Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 марта 2009 г. N А56-12329/2008 Поскольку договор аренды является ничтожной сделкой, вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него, отказано во взыскании задолженности и неустойки за пользование объектом недвижимости

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 марта 2009 г. N А56-12329/2008

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Рудницкого Г.М., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Электрон" Дурягиной О.В. (доверенность от 01.06.2008), от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг" Ивановой О.О.,

рассмотрев 11.03.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электрон" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2008 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-12329/2008,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Электрон" (далее - ООО "Электрон") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг" (далее - ООО "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг") о взыскании 2 728 252 руб. 23 коп. задолженности за пользование объектом недвижимости и 173 408 руб. 86 коп. неустойки с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). !

Решением суда первой инстанции от 18.09.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.12.2008, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Электрон", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты.

Как указал податель жалобы, поскольку право собственности на спорное имущество не зарегистрировано за ООО "Электрон" в установленном законом порядке, то у него существует право собственности на построенный объект недвижимости как на созданный в результате инвестиционной деятельности. По мнению подателя жалобы, истец вправе распоряжаться результатом такой деятельности на основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой в случаях предусмотренных законодательством (а это в совокупности пункт 5 статьи 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и статья 6 Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") арендодателями могут быть не собственники передаваемого в аренду имущества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Электрон" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 14.03.2008 между ООО "Электрон" (арендодатель) и ООО "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг" (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды N 10 следующего имущества, находящегося в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, Аптекарская наб., д. 20, лит. А:

- части здания площадью 3285,5 кв. м (далее - Помещение 1), указанной в Приложении N 1.1 К к договору;

- части здания (террасы) площадью 310,4 кв. м (далее - Помещение 2), указанной в Приложении N 1.2К к договору.

Нежилое здание по данному адресу введено в эксплуатацию 05.03.2008 согласно разрешению N 78-031 Зв-2008, выданному ООО "Электрон" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Во исполнение указанного договора аренды Помещения 1 и 2 переданы ООО "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг" 17.03.2008 по акту приема-передачи с целью использования под офис.

Согласно пункту 1.4 этого договора срок действия аренды исчисляется с даты подписания договора и заканчивается в момент государственной регистрации основного договора аренды нежилого помещения, подлежащего заключению между сторонами в соответствии с предварительным договором от 14.08.2007 N 5 и от 14.08.2007 N 7-8/12-18, но в любом случае не превышает 360 дней.

Порядок и сроки внесения арендных платежей, а также их расчет установлены разделом 4 договора.

Письмом от 18.04.2008 N 1090 ООО "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг" сообщило ООО "Электрон" о готовности возвратить по акту приема-передачи арендованные помещения, освобожденные от своего имущества. Поскольку названное письмо было оставлено арендодателем без ответа, ответчик 29.04.2008 направил в адрес ООО "Электрон" подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи от 21.04.2008.

Ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая компания "ПЕНОПЛЭКС Холдинг" обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения ООО "Электрон" в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за фактическое пользование имуществом и неустойки.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований, заявленных на основании договора краткосрочной аренды от 14.03.2008 N 10, признав указанный договор аренды ничтожной сделкой, совершенной с нарушением положений статьи 608 ГК РФ.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Здание, в котором расположены переданные в аренду помещения, является вновь созданным объектом недвижимости, что подтверждается разрешением на строительство от 21.11.2007 N 78-15654.1с-2006, актом приемки объекта капитального строительства, а также разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Из пункта 1 статьи 218 ГК РФ следует, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как установлено пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судами установлено, что до настоящего времени право собственности ООО "Электрон" на нежилое здание по указанному адресу не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В связи с чем суды правильно признали, что договор аренды от 14.03.2008 N 10 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.

Материалами дела подтверждается, что ответчик пользовался названными помещениями. Однако, истцом не представлены допустимые доказательства, подтверждающие наличие у него права на получение денежных средств за пользование ответчиком спорным имуществом.

При таких обстоятельствах довод истца о применении положений Федерального закона Российской Федерации от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" обоснованно отклонен судами.

Доводы кассационной жалобы направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судами.

Нарушений судами норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.09.2008 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2008 по делу N А56-12329/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Электрон" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева