Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего судьи
Какурина А.Н.
судей
Чекрий Л.М, Бабеншевой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-4054/2019 по иску Волковой Натальи Викторовны к Зотееву Сергею Степановичу о признании недействительным договора купли-продажи здания от 12.03.1998 г..и соглашения к нему от 21.10.1998 г..в части, признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 23.03.2000 г..в части внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, признании имущества собственников здания общим, признании права пользования общим имуществом нежилого здания, обязании привести общее имущество в первоначальное состояние, обязании обеспечить беспрепятственный доступ и право пользования общим имуществом, о взыскании компенсации морального вреда по кассационным жалобам Зотеева Сергея Степановича, Волковой Натальи Викторовны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 июня 2022 г..Заслушав доклад судьи Чекрий Л.М, объяснения представителя Зотеева С.С. Подистовой Л.Н, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикцииустановила:Волкова Н.В. обратилась в суд с иском, указав, что она на основании договора купли-продажи от 6 августа 1997 г, заключенного ею с Широковым В.Д, приобрела 21/100 долю нежилого помещения литер "А" по адресу: "адрес", где в настоящее время располагается нотариальная контора, в которой она осуществляет свою деятельность. Согласно пункту 3 в ее собственность переходят кабинет площадью 23, 2 кв. м, кабинет площадью 14, 1 кв. м, подсобное помещение площадью 5, 4 кв. м и подсобное помещение площадью 4 кв. м, при этом коридор площадью 17, 9 кв. м, лестничные клетки 1-го и 2-го этажей площадью 14, 2 и 14 кв. м, два туалета площадью 2, 8 и 3, 5 кв. м, подсобное помещение площадью 4, 4 кв. м определены в общедолевую собственность.
Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Калининградском межрайонном бюро технической инвентаризации 11 августа 1997 г..12 марта 1998 г..Широков В.Д. заключил с ЗАО "БалтУниСтрой" в лице генерального директора Зотеева С.С. договор купли-продажи, по которому передал ЗАО "БалтУниСтрой" нежилое здание литер "А" по адресу: "адрес", общей площадью 181, 2 кв. м. Согласно этому договору в собственность покупателя перешли помещения 1-го этажа: помещение 1 площадью 14, 2 кв. м и ряд помещений 2-го этажа, в том числе повторно проданы вышеуказанные помещения, которые согласно пункту 3 договора купли-продажи от 6 августа 1997 г..были определены в общедолевую собственность, и за которые Волкова Н.В. уплатила денежные средства.14 октября 1998 г..Волкова Н.В. заключила с Широковым В.Д. соглашение, согласно которому коридор площадью 17, 9 кв. м, лестничные клетки 1-го и 2-го этажей площадью 14, 2 и 14 кв. м, два туалета площадью 2, 8 и 3, 5 кв. м, подсобное помещение площадью 4, 4 кв. м, являются местами общего пользования. Данное соглашение было удостоверено нотариусом.
Это соглашение лишь закрепило порядок пользования общим имуществом, определило места общего пользования, но не лишило ее права на общее имущество.21 октября 1998 г..ИП Широков В.Д. заключил с ЗАО "БалтУниСтрой" соглашение к договору купли-продажи нежилого здания от 12 марта 1998 г, которым внесены изменения в этот договор и определено, что в собственность покупателя переходят те же помещения, указанные в пункте 3 договора, однако имеется обременение (сервитут) в отношении права пользования общим имуществом со стороны собственника нежилых помещений на 2-м этаже. 23 марта 2000 г..по договору купли-продажи, заключенному между ЗАО "БалтУниСтрой" и Зотеевым С.С, в собственность последнего, кроме нежилых помещений, указанных в договоре, перешли места общего пользования (общее имущество): лестница 1-го этажа площадью 14, 2 кв. м, лестница 2-го этажа площадью 14 кв. м, а также расположенные на втором этаже коридор площадью 17, 9 кв. м, два туалета площадью 2, 8 и 3, 5 кв. м, подсобное помещение площадью 4, 4 кв. м. Кроме того, у ЗАО "БалтУниСтрой" по данным регистрационного удостоверения N 7-651, выданного 6 марта 1998 г, было зарегистрировано право собственности на 0, 79 доли литера "А", а по договору купли-продажи от 23 марта 2000 г..были проданы отдельные помещения, без указания 0, 79 доли. При наличии трех собственников здания: один на первом этаже - ООО "Медео-Строй", два (Волкова и Зотеев) ? на втором этаже, места общего пользования (общее имущество): лестницы и санузлы оказались в собственности ответчика.
