8а и продовольственного магазина N 86 (по генплану) в 219 квартале на основании постановления мэра города Череповца от 14.12.2005 N 5149.

В дальнейшем в 2006 и 2007 годах на основании данного постановления Общество и Комитет последовательно заключали договоры аренды указанного земельного участка. При этом предмет, объект договора аренды, основание его заключения и цель предоставления земельного участка не изменялись.

Таким образом, арендные отношения между Обществом и Комитетом по поводу использования земельного участка для жилищного строительства возникли с момента заключения первого договора аренды от 20.02.2006 N 8356.

Наличие в договоре положения о том, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет в силу пунктов 1 и 2 статьи 425, статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации на определение момента, с которого договор считается заключенным.

Согласно пункту 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу в аренду для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, ежегодная арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, и в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 10 и 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ правительство Вологодской области приняло постановление от 24.10.2007 N 1447 "Об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Вологодской области, а также за использование земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, на 2008 год".

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 таблицы повышающих коэффициентов приложения 27 к постановлению от 24.10.2007 N 1447 при определении размера годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для жилищного строительства, ставка арендной платы применяется с повышающим коэффициентом "3" в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении двух лет с даты предоставления в аренду земельного участка.

Таким образом, поскольку по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка от 20.02.2006 N 8356, ежегодно переоформляемого сторонами в целях дальнейшего проектирования и строительства дома и магазина, объекты недвижимости не введены в эксплуатацию, при расчете арендной платы за землю по договору аренды от 08.05.2008 N 11019 Комитет правомерно применил к базовой ставке арендной платы повышающий коэффициент "3" в соответствии с постановлением от 24.10.2007 N 1447 и пунктом 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изложенное в кассационной жалобе требование Общества о необходимости изменить мотивировочную часть решения от 02.10.2008 и указать на то, что началом срока для применения повышающих коэффициентов за пользование названным земельным участком является момент фактического предоставления его в аренду, а именно 20.02.2006, выходит за рамки рассматриваемого спора, поскольку в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 08.05.2008 N 11019, по поводу которого имеется преддоговорный спор, арендные платежи подлежат начислению с 01.04.2008. С названной даты арендная плата в любом случае подлежит исчислению с применением повышающего коэффициента "3", так как прошло два года с момента заключения первого договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, которые в эксплуатацию не введены.

При таком положении в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 02.10.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2008 по делу N А13-4131/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Череповецкий "Азот" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов

Т.И. Сапоткина