Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 января 2023 г. по делу N 8Г-22593/2022[88-136/2023-(88-22172/2022)]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Кузнецова С.Л, судей Беспятовой Н.Н, Рогожина Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора незаключенным, по кассационным жалобам ФИО1, ФИО3, на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 17 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Беспятовой Н.Н, выслушав объяснения заявителя ФИО3, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения представителя ФИО2 ФИО8, возражавшего против удовлетворения кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Изначально ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Впоследствии увеличил требования, заявив их также к ответчику ФИО3, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применения последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 29 июня 2021 года он заключил с ФИО1 предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке (предварительный договор) земельного участка с кадастровым номером N площадью 50 000 кв.м, категории земель сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, адрес (местоположение) которого установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: "адрес", ТОО "Васильково". Сопровождением данной сделки занималось ООО "АН "Авеню-Риэлт", с которым у ФИО1 заключен договор N оказания услуг по продаже земельного участка от 29 июня 2021 года. По условиям предварительного договора продавец ФИО1 приняла на себя обязанность продать, а покупатель - купить указанный выше земельный участок по цене 1 000 000 руб. Во исполнение условий договора по оплате, истцом уплачен ФИО1 задаток в размере 100 000 руб, остальная сумма денежных средств в размере 900 000 руб. подлежала выплате продавцу в день подписания основного договора купли - продажи, который стороны договорились заключить в срок не позднее 12 августа 2021 года. В ходе исполнения предварительного договора продавец заявила, что до 12 августа 2021 года будет находиться и находилась за пределами Калининградской области, высказала свои намерения по вопросу заключения основного договора после приезда, после 12 августа 2021 годы. В связи с чем стороны продолжали обсуждение вопроса о заключении основного договора, однако в назначенное время для совершения сделки ответчик не явилась. При этом истцу стало известно о том, что ФИО1 уже в период рассмотрения дела в суде произвела отчуждение спорного земельного участка в пользу ФИО3, заключив с последней 10 декабря 2021 года договор купли-продажи земельного участка.

Оспаривая сделку между ФИО1 и ФИО3, истец ссылался на положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, злоупотребление ответчиками своими правами, недобросовестность их поведения, а также на положения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая сделку мнимой, совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, с целью воспрепятствования исполнения решения суда в случае удовлетворения исковых требований истца.

Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просил: признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N8, заключенный 10 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО3; применить последствия недействительности указанной выше сделки, возвратив земельный участок в распоряжение ФИО1 и погасив запись в ЕГРН о праве собственности ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером N; обязать ФИО1 заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка с с кадастровым номером N взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 все понесенные по делу судебные расходы, включая оплату государственной пошлины.

ФИО1 обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО2 о признании незаключенным предварительного договора (договора о намерениях) от 29 июня 2021 года.

Требования мотивированы несогласованностью сторонами существенных условий договора, а именно предмета договора и его стоимости. Указала, что спорный земельный участок не имеет установленных границ, является декларативным, не индивидуализирован на местности, а, следовательно, не может выступать предметом какой - либо сделки. Ссылалась на то, что планировала продать участок за большую стоимость, однако ее вынудили определить стоимость участка в размере 1 000 000 руб.

Решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2022 года иск удовлетворен.

Постановлено договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N площадью 50 000 кв.м, категории земель сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, с местоположением: "адрес" заключенный 10 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО3, признать недействительным; применить последствия недействительности указанной выше сделки путем возврата земельного участка в собственность ФИО1 На ФИО1 возложена обязанность по заключению с ФИО2 на условиях предварительного договора купли-продажи от 29 июня 2021 года основного договора купли-продажи земельного участка с КН N площадью 50 000 кв.м, земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенного: "адрес", по общей цене 1 000 000 руб. С ФИО2 в пользу ФИО1 взыскана оставшаяся часть стоимости исполнения по договору в размере 900 000 руб. Постановлено договор купли-продажи земельного участка от 10 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО2 считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании незаключенным предварительного договора (договора о намерениях), отказано. Также указано, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих записей в части прав собственности прекращения права собственности ФИО3 на указанный выше земельный участок.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 17 августа 2022 года решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2022 года изменено, изложен шестой абзац резолютивной части в следующей редакции: "Договор купли - продажи земельного участка между ФИО1 и ФИО2 считать заключенным с момента вступления в законную силу решения суда".

В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В кассационных жалобах ФИО3, ФИО1 ставят вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения как незаконных, постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

Как установлено судами и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером N в 1996 году был предоставлен ответчику ФИО1 постановлением администрации Гурьевского района, о чем выдано свидетельство о праве собственности на землю N 0683430 от 13 мая 1996 года, зарегистрированное в районном комитете по земельным ресурсам Гурьевского района. Местоположение и привязка к местности земельного участка отображены на плане земельного участка, являющимся неотъемлемой частью свидетельства о праве собственности.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 20 апреля 2007 года в порядке инвентаризации земель, в следующих характеристиках: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, площадь 50 000 кв.м.

29 июня 2021 года ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка с соглашением о задатке (предварительный договор).

Земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:8 расположен в непосредственной близости с участками истца ФИО2, который в свою очередь, был заинтересован в его приобретении.

Сопровождением сделки - предварительного договора купли-продажи земельного участка занималось ООО "АН "Авеню-Риэлт" на основании заключенного с ФИО1 договора N 565 оказания услуг по продаже земельного участка от 28 июня 2021 года.

Из содержания предварительного договора следует, что сторонами согласована стоимость участка в размере 1 000 000 руб, а также срок, не позднее которого должен быть заключен основной договор купли - продажи, 12 августа 2021 года (пункты 3.1, 4.1. предварительного договора).

Пунктом 5.1 договора определен порядок оплаты: 100 000 руб. передаются продавцу ФИО1 в день подписания предварительного договора в качестве задатка, остальные 900 000 руб. в день заключения основного договора.

Сторонами не оспаривалось сторонами, что 100 000 руб. получены ФИО1 от ФИО2

Предварительным договором предусмотрена ответственность сторон в случае уклонения от заключения основного договора (пункт 7).

Поскольку продаваемый земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, предварительным договором были предусмотрены условия, связанные с необходимостью соблюдения обязательного порядка продажи земельных участков, установленного статьей 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее также Федеральный закон N 101-ФЗ).

В этой связи в день заключения предварительного договора купли - продажи ФИО1 было направлено уведомление в адрес администрации Гурьевского городского округа о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене 1 000 000 руб. в процедуре преимущественного права покупки в соответствии с положениями Федерального закона N 101-ФЗ.

На данное уведомление получен отказ в приобретении участка по заявленной ФИО1 стоимости, датированный 2 июля 2021 года.

Соответствующие уведомления направлены ФИО1 также в адрес Правительства Калининградской области и Агентства по имуществу Калининградской области, которые ответили отказом в приобретении продаваемого ФИО1 спорного участка по цене, определенной в предварительном договоре купли - продажи.

Договор купли-продажи спорного земельного участка между ФИО1 и ФИО2 заключен не был.

Также установлено, что спорный земельный участок был отчужден ФИО1 в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела по договору купли - продажи от 10 декабря 2021 года в пользу ФИО3, стоимость участка по договору составила 4 000 000 руб.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 445, 429, 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 23, 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пришел к выводу об обоснованности заявленных ФИО2 требований и не усмотрел правовых оснований для удовлетворения встречного иска ФИО1

С выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием согласился суд апелляционной инстанции. Изменение шестого абзаца резолютивной части решения было продиктовано допущенной судом первой инстанции опиской.

Приходя к таким выводам суды первой и второй инстанций посчитав несостоятельными доводы ФИО1 о прекращении обязательств сторон, предусмотренных предварительным договором, в связи с не направлением ни одной из сторон второй стороне предложения о заключении договора, усмотрели основания для удовлетворения требований о возложении на ФИО1 обязанности заключить с ФИО2 основной договор купли - продажи спорного участка на условиях предварительного договора и посчитав такой договор заключенным с момента вступления в законную силу решения суда. При этом суды исходили из установленных обстоятельств уклонения ФИО1 от принятых обязательств, от заключения основного договора купли - продажи, указав, что стороны поддерживали ранее заключенный предварительный договор, в котором были оговорены основные условия, и имели намерение передачи спорного земельного участка.

Довод ответчика ФИО1 о нежелании истца ФИО2 заключать основной договор суды посчитали не соответствующим установленному поведению истца и обстоятельствам дела, отметив, что истец владеет на праве собственности земельными участками, расположенными в непосредственной близости со спорным участком, был заинтересован в приобретении спорного участка и его освоении; о заинтересованности истца в совершении данной сделки свидетельствует в том числе факт обращения истца с иском в суд, тогда как поведение ответчика ФИО1, которая после установленного срока подписания основного договора, продолжала обсуждать вопрос о продаже участка ФИО2, а в последующем, в процессе рассмотрения дела в суде, произвела отчуждение участка в пользу ФИО4 лица, не отрицая при этом того, что за участок была предложена более высокая цена, указывало о нежелании ответчика заключать основной договор именно с ФИО2 и такое нежелание было обусловлено несогласием с ранее установленной между ними ценой участка в 1 000 000 руб.

Приходя к выводам о том, что стороны поддерживали заключенный предварительный договор, в том числе и после 12 августа 2021 года, суды приняли во внимание показания допрошенного в качестве свидетеля ФИО9, с которым у ФИО1 заключен договор об оказании услуг, который занимался продажей спорного участка и вел переговоры с продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2, детализацию телефонных переговоров (стенограммы), тексты сообщений между ФИО1 и ФИО9, а также то обстоятельство, что сделка по заключению основного договора до указанного в предварительном договоре периода 12 августа 2021 года не могла состояться как по причине того, что ФИО1 с 17 июля 2021 года по 12 августа 2021 года была в отъезде, так и по причине того, что ФИО1 не было получено ответов из Правительства Калининградской области на ее уведомления о намерениях распорядиться участком сельскохозяйственного назначения. Ответы на уведомления ФИО1 об отказе от преимущественного права покупки были получены ФИО1 13 августа 2021 года. Из анализа таких доказательств суды установили, что переговоры по поводу заключения основного договора велись сторонами при посредничестве риэлтора вплоть до 18 августа 2021 года. В ходе таких переговоров ФИО10 выражала согласие на продажу спорного участка и не отказывалась от заключения основного договора. Также установлено, что ФИО2 предпринимались действия по заключению основного договора путем направления в адрес ФИО1 уведомлений (письменного от 27 августа 2021 года, через мессенджер на телефон ответчика от 29 августа 2021 года).