По условиям договора купли-продажи от 23 марта 2000 г..ответчик был осведомлен об обременении (сервитуте) права собственности предыдущего собственника ЗАО "БалтУниСтрой" на нежилые помещения: 1-й этаж - помещение N 1 площадью 14, 2 кв. м, 2 этаж - помещение N 1 площадью 14 кв. м, помещение N 6-а площадью 3, 5 кв. м, помещение N 7 площадью 4, 4 кв. м, помещение N 7а площадью 2, 8 кв. м на неопределенный срок в пользу Волковой Н.В. как собственника помещений на 2-м этаже. Согласно пункту 7 договора купли-продажи нежилого помещения от 23 марта 2000 г..ответчик обязался предоставить собственнику помещений: кабинета площадью 23, 2 кв. м, кабинета площадью 14, 1 кв. м, подсобного помещения площадью 5, 4 кв. м, подсобного помещения площадью 4 кв. м, расположенных на 2-м этаже в левом крыле нежилого здания литер "А", возможность беспрепятственно пользоваться помещением N 1 площадью 14, 2кв. м, расположенным на 1-м этаже; помещениями N 1 площадью 14 кв. м на 2-м этаже, N 6 площадью 17, 9 кв. м, N 6а площадью 3, 5 кв. м, N 7а площадью 2, 8 кв. м, N 7 площадью 4, 4кв. м, расположенными на 2-м этаже. Указанные помещения являются помещениями общего пользования продавца и собственника вышеуказанных помещений на 2-м этаже в левом крыле нежилого здания литер "А". До апреля 2019 г..Зотеев С.С. соблюдал порядок общего пользования помещениями N 6 площадью 17, 9 кв. м, N 6а площадью 3, 5 кв. м, N 7а площадью 2, 8 кв. м, N 7 площадью 4, 4 кв. м, расположенными на 2-м этаже, однако в настоящее время доступ в помещения общего пользования Волковой Н.В. ограничен.
Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства и на то, что договор купли-продажи здания от 12 марта 1998 г, соглашение от 21 октября 1998 г, договор купли-продажи от 23 марта 2000 г, заключенный ЗАО "БалтУниСтрой" с Зотеевым С.С, в части передачи ему права собственности на указанное выше общее имущество здания, являются ничтожными, содержание договора купли- продажи от 23 марта 2000 г..ей стало известно лишь в апреле 2019 г, когда ответчик приступил к реконструкции помещении и заявил, что это является его собственностью, Волкова Н.В. просила признать недействительным заключенный ИП Широковым В.Д. с ЗАО "БалтУниСтрой" договор купли-продажи здания от 12 марта 1998 г..в части передачи права собственности на общее имущество здания, расположенного по адресу: "адрес", а именно: помещение N 1 площадью 14.2 кв. м, расположенное на 1-м этаже, помещение N 1 площадью 14 кв. м, помещение N 6 площадью 17, 9 кв. м, помещение N 6а площадью 3, 5 кв. м, помещение N 7а площадью 2, 8 кв. м, помещение N 7 площадью 4, 4 кв. м, расположенные на 2-м этаже; признать недействительным соглашение к договору купли-продажи нежилого здания от 12 марта 1998 г, заключенное 21 октября 1998 г..ИП Широковым В.Д. с ЗАО "БалтУниСтрой" в части передачи права собственности на названное общее имущество здания; признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания от 23 марта 2000 г, заключенный ЗАО "БалтУниСтрой" с Зотеевым С.С. в части передачи права собственности на общее имущество здания; внести изменения в ЕГРН в части признания недействительными договора купли-продажи здания от 12 марта 1998 г, соглашения к договору купли-продажи здания от 12 марта 1998 г, заключенного 21 октября 1998 г, договора купли-продажи нежилого здания от 23 марта 2000 г..; исключить из права собственности Зотеева С.С. право на общее имущество здания, а именно на спорные помещения; признать указанные помещения общим имуществом собственников здания; признать за ней право пользования общим данным имуществом нежилого
здания; обязать Зотеева С.С. привести помещение N 6 площадью 17, 9 кв. м, помещение N 6а, площадью 3, 5 кв. м, помещение N 7а площадью 2, 8 кв. м, помещение N 7 площадью 4, 4 кв. м, расположенные на 2-м этаже "адрес" в "адрес", в первоначальное положение, существовавшее по состоянию на момент заключения договора купли- продажи нежилого помещения от 23 марта 2000 г, в том числе восстановить инженерные коммуникации и строительные конструкции в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу; обязать Зотеева С.С. обеспечить ей беспрепятственный доступ и право пользования указанным выше общим имуществом; взыскать с Зотеева С.С. в ее пользу компенсацию морального вреда в размере 50000 руб, а также компенсацию расходов на оплату госпошлины в размере 300 руб. и на оплату услуг представителя в размере 60000руб.Решением Центрального районного суда г..Калининграда от 2 декабря 2019 г..исковые требования Волковой Н.В. удовлетворены частично, на Зотеева С.С. возложена обязанность привести помещение N 6 площадью 17, 9 кв. м, помещение N 6а, площадью 3, 5 кв. м, помещение N 7а площадью 2, 8 кв. м, помещение N 7 площадью 4, 4 кв. м, расположенные на 2-м этаже "адрес" в "адрес", в состояние, существовавшее на момент заключения между ЗАО "БалтУниСтрой" и Зотеевым С.С. договора купли-продажи нежилого помещения от 23 марта 2000 г..; предоставить Волковой Н.В. беспрепятственный доступ в данные помещения; с Зотеева С.С. в пользу Волковой Н.В. взысканы 300 руб. в возмещение расходов на оплату госпошлины и 20000 руб. - в возмещение расходов на оплату услуг представителя. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14 июля 2020 г..обжалуемое решение оставлено без изменения.Кассационным определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 25 ноября 2020 г..апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
При новом апелляционном рассмотрении 16 июня 2021 г..апелляционным определением решение Центрального районного суда г..Калининграда от 9 февраля 2021 года отменено в части отказа в удовлетворении требований Волковой Н.В. о признании недействительными договоров купли - продажи здания и соглашений к ним. В указанной части принято новое решение, которым признаны недействительными заключенный ИП Широковым В.Д. с ЗАО "БалтУниСтрой" договор купли-продажи здания от 12 марта 1998 г..в части передачи права собственности на общее имущество здания, расположенного по адресу: "адрес", соглашение к договору купли-продажи нежилого здания от 12 марта 1998 г, заключенное 21 октября 1998 г..ИП Широковым В.Д. с ЗАО "БалтУниСтрой" в части передачи права собственности на данное общее имущество здания, договор купли-продажи нежилого здания от 23 марта 2000 г, заключенный ЗАО "БалтУниСтрой" с Зотеевым С.С. в части передачи права собственности на общее имущество здания. С Зотеева С.С. в пользу Волковой Н.В. взыскано в счет возмещения расходов по оплате госпошлины 300 руб, по оплате услуг представителя денежные средства в размере 30 000 руб.В остальной части решение суда оставлено без изменения.Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2021 г..апелляционное определение отменено, дело вновь направлено на новое апелляционное рассмотрение.Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 17 мая 2022 г..произведен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. К участию в деле в качестве ответчика привлечен Широков В.Д.Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 28 июня 2022 г..решение Центрального районного суда г..Калининграда от 2 декабря 2019 года отменено, вынесено новое решение, которым исковые требования Волковой Н.В. удовлетворены частично.На Зотеева С.С. возложена обязанность
привести помещение N 6 площадью 17, 9 кв. м, помещение N 6а, площадью 3, 5 кв. м, помещение N 7а площадью 2, 8 кв. м, помещение N 7 площадью 4, 4 кв. м, расположенные на 2-м этаже "адрес" в "адрес", в состояние, существовавшее на момент заключения между ЗАО "БалтУниСтрой" и Зотеевым С.С. договора купли-продажи нежилого помещения от 23 марта 2000 г..; предоставить Волковой Н.В. беспрепятственный доступ в помещение N 1 площадью 14.2 кв. м, расположенное на 1-м этаже, помещение N 1 площадью 14 кв. м, помещение N 6 площадью 17, 9 кв. м, помещение N 6а площадью 3, 5 кв. м, помещение N 7а площадью 2, 8 кв. м, помещение N 7 площадью 4, 4 кв. м, расположенные на 2-м этаже "адрес" в "адрес".С Зотеева С.С. в пользу Волковой Н.В. взыскано 300 руб. в возмещение расходов на оплату госпошлины и 30 000 руб. - в возмещение расходов на оплату услуг представителя. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано. В кассационной жалобе Зотеев С.С. и Волкова Н.В ставят вопрос об отмене апелляционного определения в соответствующих частях как постановленных с неправильным применением норм материального права и существенным нарушением норм процессуального права.В судебном заседании представитель ответчика Зотеева С.С. Подистова Л.Н. доводы кассационной жалобы поддержала.На рассмотрение дела в Третий кассационный суд общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ).
На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц.Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.В соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права. Таких оснований для отмены обжалуемого судебного постановления не имеется. Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 6 августа 1997 г..между Широковым В.Д. и Волковой Н.В. заключен договор купли-продажи 21/100 доли нежилого помещения литер "А" двухэтажного здания общей площадью 225, 9 кв.м, расположенного в левом крыле 2-го этажа "адрес" в "адрес".
Согласно пункту 3 данного договора в собственность покупателя Волковой Н.В. переходят: кабинет площадью 23, 2 кв.м, кабинет площадью 14, 1 кв. м, подсобные помещения площадью 5, 4 и 4 кв. м.Коридор, площадью 17, 9 кв. м, лестничные клетки 1-го и 2-го этажей площадью 14, 2 и 14 кв. м, два туалета площадью 2, 8 и 3, 5 кв. м, подсобное помещение при туалетах площадью 4, 4 кв. м являются местами общедолевой собственности.14 октября 1998 г..между Широковым В.Д. и Волковой Н.В. заключено соглашение о внесении изменений в пункты 1 и 3 вышеуказанного договора купли-продажи, согласно которому в собственность покупателя Волковой Н.В: переходят: кабинет площадью 23, 2 кв. м, кабинет площадью 14, 1 кв. м, подсобное помещение площадью 5, 4 кв. м, подсобное помещение площадью 4 кв. м, расположенные на втором этаже в левом крыле здания, находящегося в "адрес"ю 17, 9 кв. м, лестничные клетки 1-го и 2-го этажей площадью 14, 2 и 14 кв. м, два туалета площадью 2, 8 и 3, 5 кв. м, подсобное помещение при туалетах площадью 4, 4 кв. м являются местами общего пользования.
Условия и порядок пользования оговариваются в дополнительном соглашении.Данное соглашение удостоверено нотариусом Калининградского городского нотариального округа 14 октября 1998 г..8 декабря 1998 г..осуществлена регистрация договора и соглашения к нему в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г..Калининграда. 12 марта 1998 г..между ИП Широковым В.Д. и ЗАО "БалтУниСтрой" заключен договор купли- продажи здания, по условиям которого в собственности ЗАО "БалтУниСтрой" перешло нежилое здание литер "А" по адресу "адрес", общей площадью 181, 2 кв.м, а именно: помещение 1 этажа - помещение 1 площадью 14, 2 кв.м, помещения 2 этажа- помещение 1 площадью 14 кв.м, помещение 6 площадью 17, 9 кв.м, помещение 7 площадью 4, 4 кв.м, помещение 7а площадью 2, 8 кв.м, помещение ба площадью 3, 5 кв.м, помещение 9 площадью 20, 1 кв.м, помещение 10 площадью 12, 8 кв.м, помещение 8 площадью 28, 6 кв.м, помещение 16 площадью 8, 1 кв.м, помещение 15 площадью 10, 2 кв.м, помещение 18 площадью 22, 8 кв.м, помещение 20 площадью 21, 8 кв.м. 21 октября 1998 г..между ИП Широковым В.Д. и ЗАО "БалтУниСтрой" заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 12 марта 1998 г, согласно которому ЗАО "БалтУниСтрой" купил часть литера "А" - нежилого двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: "адрес", общей площадью 181, 1 кв. м. В собственность покупателя переходят: а) помещение 1 -го этажа: помещение 1 площадью 14, 2 кв. м, помещения 2 этажа: помещение 1 площадью 14 кв. м; помещение 6 площадью 17, 9 кв. м; помещение 6а площадью 3, 5 кв. м; TOC \o "1-5" \h \z помещение 7 площадью 4.4 кв. м; помещение 7а площадью 2, 8 кв. м; помещение 8 площадью 28, 6 кв. м; помещение 9 площадью 20, 1 кв. м; помещение 10 площадью 12, 8 кв. м; помещение 15 площадью 10, 2 кв. м; помещение 16 площадью 8, 1 кв. м; помещение 18 площадью 22, 8 кв. м;помещение 20 площадью 21, 8 кв. м.
Согласно данному соглашению покупатель ЗАО "БалтУниСтрой" обязался предоставлять собственнику помещений: кабинета площадью 23, 2 кв. м, кабинета площадью 14, 1 кв. м, подсобного помещения площадью 5, 4 кв. м, подсобного помещения площадью 4 кв. м, расположенных в левом крыле нежилого здания литера "А", расположенного по адресу г.."адрес", возможность беспрепятственно пользоваться помещением 1 площадью 14, 2 кв. м, расположенным на 1-м этаже, а также помещением 1 площадью 14 кв. м, помещением 6 площадью 17, 9 кв. м помещением 6а площадью 3, 5 кв. м, помещением 7а площадью 2, 8 кв. м, помещением 7 площадью 4, 4 кв. м, расположенным на 2-м этаже.
Названные помещения представляют собой коридор (17, 9 кв. м), лестничные площадки 1-го и 2-го этажей (14, 2 и 14 кв. м), два туалета (2, 8 и 3, 5 кв. м) и относящееся к ним подсобное помещение (4, 4 кв. м). | Данным дополнительным соглашением предусмотрено, что указанные помещения являются помещениями общего пользования продавца и собственника помещений кабинета площадью 23, 2 кв. м, кабинета площадью 14, 1 кв. м, подсобного помещения площадью 5, 4 кв. м, подсобного помещения площадью 4 кв. м, расположенных в левом крыле нежилого здания литера "А", расположенного по адресу "адрес" (Волковой Н.В.).Договор купли-продажи от 12 марта 1998 г..и соглашение к нему от 21 октября 1998 г..зарегистрированы в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г..Калининграда 7 декабря 1998 г..23 марта 2000 г..ЗАО "БалтУниСтрой", действуя в качестве продавца, заключило с Зотеевым С.С. как покупателем договор купли-продажи, на основании которого в собственность покупателя переданы все вышеуказанные нежилые помещения, в том числе спорные помещение 1 площадью 14, 2 кв. м, расположенное на 1-м этаже, помещение 1 площадью 14 кв. м; помещени
