Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2009 г. N А56-23478/2008 Отказано в расторжении договора купли-продажи и в возврате имущества, поскольку срок возведения или реконструкции здания, предусмотренный договором купли-продажи, не истек, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения данного договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 марта 2009 г. N А56-23478/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л. и Константинова П.Ю.,

при участии от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чуватиной Е.В. (доверенность от 29.12.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Ленстройимущество" Афонькова М.С. (доверенность от 04.09.2008),

рассмотрев 12.03.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2008 (судья Балакир М.В.) по делу N А56-23478/2008,

установил:

открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ленстройимущество" (далее - Общество) о расторжении договора купли-продажи от 03.08.2008 N 8149-АЗ и возврата в государственную собственность Санкт-Петербурга земельного участка общей площадью 195,0 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18105:7 и нежилого одноэтажного здания общей площадью 147,5 кв. м, с кадастровым номером 78:18105:2001:10, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, город Пушкин, Железнодорожная улица, дом 28а, литера А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имущество Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Решением от 12.11.2008 в иске отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Фонд имущества просит отменить решение в связи с его необоснованностью и неправильным применением норм материального права.

По мнению подателя жалобы, суд, отказывая в удовлетворении исковых требованиях, неправомерно указал на отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи от 03.08.2008 N 8149-АЗ.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит обжалуемое решение оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

КУГИ о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель Фонда имущества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемого решения проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения КУГИ от 13.06.2007 N 1136-рз "О продаже объекта нежилого фонда одновременно с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, город Пушкин, Железнодорожная улица, дом 28а, литера А" Фондом имущества проведен открытый аукцион по продаже одноэтажного здания общей площадью 147,5 кв. м, с кадастровым номером 78:18105:2001:10 (далее - здание) совместно с земельным участком общей площадью 195,0 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18105:7 (далее - земельный участок), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, город Пушкин, Железнодорожная улица, дом 28а, литера А (л.д. 144-145).

Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона от 01.08.2007 (л.д. 122-124) победителем аукциона признано общество с ограниченной ответственностью "Ленстройтрест" (далее - ООО "Ленстройтрест"), правопреемником которого является Общество.

Фондом имущества (продавец) и ООО "Ленстройтрест" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.08.2007 N 8149-АЗ (далее - договор купли-продажи), в соответствии с которым покупатель приобретает в собственность здание и земельный участок.

Пунктом 3.2.3 договора предусмотрена обязанность покупателя осуществить снос здания в течении шести месяцев с момента заключения названного договора и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течении 42 месяцев с момента заключения настоящего договора или реконструкцию здания в течении 42 месяцев с момента заключения договора. Указанные в данном пункте обязательства покупателя являются существенным условием договора.

Пунктом 3.2.5 покупатель обязан предоставлять ежеквартально до 20-го числа первого месяца следующего квартала продавцу сведения об объемах выполненных работ за текущий квартал.

Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что за нарушение покупателем обязательств, предусмотренных пунктом 3.2.3, на срок более трех месяцев по отношению к установленному, договор расторгается в установленном законном порядке, при этом в государственную собственность возвращается земельный участок, включая находящие на нем объекты недвижимости (здание, объект незавершенного строительства), который продавец вправе реализовать путем продажи на торгах в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Кроме того, возврат покупателю средств, уплаченных по договору купли-продажи осуществляется только после продажи земельного участка с объектом недвижимости в установленном порядке за вычетом суммы, затраченной продавцом на организацию продажи, суммы задатка (п.2.2 договора), суммы судебных расходов, понесенных продавцом.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.09.2007 серия 78-АВ N 807275 и серия 78-АВ N 807276 за Обществом зарегистрировано право собственности на здание и земельный участок, приобретенные по договору купли-продажи (л.д. 18-19).

Комиссией Фонда имущества проведена проверка выполнения Обществом условий договора купли-продажи, по результатам которой составлен акт от 21.04.2008, где установлены нарушения названного договора: не представлены сведения об объемах выполненных работ за истекшие отчетные периоды; не осуществлен снос здания; не установлено ограждение земельного участка; работы на участке не ведутся (л.д. 20-21).

Фонд имущества 25.05.2008 направил Обществу письмо N 2482/28, в котором указал на нарушение существенных условий договора купли-продажи, невыполнение обязательств, предусмотренных договором, и предложил расторгнуть договор. Общество отказалось расторгнуть договор.

Фонд имущества, ссылаясь на нарушение существенных условий договора купли-продажи, предусмотренных пунктом 3.2.3, обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на положения части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указав, что срок возведения или реконструкции здания, предусмотренный пунктом 3.2.3 договора купли-продажи, не истек в связи с чем отсутствуют основания для расторжения названного договора.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Согласно статье 320 ГК РФ должнику, обязанному передать кредитору одно или другое имущество либо совершить одно из двух или нескольких действий, принадлежит право выбора, если из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3.2.3 договора купли-продажи Обществу предоставлено право в течении 42 месяцев с момента заключения договора, реконструировать здание либо снести его и возвести на освобожденном земельном участке иной объект недвижимости. В соответствии со статьей 320 ГК РФ право выбора способа исполнения альтернативного обязательства принадлежит Обществу. В случае сноса здания его реконструкция станет невозможной.

Учитывая, что целью договора купли-продажи является либо возведение на освобождаемом земельном участке объекта недвижимости либо осуществление его реконструкции, принимая во внимание наличие у Общества права на реконструкцию здания в течении 42 месяцев с момента заключения договора, нарушение шестимесячного срока для сноса здания, установленного пунктом 3.2.3 договора, не может рассматриваться в качестве существенного нарушения условий договора, которое в соответствии со статьей 450 ГК РФ является основанием для его расторжения.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает обжалуемый судебный акт законным, обоснованным и не находит оснований для его отмены и удовлетворения жалобы Фонда имущества.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2008 по делу N А56-23478/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.B. Кадулин

Судьи

И.Л. Грачева

П.Ю. Константинов