В указанной связи доводы ответчика ФИО1 о прекращении обязательств по предварительному договору суды сочли несостоятельными.

Установив из материалов дела, что ФИО1 отказалась от своего намерения заключить с ФИО2 основной договор в связи с желанием реализовать земельный участок по более высокой цене, тем самым, допустив уклонение от заключения основного договора, учитывая, что за понуждением к заключению основного договора ФИО2 обратился в предусмотренный статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации шестимесячный срок, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, направленного на заключение основного договора на условиях предварительного договора.

Давая оценку встречным исковым требованиям ФИО1 о незаключенности предварительного договора, суды отметили, что ФИО1 в ходе рассмотрения дела не отказывалась от позиции по основному иску о прекращении предварительного договора на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской федерации, что является взаимоисключающими обстоятельствами.

Не усматривая оснований для удовлетворения встречных исковых требований, суды указали, что то обстоятельство, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, само по себе не исключает возможность заключения основного договора купли-продажи, поскольку в силу вышеприведенных положений закона и разъяснений порядка его применения недостающие условия могли быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда. При этом, земельный участок территориально определен, имеет привязку к местности, план-схему границ земельного участка, категорию и вид разрешенного использования земельного участка, поставлен на кадастровый учет, то есть имеются характеристики земельного участка, которые были отражены в предварительном договоре, в связи с чем возможно идентифицировать предмет договора, его основные характеристики, установить, что именно данный объект являлся предметом договора купли-продажи. Об этом также свидетельствует и то, что спорный земельный участок в указанных выше характеристиках, то есть без установленных геодезических границ был продан ФИО3

Также из условий предварительного договора суды установили, что цену объекта - 1 000 000 руб. стороны в договоре согласовали окончательно, самостоятельно, взяли на себя ответственность за правильность ее установления. Такая стоимость исходя из представленного ФИО2 заключения специалиста от 16 апреля 2022 года соответствует рыночной стоимости земельного участка.

Полагая подлежащими удовлетворению требования ФИО2 о признании недействительным заключенного 10 декабря 2021 года между ФИО1 и ФИО3 договора купли - продажи спорного земельного участка, суды исходили из недобросовестности участников такой сделки, отмечая, что ФИО1 и ФИО3 между собой знакомы и поддерживают дружеские отношения. Также суды исходили из установленных фактов злоупотребления ФИО1 своими правами, поскольку данная сделка совершена в период рассмотрения настоящего гражданского спора, и ФИО1 было известно о том, что на проданный ФИО3 участок имеются правопритязания со стороны ФИО2 Кроме того, суды пришли к выводу о сомнительности факта действительной передачи денежных средств по оспариваемой сделке, указав, что доказательств наличия такой суммы 4 000 000 руб. у ФИО3 при ее заработной плате в 20 000 руб. в материалы дела не представлено.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции полагает, что вопреки доводам авторов кассационных жалоб, выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных постановлениях, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и нормам материального права, регулирующим спорные отношения сторон.

Приведенные в кассационных жалобах доводы были предметом подробного исследования суда апелляционной инстанции, в обжалуемом определении судебной коллегии им дана надлежащая правовая оценка, сомнений в законности которой не имеется.

Ссылки в кассационных жалобах на то, что оспариваемые судебные акты приняты с нарушением норм материального права, не являются основанием к их отмене, поскольку основаны на неправильном толковании норм права применительно к установленным судом фактическим обстоятельствам настоящего спора, направлены на иную оценку обстоятельств дела, установленных и исследованных судами в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Судами вопрос о применении норм права рассмотрен всесторонне и в состоявшихся решении суда и апелляционном определении указаны нормы права, которые должны применяться для урегулирования спорных отношений.

Доводы заявителей по существу повторяют их позицию при разбирательстве дела в судах обеих инстанций, являлись предметом всесторонней проверки суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалоб ответчиков, получили надлежащую оценку с подробным правовым обоснованием и, по сути, касаются фактических обстоятельств дела и доказательственной базы по спору. Вновь приведенные в кассационных жалобах они не могут повлечь отмену судебных постановлений.

Доводы кассационных жалоб не содержат правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств, основаны на ошибочном толковании норм права.

В силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и оценкой судами доказательств, с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела, иное толкование положений законодательства не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для пересмотра судебных актов кассационным судом общей юрисдикции.

При таком положении, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2022 года в неизмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 17 августа 2022 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи